小户型价值提升案例研究

本报告主要内容本报告主要以深圳小户型作为案例，同时辅以全国比较有代表性楼盘作为讲解，重点讲述了小户型通过何种方式能提高其产品的附加值。小户型价值提升案例研究案例研究之[深圳]篇星河世纪佳兆业中心白金度假公寓御景华城丽阳天下金地·梅陇镇第五公社项目区域：中心区项目名称：星河世纪总建筑面积:126697.43m2容积率：10.423项目概况：项目由A、B、C三栋塔楼组成，其中B、C栋为CBD公寓，高32层，1-4层为25000平米的大型主题商场，五楼为架空层园林。产品区间：32-68平米举措一：功能转换—商务公寓价值提升举措——通过商务公寓提升价值框架结构按照办公需求来设置公共空间按办公需求来打造项目推广和营销方式针对商务人士市场反应2005年10月发售，酒店式公寓销售速度快，售价11000元/m2；适宜条件：商务氛围浓厚的区域；项目区域：滨河项目名称：佳兆业中心总建筑面积:84643m2项目概况：项目地下3层，地面29层，分1、2两栋。塔楼部分改建为高档酒店式公寓；户型包括单身公寓和两房（32-77平米）；价值提升举措——通过酒店式公寓提升价值公共设施及建筑按五星级酒店标准装修高端的智能化配套设施国际知名酒店式管理公司市场反应2005年12月发售，12700元/平方米（精装修），比市场同期小户型价格高约2000元/平米；适宜条件：核心地段区，体量不宜过大；举措二：功能转换—酒店式公寓价值提升举措——通过产品设计“送面积”提升价值户型设计创新：平面、立体可任意组合，阳台变卧室，一房变两房，上下连通，两层变复式……园林：3000平方米芭缇亚空中园林，水晶泳池；市场反应2006年9月发售，均价8300元/平方米，比市场同期小户型价格高约1000元/平米；适宜条件：受新政限制，目前发挥空间不大；项目区域：宝安中心区项目名称：白金假日公寓总建筑面积:55301.35m2项目概况：1栋28层，底三层商业裙楼，四层架空层会所、巴提亚风情园林；户型为40-44平米一房；举措三：附送面积项目区域：滨河项目名称：御景华城总建筑面积:20.9万m2项目概况：由6栋34层塔楼组成.1-2层商业，三层架空园林及会所.户型面积28-84平米，单身公寓到三房；价值提升举措——通过打造“小户豪宅”提升价值定位高端——小户豪宅3层立体园林，双泳池（一个恒温）金碧辉煌的酒店式大堂和售楼处超星级皇家酒店式管家服务市场反应2004年11月发售，均价8500元/平方米，比市场均价高500-1000元/平方米；适宜条件：适用范围较广；举措四：豪宅元素运用项目区域：石厦项目名称：丽阳天下总建筑面积:6万m2项目概况：项目2栋32层，共1012个单位功能分布。地下1层停车场，地上1--2层商场，地上3层空中花园地上4--32层为住宅户型面积：44-85平米，一房和两房;价值提升举措——通过概念突破提升价值CONDO概念的提出：Condo指的是集合的社区，大家有一个共有共享的公共部分，而公共部分有完善的生活配套和休闲设施，从而使生活更简易方便，轻松自由；CONDO倡导的八大生活主张：都市的年轻的、核心的、小尺度的、阳光的、轨道上的、便利的、共享的市场反应2002年4月发售，均价6400元，比当时市场价高约500元/平方米；适宜条件：目标客户群体的把握；举措五：营销形象提升项目区域：龙华二线拓展区项目名称：金地·梅陇镇总建筑面积:42万m2容积率：3.08项目概况：一期由7栋11－24层的小高层、高层组成，共有1200多套单位，建有约5000多平方米的高档次的商业（项目总商业配套约1.2万m2），3200平米的幼儿园等配套。项目户型：2房、3房为主，75-122平米；价值提升举措——通过建筑设计创新提升价值建筑形态创新：德国WSP建筑设计公司，简约洗炼的现代主义风格与酷炫时尚元素的融合；都市生活的倡导和营造：物质漫游街、时尚会所配套等；市场反应2005年5月开盘，当日销售率82％,实收均价约7000元/平米，高出片区均价1000-1500元；适宜条件：目标客户群体的把握；举措六：设计创意项目区域：前海项目名称：第五公社（星海名城五期）总建筑面积:约11万m2项目概况：由四栋32层塔楼组成；户型：以面积３５－９１平米的一房和两房为主，占８６％；价值提升举措——通过大社区的配套共享提升价值星海名城大社区：总占地面积万平方米，总建筑面积约84万平方米；小区内部配套完善:会所、中、小学、幼儿园、大型购物商场、肉菜市场、银行、诊所等市场反应200５年1２月发售，均价7000元/平方米，比当时市场均价高约500元/平方米；适宜条