推荐材料-济南张马屯项目

1济南张马屯股权投资集合资金信托计划中融国际信托有限公司地产直投部2011年04月•合作方介绍•合作方业绩•拟投资项目概况•合作方案及信托结构•风险及控制目录3合作方介绍：山东信豪置业有限公司概况山东信豪置业有限公司成立于2006年09月，是一家集房地产开发、建筑施工、工商贸易为一体的综合性企业。公司主营业务为：房地产开发、销售、营销策划，物业管理。山东信豪置业有限公司麾下全资子公司有山东远大节能设备开发有限公司、山东福厦建设工程有限公司、山东信豪鸿腾国际大酒店等，山东远大节能设备开发有限公司依托远大空调技术力量，主营非电空调及其配套产品和安防智能化系统；山东福厦建设工程有限公司主要从事房屋工程建设、施工及建筑。合作方业绩：济南市七里堡商业一条街工程市场总建筑面积12万平米，分A、B、C、D四个单体建筑。项目规划占地面积84189平米，总建筑面积114776.3平米。由2大核心功能区构成：A、B座以茶叶市场、餐饮、住宅、超市为主导，规划引入主力店、品牌旗舰店、专卖店等；C、D座规划整合原农贸批发市场升级为大型商贸交易城。合作方业绩：济南市七里堡商业一条街工程七里堡蔬菜综合批发市场是06年国家商务部评定的“双百市场工程”单位，占地120亩，拥有经营门面房500余个，设置摊位5000余个。拥有固定经营客户1000余户，日进出机动车上千辆次、客流量逾5万人次，年货物交易量10亿公斤，年成交额23亿元，云集全国20余省市客商，是农业部命名的定点批发市场。6项目概况：济南张马屯项目地理位置本项目位于济南市历城区王舍人镇，奥体中路东侧，工业北路南侧，属于济南市东部新城区，毗邻中海、保利、天鸿项目，属于奥体板块项目项目紧邻贯穿东西的交通要道—工业北路，附近有106路、8路、40路、315路、K57路、BRT6号线等多路公交车，途经公交：106，8，k57,40，313，306，309路。济南总体规划中，王舍人片区位于主城区的东北部，是传统的重工业区，济钢就在该片区内。规划确定“组团集合、弹性生长”的空间发展思路，最终形成“两团、三带、多单元”的布局结构。“两团”即以龙脊河为界形成的济钢产业功能组团和王舍人城镇功能组团；“三带”即大辛河绿带、龙脊河绿带和绕城高速绿带；“多单元”指组团中具有相应功能主题的街坊，为不同组团的轮替发展确定相应的空间。片区内山水等自然条件优越，合理协调功能布局，将生产、生活、生态三者紧密结合，形成“山水共融，和谐共生”的城市新区。同时，路网改造和小清河改造等市政配套工程也在紧锣密鼓的建设中，王舍人片区正在以前所未有的速度向前发展，区域升值潜力巨大。项目概况：济南张马屯项目地理位置8项目概况：济南市宏观经济概况整体介绍济南是山东省省会，黄河中下游和环渤海经济带翼的重要战略城市，国务院公布的国家历史文化名城之一，山东政治、文化、经济、金融、教育中心，也是国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之一。济南位于山东省中西部，具有4000多年的历史，是中华文明的重要发祥地之一，是闻名世界的史前文化－龙山文化的发祥地。是“全国城市综合实力50强”和“全国投资硬环境40优”的城市之一。第十一届全国运动会举办城市，和第七届中国（国际）园林花卉博览会的主办城市。9项目概况：济南总体房地产市场济南的商品房的价格一直在稳步的上升，近两年飞速上涨。2002-2009年济南商品房销售均价走势（单位：元/平米）210123273087313335253776557958200100020003000400050006000700020022003200420052006200720082009项目概况：济南市历城区房地产市场2010年12月，济南市商品住宅市场成交量为28.39万平方米，环比上涨22.11。受市场供应放量影响。2010年12月，历城区成交面积总量最大，成交总面积7.47万㎡，占全市总成交面积的26.03%。11项目概况：张马屯项目规划指标项目基本控规指标表（2010G099地块二：）序号指标名称指标单位1总用地面积44882m21.1道路及公共用地面积22400m21.2建设用地面积22482m22绿地率38%3建筑密度≤25%4总建筑面积157374m24.1地上建筑面积112410m24.2地下建筑面积44964M25规划容积率地上≤5.0，地下≤2.012项目概况：张马屯项目规划指标项目基本控规指标表（2010G100地块三：）序号指标名称指标单位1总用地面积67275m21.1道路及公共用地面积17100m21.2建设用地面积50175m22绿地率38%3建筑密度≤18%4总建筑面积190665m24.1地上建筑面积130455m24.2地下建筑面积60210M25规划容积率地上≤2.6，地下≤1.2项目概况：周边土地成交情况序号地块名称成交时间成交金额（万元）出让面积楼面地价1(2010-G132)高新区新宇路以西、崇华路以东、工业南路以南地块2010-12-235100038488.1平方米2453.86元/平方米。