住宅禁商 催热杭城几多酒店式公寓

市场关注：住宅禁商催热杭城几多酒店式公寓●杭州万余中小公司撤离住宅小区苦觅新址●酒店式公寓成为首选，本报愿意牵线搭桥●杭州商务地产或欲咸鱼翻身商务地产，一直是杭州地产界的“隐痛”，即便是1998年杭州地产步入黄金时期以来，其商务地产也始终不见多少起色。倒是今年10月，转机初现。浙江省一纸“住宅禁商”，直接刺激了商务地产中的酒店式公寓，业内似乎看到了杭州商务地产振兴的一线曙光。那么，一纸“住宅禁商”到底能给杭州商务地产带来多大商机，它将在多大程度上改变杭州商务地产的格局？陆续走出住宅小区的众多小公司需要什么样的新的“生存空间”，这种生存需求又将如何左右杭州酒店式公寓的发展走向，或者说将给杭州开发酒店式公寓的地产商们带来什么启迪？专家称：一个成熟的市场，商务地产价格应在住宅的1.5倍以上但杭州，在住宅市场最为风光的时候，商务地产仍然默默无闻商务地产价格明显低于住宅价格杭州的商务地产似乎一直不温不火，即使在杭州住宅开发风风火火的前几年，也一直没有风光过。在杭州这个以旅游、休闲著称的城市，存在着写字楼与住宅价格倒挂的突出现象。杭州市中心雪峰花苑当年开发的时候，房子单价超过万元仍然供不应求，但同一个小区里规划的写字楼单价一直降到了八千元左右，仍销售平平。这样的情景几乎在杭州每个新建小区都在上演。对写字楼开发颇有研究的阳光顾问总经理余先锋说，如果是在一个成熟的市场，商务地产的价格应该高出住宅的价格1.5-1.8倍。产生差价的原因是，商务地产的建造成本高出住宅1.5-2倍，且商务地产主要从事商务、商业活动，价值高于住宅。但因为现在商务地产的市场还不成熟，在城市化过程中，人们从农村向城市转移的第一需求是住宅，对商务地产的需求明显滞后，因此就出现了现在杭州地产市场写字楼与住宅价格倒挂现象。余先锋点出了其中一个原因。杭州商务地产的尴尬处境，是多方面原因造成的。比如，杭州定位为国际旅游城市，直接影响了杭州商务地产的投资规模和销售行情。浙商务实，习惯前店后厂式的运作模式；即使到省城发展，多半也只是设置一个销售窗口或形象窗口，很少买下整幢写字楼办公。一些企业发展到一定规模，会绕过杭州把公司总部搬到上海，因此，对杭州写字楼的需求量不大。浙江外向型企业比较多，人少，也不需要多少办公空间。浙江市场比较多，人们购物习惯于逛街，因此缺乏开发高档商业体的内在冲动，象SHOPMALL就很少能引得进来。产业结构、经济类型、地理位置，种种原因，导致杭州商业、写字楼等商务地产不温不火，特别是写字楼市场甚至大面积空置。住宅禁商，杭州将有上万家公司要搬出住宅区杭州商务地产新增百万平米需求10月1日《浙江省物业管理条例》开始实施，杭城现代雅苑业主委员发出全省首道“逐客令”，率先对“住宅办公”说“不”。当下隐身于现代雅苑新建住宅小区里的30多家公司四下寻找新的办公场所去了。随着《浙江省物业管理条例》的实施，越来越多开在住宅小区里的公司将被迫撤出。这一撤，撤出一个蛰伏在杭城的数字颇大的商务需求。记者随机调查了杭城十几家新建小区里商务、办公等开公司的情况。据业内人士不完全初略统计，目前杭州住宅小区开公司约有1万多家，这些中小企业都将搬到外面商务楼办公。以每家需求100平方米计，1万家就是100万平方米的需求。据悉，杭州2004年写字楼交易最火爆的时候，年成交量也不过32万平方米，因此，对于杭州商务地产来说，住宅禁商，催生了一个巨大的商务需求。酒店式公寓或为首选最先得益住宅禁商，无疑是杭州商务地产谋求发展的一个契机，那么哪类商务地产首先获益呢？广义的商务地产是个很宽泛的概念，除住宅以外的地产全是商务地产，甚至包括工厂、旅游用地等。