物业管理财务管理

1第十章物业管理项目财务管理第一节物业管理项目财务管理概述物业管理项目财务管理是指在一独立行使管理权的基层物业管理单位内，独立核算的财务主体所进行的以物业管理费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。它的基本职能是通过一般会计制度规定的程序和方法，将由项目管理部门管理服务活动而产生的大量的、日常的业务数据，经过纪录、分类和汇总，定期编制通用的财务报表和专用的管理费用收支报表。它要求项目管理部门定期向其所属的上级财务主管部门和全体业主分别报告项目管理部门总体财务状况，财务变动状况、经营成果信息和管理费用收支情况。具体会计内容包括对一物业管理项目的财务预算，费用的测算，管理费标准的编报，会计过程的管理，财务成果的报告、总结和分析以及在有其它经营活动时的财务管理。所谓其它经营活动，在项目管理部门有两种情况：一种是项目管理部门在属于全体业主共有权益的场所、场地和设备设施范围内开展的出租等经营活动，收益应纳入物业管理费，另一种情况是项目管理部门在上级公司授权下或在为业主提供特约服务和其它有偿服务的过程中，利用自有资金和能力在全体业主权益范围之外开展的其它经营活动。一般来讲，这两种情况的经营是可以鼓励的，它一方面符合在目前我国物业管理费标准普遍较低的情况下，多种方式筹措资金，弥补物业管理费用不足的实际，另一方面也有利于鼓励项目管理部门不断创新服务领域和提高服务水平，全心全意为业主服务精神的提倡。但后一种情况的经营不能侵犯业主的利益。一要注意不能用物业管理成本，从事与业主利益无关的经营活动，二要注意从事经营活动所产生的利润不要与物业管理费结余相混淆。项目管理部门的财务管理，在实际运作中，还有两个方面的矛盾，一方面受物业管理企业的行政管理和业务指导，其财务计划、开支范围和权限、财务分析报告等受其严格管制。同时，物业管理企业又不得随意调集、挪用和将管理费据为已有。另一方面，业主又有通过业主大会及其理事机构（如业主委员会等）监督项目管理部门财务管理的权力，但又不具备直接干预项目管理部门财务工作的权得。所以，项目管理部门财务管理既具有一般会计主体财务管理的形式、手段、方法的基本形态，又具有与一般会计主体财务管理和一般会计要素不同的特性和特征，从而形成了一个特殊的会计主体现象。认2识这些现象，解决物业管理中财务独立核算的问题，对在物业管理活动中，确保物业的运行维修和养护，保障业主的基本利益，合理解决业主和物业管理企业之间的矛盾与利益，推动行业的发展，都具有重要的作用。一、物业管理项目财务管理独立核算的意义我国的物业管理已发展了20年。早期在学习引进香港、新加坡物业管理运作模式的同时，也学习引进了他们的财务管理经验，建立了诸如“独立核算”、“固定酬金”、“结余返利于业主”等做法。同时，结合我国情况，总结出了适合我国当时实际的“收支平衡，略有节余”、“取之于民，用之于民”、“一业为主，多种经营”等财务管理的基本指导方针，进入90年代，一些物业管理较为发达的地区又进一步发展总结出“保本微利”、“量出为入”、“独立核算”和“保证佣金”、“多退少补”等既保证业主利益，也保证企业利益，同时又促进行业发展的物业管理财务管理思路。这些思路和原则方针在我国物业管理和物业管理行业的发展上具有重要意义。（一）是城市建设中形成的各类相对独立的区域结构形态的必然产物城市建设规划区域、自然形成的建筑群落和获得功能区域土地开发权后，构成了各类独立形态的居住区、住宅区、组团和大厦及特殊功能区域，这样的区域在城市结构上是相对独立的，或在自然界限（如城市干道）的分隔上是自成一体的。一般来讲物业的性质、功能和人群构成也是基本相同的。所以，客观上形成了这一区域的相对独立性和对管理的共同性的必然要求。一般情况下，这种自然要求都能得到必然的满足，但也有同一区域内多个管理单位并存的情况和部分区域无人管理的情况。根据现代物业管理的要求对于一个独立的管理区域，必须具有一个相对独立的管理单位及其财务管理主体，以满足这一区域内物业管理状态下管理对象平等的共同需求。