装修管理实施与控制技巧剖析

CBRichardEllis|Page0装修管理实施与控制技巧CBRichardEllis|Page1一、物业装修管理的意义CBRichardEllis|Page2装修管理的意义物业公司的装修管理行为能使业主切实感受到其管理模式、管理理念、管理人员素质等具体信息，从而进一步认知、了解物业企业的管理与服务，增强业主对物业企业的认同度。同时此阶段也是物业企业了解业主的家庭、工作、兴趣爱好、性格等第一手资料的最佳时机。CBRichardEllis|Page3进行装修管理必备相关知识装修管理工作，是一项综合性的服务工作，不仅需要专业知识，还需具备其它各方面的知识。1、房屋建筑工程基础知识；2、物业装修管理知识；3、施工操作及安全常识；4、消防知识；5、环境条例；6、行为心理学；7、风水学知识。CBRichardEllis|Page4二、《住宅室内装饰装修管理办法》CBRichardEllis|Page5《住宅室内装饰装修管理办法》《住宅室内装饰装修管理办法》（中华人民共和国建设部令第110号）于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过，自2002年5月1日起实施。CBRichardEllis|Page6三、物业公司装修批准权限CBRichardEllis|Page7物业装修批准权限限定1.非结构变动由物业管理公司查勘、鉴定、批准；2.结构变动应经房地产行政主管部门批准，物业管理公司可有偿代办；3.专用设备（如煤气表、管线等）的变动，必须报请有关主管部门批准，物业管理公司可有偿代办。CBRichardEllis|Page8装修不宜审批的情况改变建筑外部面貌；涉及消防隐患；有可能破坏预埋管线；对承重和分户有影响。CBRichardEllis|Page9四、装修管理的流程设定CBRichardEllis|Page10通过未通过装修管理流程图业主申请填写装修申请表签订装修管理协议缴纳相关费用重新设计限期整改装修施工审核动工验收退还保证金不合格再审核合格CBRichardEllis|Page11装修手续办理在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意图，解答业主的相关问题。例如：在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动水电线路、移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网络、电话等）、改变烟道开口位置、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位置和样式、改变空调安装位置等等。解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，哪些是被允许的，哪些是被禁止的，同时适当放大违规施工的后果与责任，让业主不得不慎重考虑其利弊。CBRichardEllis|Page12装修管理协议1.委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；2.住宅室内装饰装修的房型、建筑面积；装饰装修的项目、方式；3.装饰装修工程的开工、竣工时间；4.装饰装修工程保修的内容、期限；5.装修管理服务相关费用和支付方式、时间及标准；6.合同变更和解除的条件；7.违约责任及解决纠纷的途径；8.合同的生效时间；9.双方认为需要明确的其他条款。CBRichardEllis|Page13装修管理费包括下列各项开支审阅装修图纸、技术资料及提出意见;装修垃圾的清运；额外的保安、清洁、保护措施及电梯使用等；装修期间加派的工程监察人员。CBRichardEllis|Page14装修保证金（押金）制度装修保证金收取的对象；装修保证金的收取标准；装修保证金退还的时间。注：业主装修后经管理处验收合格，装修保证金可按规定退还。CBRichardEllis|Page15温馨提示只在下列情况下，装修工作方能展开:管理处已书面发出批准装修许可证；所有有关费用已经缴付；所有工程并没有和国家法律有任何抵触；消防机关已发出批准文件。CBRichardEllis|Page16五、装修施工过程的管理CBRichardEllis|Page17材料、工人进场时的管理1、施工人员持证出入；2、材料出入检查与放行控制；3、违规材料控制与处理；4、超重、超长、液态等非常规物品运输管理；5、施工人员行为管理。CBRichardEllis|Page18水、电线路施工管理1、水管接头等易造成渗漏处检查；2、破坏防水层问题的检查；3、强电线路的质量与走线规范；4、大功率电器的独立线路考虑；5、智能化系统是否违规改动。CBRichardEllis|Page19结构改造1、是否破坏房屋承重结构；2、是否改变房屋使用功能；3、是否破坏房屋主体管网；4、是否破坏房屋外立面；5、是否影响房屋整体风格。CBRichardEllis|Page20地板、瓷片铺设1、石材、混凝土层是否超过楼面荷载；2、瓷片、石材浸泡的防水处理；3、卫生间、阳台地面排水坡度及地漏防异味处理；4、二次防水的处理。CBRichardEllis|Page21下水管道、烟道的施工1、烟道开口位置是否改动；2、燃气管道是否改动；3、燃气管道连接口的规范处理；4、下水管道封闭建议用型材。CBRichardEllis|Page22木工施工1、用电安全与消防安全；2、粉尘处理与环境卫生；3、吊顶线路穿管处理；4、动火作业的处理。CBRichardEllis|Page23油漆施工1、室内通风处理；2、粉尘污染处理；3、恶劣气候成品保护；4、扰民处理。CBRichardEllis|Page24装修工程的收尾及验收所谓装修验收，就是将业主在装修过程中所发生的违规情况汇总，查看整改情况，对于没有处理的记录在档案中，由业主、施工负责人签字认可，分清责任。此时需要提醒业主的是：注意剩余材料的处理、装修公司的质保金问题、室内有害气体检测、室内通风除异味问题等。CBRichardEllis|Page25提示由于物业公司没有行政处罚权，物业公司一定要制定住户室内装修审批及监管制度，最好要制定装修保证金制度。物业公司有权对违规的装修行为进行处罚（收违约金），纠正违规装修行为。CBRichardEllis|Page26