我们通常说的商务地产是个狭义的概念，主要指写字楼、商铺、酒店式公寓等办公类物业。“住宅禁商”一方面解决了企业扰民问题，另一方面新增写字楼、商铺市场需求。但从目前来看，杭州很多写字楼虽然价格不便宜，但无论是从外观上、资源利用上、还是档次品质上都还存在很多缺陷，比如通风差，没有会议室，没有员工餐厅，停车难更是这些写字楼的老大难。配套齐全与否，很大程度上决定了写字楼的投资价值，影响企业的租或买。住宅禁商“逼”出一个巨大的商务办公需求，但由于选择在住宅小区办公的企业往往处于发展初期，规模相对较小，公司综合实力较弱，因此对办公面积要求不高，与住宅空间相仿，通常集中在40平方米到200平方米之内；要求办公环境的服务配套完善，但非高档。因此，有业内人士分析认为，未来“商住兼容”的写字楼市场空间最大，其中酒店式公寓最受欢迎。在很多人的眼中，酒店式公寓还是个挺模糊的概念。酒店式公寓集住宅、办公、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，服务更胜一筹。酒店式公寓作为住宅、办公的中间态产品，在功能设计上以满足居住为主，同时兼顾办公；面积多在30-200平方米。其中部分楼盘如东方金座、凯恩·西湖金座、紫晶商务城、华润·西子中心等，都采用了精装修方式，为那些原本准备在住宅小区中办公的公司省下了宝贵的资金和时间，着实有着不小的吸引力。不可否认的是，当下酒店式服务公寓是目前商务地产中风头渐劲的一类物业。据相关机构统计，目前杭州市场上在售的酒店式公寓，整体供应量11万多平方米，1700多套。从销售率来看，销售形势都相当不错，大多一开盘就备受欢迎，像西湖金座、紫晶商务城开盘数月，屡屡排到杭州市透明售房网成交排行榜前列。从区域分布看，这类物业主要集中在上城区和拱墅区，地段和周边配套都不错，有较好的商业氛围，大环境优势较明显。主力面积多为30-70平方米，总价较同地段成套住宅略低。酒店式公寓提供普通住宅所不具备的额外服务，其统一经营管理的模式，也使得项目整体品质保持在较高水准。低总价、良好的服务，是酒店式公寓被自住者、投资者亲睐的主要原因。不过记者在采访中发现，这种“酒店式公寓”的客户大多考虑的还是其投资价值，提及自住，则会产生和商住楼同样的忧虑：一栋楼里如果既有办公又有居住，不可避免影响生活质量，比如电梯、停车位等所有公共设备的使用压力都会很大。地产商长期持有物业渐成趋势住宅禁商，给杭州疲软的商务地产注入了一份活力，在杭州市区，目前酒店式公寓成为住宅之外的一种新兴地产，占据了相当的开发份额。在普遍看好这一新锐物业的同时，人们开始关注酒店式公寓引出的一些新问题。以往的酒店式公寓、写字楼等商务地产多采取“短平快”销售模式，地产商追求的是资金的快速回笼，造成的结果就是购买者各自为阵，物业定位参差不齐，影响了整体物业的形象。从目前的趋势来看，越来越多的地产商希望自己持有物业，长期经营。投机和投资，一定程度上是短线与长线的问题。杭州有看得远一点的地产商开始选择持有酒店式公寓，通过长期经营物业赢利。杭州环城北路上的某写字楼，以高出当初售价每平方米3000元的价格回购当初卖出去的物业，为的是自己更好地能够统一管理、统一经营。“以后会有越来越多的资金充足的公司来长期持有物业。而以后带租约出售等能让出售的价格更可观。如果要追求利益最大化，就必须持有物业一个阶段，从而增值。如果仅仅以一般卖住宅的模式卖商务地产，很难卖得出好的价格。”阳光顾问余先锋说。之前有很多开发商一开始就采取出售的方式，是因为资金上的压力，必须用短、平、快的开发方式。实际上，真正持有物业进行经营才是符合商业地产规律的。