太原市万柏林区城市研究

「万柏林区房地产市场分析」思源经纪山西公司132目录CONTENTS目录土地市场分析二级市场分析区域认知1目录CONTENTS区域认知万柏林区土地市场区域认知-区位万柏林区是太原市六大主城区之一，区划面积居六城区之首，区政府驻西矿街35号，是太原的西大门。万柏林区地处风景秀丽的汾河西畔，西依龙山山脉，南邻晋源区，北接尖草坪区，与迎泽区、杏花岭区隔河相望。国土面积304.8平方公里，常驻人口55.4万人，其中农业人口8万。下辖1个乡、14个街办，63个行政村、87个社区居委会，其中城中村22个（14个已变为社区）。区域认知—经济结构万柏林区经济发达，2012年实现地区生产总值348亿元，居全市第二，经济机构主要以煤矿、化工、水泥等重工业为主，除此之外，该区蔬菜基地以及商业批发在全市占有重要地位。工业发展煤炭、饮料、化工、机械制造等为支柱产业，全区区属企业51个，煤矿96座，有18个年销售收入达500万元以上的规模企业，其中现有5个企业的6个产品被列入省调产“1311”规划和市调产“1251”规划中。农业生产蔬菜、林果、畜牧、花卉为主导产业，该区现已建成一定规模的蔬菜生产基地24个，养殖基地18个。商业状况现有58个各类专业批发市场，有华北商贸行业称为一支独秀的千峰百货大楼，以漪汾街、滨河西路、迎泽西大街、晋祠路、千峰南北1路、南内环西街为主商贸区，形成以建材、装饰、家具、机电、蔬菜为主体的批发市场。区域认知-交通万柏林区交通便利，铁路、公路四通八达，市政公路交织成网，宽阔的迎泽大街、和平南北路贯穿全区；太佳线、晋祠路、外环路的主干线穿越，轨道交通正在规划。轨道交通规划区域认知-文教万柏林区文化教育事业发达，包括长风文化商务区五大场馆、太原理工大学、以及汾河景区公园等，支撑区域科技文化居于太原市前列。辖区内有神堂沟度假村、汾河景区公园和玉门河公园等一批风景优美的度假游园；有中国煤炭博物馆、省科技馆、省博物馆、省展览馆、市图书馆等一批会展及科普教育基地；有悦宾酒店、太重宾馆等一批三星级以上高档宾馆，以及喜都大酒店、芙蓉酒家、滨河体育中心等一大批大型餐饮体育休闲娱乐场所；有太原理工大学、太原科技大学、山西中医学院、电子设计院、山西省应用化学研究所等数十家大专院校和科研院所。辖区内的山西科技市场是全省唯一的科技交易场所，科技成果交易量逐年增加区域认知-规划区域规划为太原未来的一流产业、生态、宜居大区。前景良好：随着各大品牌开发商的相继入驻，居住氛围十分良好。城中心河西南移西进北展东扩海尔十二院城万科蓝山富力现代广场万科金域国际保利东方新天地中铁小王村改造当代万国城MOMA万柏林区区域认知-规划南移西进战略下，河西板块崛起，西山整治初见成效，市级华夏公园开工建设。加之长风商务区的巨大影响，万柏林区将成为新城市主角。根据规划，河西定位于“省城最佳居住区、新型产业发展区、生态环境涵养区、风景名胜旅游区”。未来，河西将以商贸、旅游、居住为主，集休闲游憩、仓储物流功能为一体的综合性城市商务副中心区，与体育中心、剧院、博物馆、展览馆、图书馆“亲密无间”，与汾河景观带、城市绿轴等环境景观水乳交融。一个宜住、宜商、宜购、宜乐、宜办公、宜休闲、宜旅游、宜聚会的新城市主角已经呼之欲出。长风街文化商务区位于汾河以西、长风西街以南，规划用地2.54平方公里。位于城市未来发展核心区域范围内，定位为具有全新生态理念，综合商务、文化、行政及居住职能为一体的城市滨河文化商务区。万柏林生态园、市级华夏公园规划建设。区域认知-规划万柏林区城中村改造项目众多，已知未来放量约735万㎡，项目周边改造项目约300万㎡，潜在供应量大绿色为项目周边改造村项目规模已知项目占地（亩）建面估算﹙万㎡﹚占地(亩)建面(㎡)3.55沙沟500117166.829562万前北屯19244.86419245万小王村2194512732465108万新庄600140200326——大井峪199546666593080.75万合计54811279.81827.82208295.75万东社片区699716334.5233351194公顷（其中住宅221）南社1915447638.7204.3万下元803187.4267.8由保利集团开发，其中商业38万小井峪1350315450占地972亩，分15个居住组团后北屯1445337482892230万南上庄1000233333130万南寒4941151655217万窊流村1000233333687117万大王村10221万后王村19950万合计2048519481.727832.35132735万小结万柏林区是太原的西大门，资源丰富，交通便利，经济发达，科技文化表现突出。近年来，在市政府“南移西进”战略下，河西板块迅速崛起，生态工程建设加速推进，长风西街板块受益于长风文化商务区的巨大影响，现已成为全市房地产开发的热点区域，知名开发商纷纷进驻。未来万柏林区将成为太原未来的一流产业、生态、宜居大区，在太原市内一枝独秀，房地产发展前景不可估量。土地市场分析-区域比较5632642728182050100150200250300尖草坪晋源万柏林小店区杏花岭迎泽区2007-2013年土地供应量供应量万柏林区的土地供应量在各区中较少仅高于晋源区规划建筑面积约为76万平方米99697075390201759380031248536107097101530912005000000100000001500000020000000250000003000000035000000尖草坪晋源万柏林小店区杏花岭迎泽区2007-2013年太原各区供应规划建筑面积供应规划建筑面积土地市场分析-区域土地供应万柏林区从2007年到2013年土地供应量逐年增加、成交比例较高、万柏林区的土地市场发展趋势良好、利于开发商进行土地的贮备、进行楼盘开发12558121013871115190510152025302007200820092010201120122