项目投资分析报告

航天基地城改项目调研分析报告•1.项目概况1.1地块位置1.2周围其他项目情况1.3地块现状1.4周边土地交易情况参考一、航天基地朱坡村城改项目分析1.1项目概况—地块位置行政区位上划分属于长安区航天城，位于东长安街以南，紧邻航腾路，距离地铁四号线航天大道站仅500~1000米，交通便利。紧邻航天城交大附中附小，教育资源优势明显。东长安街双向八车道神州三路双向四车道神州四路双向四车道地铁四号线，2018年底通车韦曲收费站西康高速中湖公园占地318亩揽月阁航天总医院航天城交大附中附小本案本案航腾路1.2项目概况—周围其他项目情况本案本案中国通号净169.2亩羽顺净40亩朱坡村民宅净148.1亩航天城交大附中附小省广电净258.1亩山水美树净91.13亩地电住宅162.3亩龙湖花千树大华地产净296.1亩航天五院西安分院航天五院西安分院航天五院西安分院黑光无人机计量院山水香堤净104亩山水香堤净92.8亩陕航产业园及陕航总部项目授时中心四府井村1.3项目概况—项目四至情况航飞路航新路航腾路望月路神州大道神州大道小区内部道路本案本案本案本案1.4项目概况—地块现状神州三路航腾路神州大道ABC朱坡村委会处于地块内，尚未拆迁地块A占地111.1亩，内有朱坡村村委会暂未拆迁。地块B占地1117.7亩，已征拆完毕。地块C占地105.2亩，已征拆完毕。地块已拆迁完毕地块已拆迁完毕地块已拆迁完毕1.5项目概况—周边土地交易情况参考陕建集团西安龙湖省广电办公省广电住宅省广电住宅西安凯诚西安凯诚本案本案本案地块编号地块坐落用途土地面积成交价格（万元）土地单价（万元/亩）竞得人成交时间平方米折合亩HT01-26-2-5航天基地东长安街与神舟五路十字西南角商服21314.8931.979800306.51陕西建工集团总公司2015/11/17HT01-26-6航天基地航创路与神舟四路十字东南角居住、商服97897.77146.8536300247.20西安龙湖航瑞置业有限公司2015/12/14HT01-26-11航天基地航天南路与航新路十字西北角商服27205.5540.819900242.60西安航天城实业发展有限公司2016/2/2HT01-31-5航天基地航天南路与神舟大道十字西南角居住、商服60751.3891.1325000274.34西安航天城实业发展有限公司2016/2/2HT01-31-1-1航天基地航天南路与航新路十字东南角居住、商服56533.1784.8023700279.48西安航天城实业发展有限公司2016/2/2HT01-31-2-2航天基地航腾路与航新路十字东北角居住82792.14124.1933400268.95西安航天城实业发展有限公司2016/2/2HT01-30-10航天基地神舟三路以东、神舟四路以西、规划路以北居住29948.5144.9214340.71319.25西安凯诚房地产开发有限公司2016/7/18HT01-31-6-1航天基地神舟四路与航飞路十字东南角居住52635.3078.9524983.7316.45西安凯诚房地产开发有限公司2016/7/18HT01-30-5航天基地航天南路与神舟三路十字西南角居住61917.9492.8830517.6328.57西安凯诚房地产开发有限公司2016/7/181、本项目紧邻西安凯诚及省广电项目，参考临近项目，土地价格约为320万/亩2、航天基地近期不断有项目入驻，土地供应紧张。