当然，这对开发商的资金要求非常高，这同样也会给资金雄厚的发展商带来了更多利润空间。据悉，香港十大开发商平均每年的收入70%是来自于经营，剩余30%来自销售。经营收入就是拥有的物业、办公楼、商业大厦等。但是内地开发商当中，招商地产比例最高，是25%多一点。酒店式公寓的兴起，将促使地产商在这方面作进一步的探讨。不要一味开发高档办公物业现在杭州的酒店式公寓朝着越来越高档化的方向发展，如配置五星级酒店、豪华的装修等等。这种豪华的酒店式公寓主要满足更高层次的商务会晤需求等，而对多数的中小型企业来说，实用的酒店式公寓、写字楼才是他们的首选。从写字楼发展趋势看，有两种模式将成为主要开发方向：一种是凸显个性化、按企业要求设计，之后再将整层甚至整幢写字楼出售给对方的“量身定制型”。如三墩的西港·新界就有不少独幢商务小楼，整幢或分层出售，一幢带独立电梯的9层楼总价也只有370万元左右。还有就是紫晶商务城里的“商务排屋”，一幢4层，共约500平方米，这类物业通常针对的是大中型企业总部或者居住、办公相结合的形式；另一种是办公空间按统一硬件标准配置，空间分割较小，同时突出各项服务和配套的“标准化定制型”，主要针对的是中小企业。“住宅禁商”后除新注册公司，一部分原在住宅中办公的企业也会“时过境迁”逐步向写字楼转移。这些企业最关注的是使用空间和成本预算，因此中小套型写字楼会成为他们的选择。总体而言，杭州写字楼市场并不缺乏能满足那些在高档公寓中办公的客户群需要的产品，产品类型也较丰富。随着“住宅禁商”的实施，新增企业的办公需求将陆续回归到写字楼市场。在最初阶段，宜商宜居的酒店式公寓和中小套型写字楼或许更受市场的青睐。选择酒店式公寓“六字诀”——访紫晶置业有限公司董事长、总经理周京长地段、配套和服务，周京长认为投资酒店式公寓必须关注这三点。对于很多选择酒店式公寓办公的中小企业来说，同样也应该关注这三个方面。他认为，房地产开发，人们都比较认同“地段、地段还是地段”，实际上这是一个真理。在酒店式公寓的发源地欧美一带，地产商投资开发酒店式公寓有三个原则：要在经济发达的旅游城市；必须要在经济发达的旅游城市的繁华地段；要求交通便捷、配套齐全。只有这样才能保证酒店入住率，这是至关重要的问题。地段决定了出行是否方便，让客户更方便地找到自己，同时也降低了自己的出行成本和时间成本，地段也决定了写字楼周边物业的档次和水平。考虑到商务活动的出行时间和成本，大多数公司都会选择市中心物业。如果配套不齐全，即使地段再好还是有问题。所以购房者投资酒店式公寓这种物业的时候，一定考察这个酒店的配套是否齐全，简单说吃、喝、玩、乐齐不齐？商务活动需要的配套是否齐全？多数人都希望自己一天的工作、休息能在一个地方完成，也同样希望能给自己的客户带来方便。但目前多数的写字楼不能做到这点。哪怕是在黄龙板块，客户从下榻的酒店到公司拜访还是颇费周折的。而如果酒店式公寓配套齐全，完全可以做到这点。可以在酒店式公寓的大堂里，或者咖啡厅里顺利地把业务谈完。“毕竟很多决策都是在‘饭桌’上完成的。”周京长说。服务是决定酒店式公寓档次的一个最核心的部分，也就是酒店式公寓的软件。酒店式公寓由谁来经营、由谁来管理，这决定了这个酒店式公寓以后的升值空间和周围人群的居住、办公氛围。比如像紫晶商务城以竞标的方式，最终由奥赛管理公司来经营。奥赛管理公司是美国知名的酒店管理品牌，在中国大陆目前经营五家五星级酒店，其中上海三家，天津一家，北京一家。现在通过竞争的方式进入浙江市场，取得了西湖金座和紫晶商务城两个物业酒店管理经营权。现在杭州越来越多的酒店式公寓与国外的品牌管理公司合作，委托经营管理，这将有助于提高杭州酒店式公寓的整体水平。