件：有大社区配套资源作为支撑；举措七：配套提升—大社区里的小户型深圳小户型价值提升策略总结创新点/模式案例适宜条件功能转换星河世纪、佳兆业中心……适宜的区位、交通、配套和市场条件；户型高附加值—送面积白金假日公寓、世金汉宫……受新政限制，可操作余地小；豪宅元素运用御景华城……广泛适用；形象提升，设计创意丽阳天下、金地梅龙镇……目标客户群的清晰定位，对其生活形态的准确把握；配套共享第五公社有大社区配套资源作为支撑；案例研究之【全国】篇锋尚国际公寓SOLOIIMyCityYohoTown阳光１００Ｆ４小户型举措八：科技住宅——科技创造舒适生活价值提升举措——通过高科技战略提升价值欧洲居住标准，新风系统、LOW-E玻璃、外墙保温、地板热辐射采暖等科技住宅八大子系统;市场反应周边价格平台7000-8000元/平米，本项目实现均价10500元/平米；适宜条件：前期资金投入大；大量高端客户；锋尚国际公寓城市：北京总建筑面积:约8万m2容积率：3项目概况：四栋塔楼和两栋板楼组成户型：以面积３５－９１平米的一房和两房为主，占８６％；价值提升举措——通过打造极小户型，控制总价提升单价面积极小，精装修，室内功能复合满足舒适性；公共空间上注重共享空间的建设；提供高端的物管和配套服务;市场反应评为02年京城“十大影响力楼盘”；２００２年１２月，ＳＯＬＯ二代网上订房，首批推出的３６１套房在２０分钟之内即被抢订一空，均价8700元/平米；适宜条件：目标客户群的把握；SOLOII城市：北京项目概况：SOLOII为两栋七层楼，共计800多套小户型；户型：主打户型为２８平米左右小户型；举措九：精致SOLO小户——精极空间，超小户型价值提升举措——通过精装修加附送家电打造产业化住宅提升价值零首付入住；精装修和附送家电；完善便利的配套；酒店式管理；市场反应上海红极一时的项目；适宜条件：目标客户群的把握，营销的能力；城市：上海项目名称：MyCity项目概况：它所倡导的提个箱子搬家、公寓酒店式的管理服务和全新的s.o.h.o.理念，吸引了众多年轻的单身上班族，一套30～50平方米的全装修小房子，总价在30万元以下，可以以零首付入住。举措十：成品住宅——产业化住宅，轻松入住ＹＯＨＯＴＯＷＮ价值提升举措——通过概念营销提升价值“JOYOFLIVING”概念塑造：将快乐生活的概念在宣传中加以演绎；强势营销推广：在项目正式销售前，进行长达近2个月的软营销，向市场作出「洗脑」，塑造YOHO品牌；市场反应目前香港最热的项目之一；适宜条件：目标客户群的把握，营销的能力；城市：香港项目名称：ＹＯＨＯＴＯＷＮ项目概况：整个项目共8座大厦，2200多个单位。首期5幢住宅大廈，共約1,404個單位，并建有约１１万多的国际购物广场；户型：逾7成是兩房，其餘為三房，面積由500餘至800餘平方呎（５５－９０平米）；举措十一：营销概念突破——时尚城市快乐生活家庭朋友时尚生活创意生活开心健康工作休闲娱乐快乐生活概念演绎营销手法YOHOTown以红色作主调，透过巴士户外流动广告、电视广告及报纸广告强势演绎，亦作出名人效应、品牌合作等多番新尝试，其信息可谓铺天盖地、满布大街小巷。连不懂英文的老人都知道有个叫YOHO的新楼盘要推出。宣传费高达1亿元，成为城中焦点。阳光１００Ｆ４小户型城市：天津项目概况：为天津阳光100国际新城分期项目；天津阳光100占地676亩，建筑面积75万平方米，是由摩天大厦、写字楼、商业、公寓、SOHO、高档公寓等多种物业功能集合而成的复合型大盘社区；价值提升举措——小户型组合概念的提出与推广概念提出：同一院门下的两套小户型，可分可合，提供四种生活方式（精装修附送家电）：F1家庭组合计划：同一院门下的两套独立户型，可分可合，方便照顾老人孩子,创造新时代家庭居住模式；F2空间组合计划：一套居住，一套STUDIO,革命、生活两不误；F3投资组合计划一套出租，一套自用，一套养两套。全精装，带家电，轻松置业，投资回报；F4成长组合计划单身贵族，一租一用；结婚成家，合二为一；孩子长大，分而不离；概念推广：举行记者发布会，邀请专家评论造势；市场反应2006年4月实行网上认购，反映良好；适宜条件：对客户需求和市场接受度的准确判断；举措十一：营销概念突破全国小户型价值提升策略总结－高科技技术的应用、户型优化和强势营销投入等；创新点/模式案例适宜条件高科技战略锋尚国际高科技技术整合利用能力；资金保障；高端客户群；极小户型打造SOLO较强的设计能力，对目标客户群需求的准确把握；成品公寓MyCity市场接受度高；概念营销阳光100F4YOHOTOWN营销运作能力；