西安凯诚01020403交通市政2、外部配套分析人群商业高校学生高校教师大学城教育工作者文化学者艺术家追求新鲜事物人群青年潮人艺术爱好者文艺青年曲江二期曲江航天基地人群01区域固定居民及流动人口特征你是谁并不重要,重要的是，你和谁在一起圈子决定命运交通021、地铁4号线北客站——航天新城2013年年底开工，预计2018年通车运营线路先后通过了雁塔区、碑林区、新城区以及未央区等4个行政区，连通航天产业基地、曲江新区及经开区等3个开发区2、公交线路525217918…时间成本不仅是指时间本身的流失，也是指在等待时间内造成的市场机会的丢失2号线4号线航天大道站——距本项目1站路程航天城站——距本项目5站路程神州大道站——距本项目1站路程小寨商圈大雁塔商圈曲江商圈韦曲建材商圈电子城商圈明德门商圈西影路商圈雁翔路商圈曲江二期商圈会展商圈商业03项目周边商圈规划分布图缤纷商圈触手可及，让便捷成为一种习惯航创国际广场航天城壹街区航天新区商圈大自然的每一个领域都是美妙绝伦的——亚里士多德市政04城市地图——10大公园环绕A.西安植物园B.杜陵遗址生态公园C.唐城墙遗址公园D.曲江池遗址公园F.太空植物博览园J.清凉山森林公园H.星河中央公园G.秦二世陵遗址公园ABCDFGHJ公园航天城生态遗址公园本案EE.项目西市政公园占地面积233亩，总投资3.3亿元，包含7个假山4个湖，湖面面积4万㎡，湖水由秦岭大裕河引入。夜景效果图全景效果图星河中央公园市政04航天星河运动公园航天城文化生态园揽月阁效果图效果图市政04市政04B.五二一医院C.长安区医院D.秦通医院E.长安区中医院F.长安区妇幼保健院J.长安大千医院G.航天总医院BCDEFJG8大医疗机构近在咫尺，第一时间为健康护航城市地图——周边区域医院分布航天城西安人民医院本案航天城西安人民医院三级甲等医院，总投资8.98亿元，占地174.6亩，一期建面10.23万㎡。床位1000张，共设急诊、内科、外科等24个科室，可容纳2500人门诊就医，1000人住院治疗。市政04医疗航拓路航开路航天东路西柞高速市政04家门口-15年-一站式-多种-择校方案航腾路航天南路神舟四路航新路一期建设内容包含行政教学楼、图文信息中心、艺术与国际交流中心、综合实验楼、学生宿舍楼、食堂及400米跑道标准体育场等。西安航天城交大附中、附小总体规划与建筑设计“现代中式书院”风格为立意，将“轴线”、“广场”、“院落”、“景观”等设计要点引入学校，并利用基地高差创造出极具趣味的室外及室内空间，是一所特色鲜明、有利于孩子们成长的新型生态校园。航天交大附中航天交大附小小学：48个班，45人/班初中：42个班，50人/班高中：30个班，50人/班国际部：18个班，25人/班市政04教育效果图•3.市场分析及定位3.1区域价值总述3.2项目整体定位3.3住宅竞争格局分析3.4附近楼盘案例分析3.5集中商业部分的市场分析及定位3.6本案SWOT分析一、航天基地朱坡村城改项目分析3.1市场分析及项目定位–区域价值总述区域位于城市近郊，地理位置优越1.本项目位于城市近郊，大城南板块，航天产业基地范围内，距西安中心区17公里，距离长安区大学城6.5公里，交通便捷；2.项目周边人文景观和自然景观并存；距本项目七公里处为曲江南湖、寒窑遗址公园、大唐芙蓉园和大雁塔广场。北接航腾路，距离北侧绕城高速4.5公里，距离东边韦曲立交2.9公里，基地东北侧将会有地铁4号线的接口，周边交通极为便利；3.本区域属于新开发区，传统认可度较低，生活配套尚不完善；4.本区域房地产市场已处于提升阶段5.区域内已有融创、大华、龙湖进驻，并已开始销售整体定位航天基地代表性高品质综合体项目，成为航天基地汇金之地、娱乐休闲之都、品位消费之谷、生态宜居之地1234区域功能定位与航天产业基地，写字楼和酒店的定位应当为高档，商业、住宅的定位应为中高档开发商自身需求集住宅、商业、办公、酒店为一体的现代化都市建筑群以高档产品脱颖而出打造本区域标志性建筑物本地块处在航天基地和南三环商业的金腰带上，可及性及可视性俱佳，自身条件较好地块自身条件西安房地产虽蓬勃发展，但一直缺少真正意义的高品质综合性物业项目综合性物业不能只依靠单一物业获得成功，必须靠各物业类型的协同效应的配合才能成功市场需求3.2市场分析及项目定位–项目整体定位请插入竞争区域/项目分布图3.3市场分析及项目定位–住宅竞争格局分析1、航天城位于大城南板块，主要竞争区域为：a、城南板块：住宅供应量持续减小，分流高层客户优：区域成熟，配套齐全，认知度高，产品力较高劣：发展趋于饱和，土地成本高，供应量小，售价较高标杆项目：枫林意树、融侨城b、曲江板块：住宅供应量较大，分流高层、洋房、联排客户优：生态资源丰富，配套较成熟，认知度高，产品力高劣：土地成本高，售价为西安市标杆，教育资源紧张标杆项目：万科金域曲江、中海国际社区2、区内主要竞品为龙湖花千树和融创揽月府，自身配套相对成熟，土地成本低，售价较低。