（二）是保障物业管理得以有效运作的内在需要物业管理范围内无论是对物的维护，还是对人的服务，都有一个共同临界点，即日常所说的红线范围以内，自用户内面积以外的共用面积、场地、设施、设备等共有产权部分。每个业主对属于自己的产权份额部分的共同主张，构成了每个业主个体不能具体实施管理而必须共同聘请专业管理者的要求。这个管理者是否能够合理运用业主共同缴纳的资金（即管理费），使得其管理、服务能够达到资金数额所要求的管理、服务标准，唯有通过专款专用和财务管理的独立核算才能实现。否则，很难保证管理费3的有效使用，也就很难保障物业的有效维护和对业主很好的服务。（三）是保证业主基本利益的必要条件业主交了管理费，管理单位是不是能按管理成本的要求用于管理服务方面，如何才能保证业主的基本利益，除了目前实行的管理单位每3个月或6个月向业主公布帐目外，在没有实行独立核算的管理单位，基本没有什么客观条件来制约。所以强调以物业管理费为主要核算内容的会计单位——即项目管理部门，必须实行财务管理独立核算，这是保证业主基本利益的客观要求和必要条件。二、物业管理项目财务管理的现状物业管理项目财务管理因具有不同的特性，要求其与普通的财务管理相区别，因此，要明晰项目管理部门的财务管理，只有剖析物业管理项目财务管理目前的现状，分析其发生发展的原因，才能有效地统一规范项目管理部门的财务管理。从目前物业管理项目财务管理的现状来看，主要有以下几种形态：（一）完全独立核算的会计主体这一形态的项目管理部门的财务管理以业主利益为重，根据管理费主要是应用于物业的管理维护和对业主的服务上的特点，严格按政府规定除收取企业管理成本费用和适当利润（深圳称为管理佣金）外不再挪用、占用和侵占属于业主权益的物业管理费。这使得应该用作对物业的维护、保养的费用全部应用到了物业管理上，从而保持物业的完好状态，常新不衰。在机构设置上一般都设有财务部或专职会计和出纳员，在管理方式上定期向业主公布管理费收支报表，为使项目管理部门的财务管理合理有效，不出偏差，物业管理企业一般都对其财务权限给予一定的限制，比如实行月度财务开支计划制度，在批准的财务计划内由项目经理审批日常运行开支，但应酬、交往、业主联谊活动以及购置固定资产和计划外维修管理等开支必须经物业管理企业审批，形成了企业运作规范，管理费使用有保障，业主满意的良性状态。（二）物业管理企业统管分帐核算的会计主体一些物业管理企业把各项目管理部门的会计核算集中到企业统一管理，各项目管理部门只负责各项费用的收取和部分费用的直接支出，企业将各项目管理部门的帐目进行分别核算，形成了物业管理企业统管各项目管理部门财务并分帐核算的情况，有的企业采用某些工商企业实行的财务结算中心的管理方式，统管着各项目管理部门的财务工作。这一形态从理4论上来说，也能保证业主利益，但在实际运作中，至少有四个问题可能存在，一是会计主体远离了业主，会给业主心理上造成不便监督的认识；二是各项目管理部门的管理费都在企业帐户内，容易使业主怀疑，也确实方便企业随意挪用甚至做假帐，侵占业主利益；三是增加了企业的管理成本，项目管理部门的财务人员撤消、财务管理费用减少，这些成本都转移到了企业身上，而物业管理企业从项目管理部门收取的仍然是规定比例的企业管理成本（深圳规定比例为不超过物业管理费收入的10%），且不能增加，形成了企业不必要的负担；四是款项使用不方便，一方面由于款项不到位而容易影响管理运作，尤其是紧急情况下使用资金。另一方面，由此易形成坐收坐支，违反财务制度。这种形态的财务管理虽然也在一些较成熟规范的物业管理企业实行，但必竟容易因对项目管理部门财务管理和管理费管理的不同理解而引发矛盾和纠纷。所以，既然物业管理企业既增加了成本又有存在问题的可能，不如采取逐渐向完全独立的项目管理部门会计主体形态过渡。（三）内部物业业主附属型的会计主体政府办公大楼，企事业单位自有和独立使用的厂区、生活区和办公区及大厦等产权属于单一业主的物业，有些已实行了物业管理，成立了物业管理企业。但实际上仍然是业主的一个职能部门。