2（2010-G108、2010-G109、2010-G110）历下区经十路北侧，解放东路南侧2010-10-118000062768平方米4248元/平方米、2124元/平方米。、1820元/平方米。3（2010-G001）燕山新区C地块内，奥体西路延长线以东，石河岭安置房以西2010-02-042580030813.9平方米2093元/平方米4本项目25740.1872657平方米1060元/平方米14项目概况：张马屯项目地块现状15项目开发背景2007年山东信豪置业有限公司与历城区王舍人镇张马屯村村民委员会建立合作关系，并正式签订《张马屯村旧村改造捆绑项目合作协议书》。根据济南市旧村改造的政策要求，双方根据各自权责进行了村民安置房建设。目前，已基本完成村民安置用房建设及回迁工作。2010年08月08日，济南市土地储备中心对王舍人镇张马屯村旧村改造项目进行土地预公告，确定唯一竞买人。2010年9月2日，山东信豪置业有限公司缴纳7,000万元竞买保证金（其中2010-G099地块3,000万元，2010-G100地块4,000万元）。2010年09月08日，山东信豪置业有限公司参与山东省济南市历城区张马屯村旧村改造项目地块的土地预公告（编号为2010-G099、2010-G100，以下简称“张马屯旧村改项目”），取得竞买资格，并成为唯一竞买人。唯一竞买人身份确定，即项目正式挂牌时，只此一家参与竞买，起拍价即为成交价。16济南张马屯项目收益测算分析经济指标：销售净利率21.96%投资利润率41.71%资本投资收益率108.42%项目IRR26.02%成本利润表科目金额(万元)可售面积单方(元/平方米)1.销售收入217,2067,4172.销售成本114,3803,9063.期间费用22,823779营销费用6,668228财务费用13,125448管理费用3,0301034.销售税费16,399560土地增值税4,344148营业税及附加12,0554125.销售利润63,6052,1726.营业外收入-6.营业利润合计63,6052,1727.企业所得税15,9015438.营业净利润47,7041,62917合作方案合作项目济南张马屯旧村改造项目信托规模：4.7亿元信托期限：1.5年投资人预计年收益率全部由中融信托向社会合格投资者募集投资方式股权投资还款资金来源:济南张马屯旧村改造房地产项目的销售回款项目管理信豪置业负责管理项目开发，中融有权对账户进行监管；交易架构：a)信豪置业与济南顺科共同认购次级资金12,000万元，信托公司成立信托计划募集优先级资金35,000万元，并以募集资金扣除部分信托费用后向项目公司进行增资扩股。b)信豪房地产收到信托增资款后，用于济南张马屯项目的开发建设c)18个月后，由信豪置业受让项目公司股权，实现信托资金的退出；18风险及控制项目风险控制措施1、信用风险信托财产购买标的为山东信豪房地产公司的股权，资金退出方式为信豪房地产股东信豪置业或其指定第三方行使股权购买选择权受让上述股权，本项目存在信豪置业或其指定第三方不行使股权购买选择权的风险。如发生信用风险，则由受托人全面行使股东权利并且接管项目公司，同时有权采取手段处置信豪房地产股权。处置的方式包括但不限于继续持有并运作该项目、拍卖或协议转让科瑞斯股权等。由于项目利润可观，加上受托人在房地产管理领域的丰富经验和市场销售经验，预计能够实现预期收益并创造超额收益。2、管理风险为防止信豪房地产公司可能出现的经营、管理风险，受托人将向信豪房地产公司派驻财务负责人和工程预算人员，该等人员要求具有丰富的房地产项目操作经验，受托人将委托外部审计机构定期对项目进行专项审计。3、市场风险本信托计划不排除由于市场情况发生变化导致将来项目的收益发生变化，从而影响信托收益的可能。本项目合作方为信豪置业，信豪置业是一家专业化的房地产公司，经营业绩良好，开发商的专业资质保证了本项目的品质和社会口碑，且产品的设计具有很强的市场竟争力，所以抗价格下跌的能力很强，即使市场价格下降，仍会产生客观的利润。