但产品力低，且进入尾期销售，供应量不大。3、本案为区内全业态低密大盘，周边及自身配套齐全，产品力优势明显。主要风险存在于区内大量单位建房及曲江、高新板块的竞争。区内竞争不大，区外竞争明显富力城中海峰墅观山悦华侨城108坊大华公园世家龙湖花千树融创揽月府（在建）位置西安市航天基地航天城交大附小对面总建筑面积35935㎡容积率1.2开盘日期未定开发商融创地产绿化率不小于40%车位比物业类型高层;别墅装修情况毛坯建筑形态小高层、合院融创揽月府—已开工建设，以小高层及合院为主，楼盘暂未开盘，紧邻本项目。合院效果图总体平面图3.4市场分析及项目定位–附近楼盘案例分析总体效果图总体效果图合院效果图融创揽月府—合院户型融创揽月府—合院及高层户型位置长安神舟四路与航创路十字东南角总建筑面积264000㎡容积率2.1开盘日期2016.1.27开发商龙湖地产绿化率65%车位每百平米配一个开工时间2016-05-01竣工时间2017-12-31物业类型高层;小洋房装修情况毛坯建筑形态高层、小洋房龙湖花千树——精致宽户，百变户型，让爱情随心所欲。花千树外观3.4市场分析及项目定位–附近楼盘案例分析花千树效果图花千树高层及小洋楼户型3.4市场分析及项目定位–附近楼盘案例分析位置西安市航天基地航天大道366号总建筑面积1130000㎡容积率2.27开盘日期2006-9开发商富力地产绿化率36%车位比1:0.39物业类型高层;别墅装修情况精装建筑形态高层、小高层、叠加富力城——区域内标杆楼盘，航天城、曲江及城南地缘性客户为主房型面积户型配比一房73㎡12%二房80-120㎡42%三房106-156㎡33%四房157-178㎡9%复式218-273㎡3.4%联排207-377㎡套数未知累计推案套数3862累计成交套数3852近期高层成交价格8500-10500元/㎡预计联排成交价格12000-15000元/㎡(精装修）立面及布局图总平面图立面效果图客户来源城南、曲江价格积压型首置、首改客群长安航天基地研究所职工首置、首改客户比例7:3热销户型情况88㎡二房121-123㎡三房88㎡二房3.4市场分析及项目定位–附近楼盘案例分析大华公园世家——曲江二期标杆中密超级大盘，以低价刚需跑量产品平衡现金流楼盘地址雁塔南路南端向东2000米开盘时间2008-11-8开发商上海大华总建面积1020000㎡容积率1.9物业形态普通住宅、别墅累计推案套数562套（截止12月31日）累计成交套数429套（截止12月31日）基本情况分期推案情况客户来源90㎡二房主推户型情况立面及布局图城市中等收入自住型购房群体占到80—90%以上，其他为本地或外地投资客群116㎡三房三期总平图总平面图3.4市场分析及项目定位–附近楼盘案例分析曲江观山悦——曲江一期边缘地标杆精品项目楼盘地址曲江雁塔南路与杜陵东路交汇十字东北角（雁塔南路东侧）开盘时间2011-10-5开发商陕西地方电力总建面积650000㎡容积率2.78物业形态普通住宅、别墅装修状况精装（3000-3500元/㎡）累计推案套数380套（一、二期（政府团购45万除外））累计成交套数267套基本情况推案去化情况推案时间户型面积区间推案套数去化率成交均价（元/㎡）2011-10三房175㎡120套40%9000-11000跃层235-258㎡44套75%15000客户来源175㎡三房主推户型情况立面及布局图陕北资源暴富客群为主，一、二期团购为政府公务员235㎡跃层地下一层235㎡