013成交个数供应个数指数(成交个数)指数(供应个数)万柏林区2007年-2013年地块供应及成交走势图土地市场分析-土地用途304577377217325974281629753416138025536001000002000003000004000005000006000007000008000002007200820092010201120122013住宅工业商业公共万柏林区住宅供应集中在2009年其余年份较为平均本区土地供应主要用于住宅用地商品房市场未来放量大万柏林土地市场-区域内部供应4000831038127924415213180509241328219626046248353870500000100000015000002000000250000030000003500000河西北迎泽南内环及长风西山土地供应面积规划建筑面积万柏林区各个板块土地面积供应图万柏林区从2007年到2013年土地供应量主要集中在迎泽漪汾板块和南内环及长风板块万柏林区主要楼盘也集中在这两大板块万柏林土地市场-区域内板块价值35871612506683.40%8.70%58%26.60%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%0200400600800100012001400河西北迎泽南内环及长风西山楼面价溢价万柏林区各个板块土地溢价与楼面价图万柏林区划分的四个板块当中、南内环及长风片区的土地溢价及楼面价较高、板块土地价值较高、升值潜力大17土地市场-小结3目录CONTENTS二级市场分析万柏林房地产二级市场二级市场总览万柏林区从2004年到2013年7月、共有44个楼盘进行了93次房地产预售证公示、截止到现在万柏林区正在销售的楼盘共有58个。其中获得了房地产预售许可证的有18个楼盘集中分布在河西板块14家、长风板块3家以及晋阳湖板块一家。大产权分区河西板块14家长风板块3家晋阳湖板块1家大产权分区全体楼盘大产权分区二级市场总览万柏林区18家大产权楼盘中其中摩天石和万国城moma销售产品为公寓、其他销售产品为住宅。其中4家楼盘为尾盘销售。在18家大产权中、由于有明显的价格段、因此选用价格为主要的维度进行纵向分析。高（10000以上）中（8000-10000）低（6000-8000）18家楼盘摩天石、万国城moma、天玺公馆金域国际、绿地世纪城、十二院城、国际丽都城、万科蓝山万水澜庭、蓝水假日、海唐100、香悦澜溪、金域阅山、双华时代、太原奥林匹克花园、西岸、彩虹湾等二级市场分析—价格0200060008000400012000120008000600040002000140001600018000太原奥林匹克花园海唐100西岸蓝水假日万水澜庭万科蓝山十二院城国际丽都城金域国际天玺公馆摩天石万国城moma双华时代项目价格较为集中，在除去3个豪宅项目后项目均价为9123元/平米22二级市场分析—户型项目主力户型较为集中，以二居（80-97㎡）、紧凑三居（103-126㎡），舒适型三居（125-175㎡）为主彩虹湾二居紧凑三居舒适三居十二院城西岸四居五居一居63-96125150、16099112-1639083-89105、112香悦澜溪万科金域国际万科蓝山万水澜庭85、90140、147、17587-9717893126133、155天玺公馆163-208246、27216312211712423二级市场分析—需求十二院城二居紧凑三居舒适三居万科西岸金域国际四居五居一居12599135万水澜庭85、90140天玺公馆197272主要项目热销户型以三居为主，90左右两居，105-125紧凑三居，120-140舒适三居为主96、9812287-9790112-162124二级市场分析-小结供销情况片区品牌开发商较多，未来供应量较大，竞争激烈产品构成以小高层、高层为主力产品，主要供应面积二居（80-97㎡）、紧凑三居（103-126㎡），舒适型三居（125-175㎡）；热销户型以90㎡左右两居，105-125㎡紧凑三居，120-140㎡舒适三居为主；价格走势项目价值点主要通过开发商品牌、整体规划、景观、户型设计打造高端产品和中端产品品质差异较大，中高端产品市场认可度较高；片区处于转型阶段，产品良莠不齐竞争格局万科蓝山位于万柏林区和平南路与长风街交汇处口西南角，德式建筑风格，户型有93平米纯朝南两居，126、133、155三居，开盘以来，成交状况良好项目地址和平南路与长风街交汇处口西南角开盘时间预计2013年5月11日首开总建筑面积(万㎡)70容积率3.5开发商太原万科房地产有限公司楼层状况一期5栋楼，4栋32层高层，1栋15层小高层绿化率35%车位比1：1.项目图片基本信息项目图片户型图二级市场分析-重点项目个案4132733913092239107010020030040050090009050910091509200925005.06-05.1205.13-05.1905.20-05.26成交状况成交套数成交均价成交状况十二院城位于南内环西街与和平路交界口西南角100米处，新中式建筑风格，现主推楼王，均价8200元/平米。产品有99平米复式，125、150、160三居，周成交10套左右项目地址南内环西街与和平路交界口西南开盘时间2012年12月17总建筑面积(万㎡)84容积率2.48开发商海尔集团雅世集团楼层状况A6楼为2T2和2T4相间隔、共34层绿化率35%车位比1：1.基本信息户型图项目图片微观市场扫描-重点项目个案257604858614061074003481330102030400500010000成交状况成交套数成交均价成交状况天玺公馆位于万柏林滨河西路99号（南内环桥与滨河西路交汇南150米处），主打汾河景观，开盘价格均价12000元/平米，产品有260平和270平大宅，周成交3套左右。项目地址万柏林滨河西路99号开盘时间开盘总建筑面积(万㎡)