这一形态的物业管理由于业主既是物业的使用者，又是物业维护保养的责任人，在物业管理中的财务管理是高度集中的，因此此类物业管理的财务管理可不作硬性要求。但为保证物业的大中修理和物业设备设施的更新改造，其物业管理维修基金应该建立，逐渐积累并进入成本，以避免发生大型维修或更新改造时影响企业的正常效益或增加财政及行政开支压力。这种形态的物业管理本身尚未完全脱离传统的后勤管理状态，所以在物业的管理维护和使用上仍然存在后勤体制的痕迹和弊端。所以应逐渐向后勤管理社会化的方向过渡，聘请专业物业管理企业实行专业化管理。在深圳有一银行系统内部物业在向社会招标聘请专业物业管理企业实施管理一年后的评估结果为，物业的维护、保养、环境、秩序设备运行等综合管理状态指数提升了50%，原管理单位的管理成本下降了30%，管理单位的经济效益比一般项目提升了10%。（四）非独立核算的收费点一些小型单项开发建设单位，在楼盘建成销售后没成立或招聘物业管理企业进行专业化的管理，而是在建设单位内部成立管理部、物业部或分公司5等机构，有的在部门下设一个项目管理部门这类机构，在物业管理运作上也采用了物业管理企业的方式，但管理效果比较差，管理服务水准很难到位，这种形态的管理机构在财务管理上完全由建设单位的财务主体控制，管理费收入完全作为建设单位的正常业务收入，在物业管理支出上能省则省，能不支出就不支出。还有些小型物业管理企业管理一、二个小型物业，没有其它的经济来源，也采取这种办法，把管理费做为企业的业务收入，所收取的物业管理费，除了尽量满足人员工资外，基本没有物业维护的概念，也没有服务业主的观念，项目管理部门实际成了一个收费点，很多业主称之为“只收费，不服务”或“多收费，少服务”。以上形态的财务管理方式明显地侵害了业主利益，也会妨碍物业管理行业的健康发展，甚至影响城市管理的总体状况，应该尽早取缔和避免产生的一种形态类型。第二节物业管理项目财务管理的特性分析在物业管理企业的财务管理中，项目管理部门一级的以物业管理费为主要内容的财务管理和会计核算（以下简称管理费会计核算），与一般的财务管理原理有些不同之处。比如，一般财务管理中把收入减去费用的差额称为利润，其收益是资产所有者和经营者的；而管理费收入减去费用支出后称为结余，经营者不能随意支配等等。如何根据这些差异在一般会计原理的指导下做好管理费会计核算，是物业管理实践中如何保证业主基本利益的重要问题。所以，我们通过对一般会计学中会计的基本要素，结合物业管理的特殊性，来理解分析管理费会计核算与一般财务管理的不同内容和特性。会计基本要素分为资产、负债、所有者权益、收入、成本和费用、利润六大内容，物业管理费会计核算中除“收入”要素与一般会计学原理无区别外，其它五要素都有不同或独特之处。一、物业管理费会计核算主体基本无“资产”一般会计要素中的资产是指企业拥有或者控制的能用货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利，按资产的流动性可分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、递延资产和其它资产。管理费的会计核算主体——项目管理部门，是物业管理企业的派出机构，没有投资者投入的注册资本。即使有的项目管理部门注册了非法人营业机构，也多半是用管理费作为资本进行注册。这两类项目管理部门实际6成了无资产的独立运作机构。为什么说它基本无资产呢？这是因为项目管理部门除了无注册资本，无长期投资外，流动资产、固定资产和递延资产等又都是属于业主权益，只有流动资产和固定资产的使用权和管理权属于项目管理部门。也就是说它尚有控制能用货币计量的经济资源，以及项目管理部门所管理项目过程中产生的无形资产。所以，项目管理部门作为会计主体具有不完全资产拥有的特点，这与一般会计原理有一定的区别。二、物业管理费会计过程基本无“负债”“负债”是指企业所承担的，能以货币计量，需以资产或劳务偿付的债务。负债是企业筹措资金的主要渠道，但它不能归企业永久支配使用，