戴德梁行-2017年深圳写字楼市场调研报告

深圳写字楼市场报告2017年7月2深圳写字楼存量市场分析深圳写字楼分布区域深圳写字楼租金水平深圳写字楼空置情况全国主要城市写字楼市场比较深圳写字楼分布区域深圳甲级写字楼商业区分布华强北蔡屋围南山福田罗湖甲级写字楼存量中心西区福田CBD南山商业文化中心后海戴德梁行深圳写字楼租金水平全市租金水平平稳上涨，福田区持续领先300520270520160190160221308206160268100150200250300450400350500罗湖福田南山全市各区及全市甲级写字楼租金水平对比元/平方米/月550最高值最低值平均值戴德梁行戴德梁行深圳写字楼租金水平南山区商务氛围日趋完善，带动片区租金水平上涨1.04个百分点-0.73%0.79%1.04%0%4%8%12%16%20%010203040506070200620072008200920102011201220132014201520162017*万平方米新供应吸纳量空置率戴德梁行深圳写字楼空置情况伴随新项目的入市，由于市场需求较为活跃，全市空置率不升反降2017年第二季度新增供应5.57万平方米，吸纳量10.56万平方米，空置率为13.06%历年甲级写字楼新增供应量、吸纳量及空置率走势注：*表示第二季度深圳写字楼空置情况27.15%7.79%6.95%0%5%10%25%20%15%得益于活跃的市场需求，福田、南山两区空置面积持续消化各区甲级写字楼空置率走势35%30%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2200920102011201220132014201520162017罗湖福田南山戴德梁行主要城市写字楼租金比较一线城市平均276.7元+1.44%二线城市平均112.2元-0.95%深圳甲级写字楼平均租金水平直逼上海重点城市甲级写字楼租金水平对比388281267170146139124123117111108109105869187150100500200250300350400元/平方米/月450-2.32%戴德梁行0.32%7.89%0.95%主要商务区写字楼租金比较深圳福田中心区租金水平统领全市，与北京、上海差距近一步缩减一线核心商圈平均319.4元+0.85%二线核心商圈平均121.0元-0.57%6613843433953423043062222041811721881701421481331381341251211181121111091081109291928791120元/平方米/月7006005004003002001000戴德梁行主要城市写字楼空置率比较6.6%戴德梁行12.9%13.9%14.5%26.9%35.3%23.0%20.1%17.8%15.3%26.1%38.4%35.6%35.0%38.2%10%15%20%25%30%40%35%随着供应量的逐年释放，深圳甲级写字楼空置率暂高于其他一线城市重点城市甲级写字楼空置率分布图50%47.5%45%5%0%北京广州上海深圳杭州厦门武汉青岛大连南京西安天津长沙成都沈阳重庆主要城市租金与空置率综合比较全国各主要城市租金与空置率综合比较图北京戴德梁行广州上海深圳厦门汉武岛大连京杭州青南西安长沙天津成都沈阳重庆0501001502002503003504004500%5%10%15%20%25%30%35%40%45%租金（元/平方米/月）50%空置率12深圳写字楼销售市场分析深圳市场供需情况深圳主要在售项目概况深圳未来供应情况深圳典型写字楼案例分析戴德梁行13深圳写字楼市场供需情况14.1318.8449.0718.099.4421.61.540.768.187.2113.3118.0414.3414.556.714.664.5811.8540142595264757743770584735150548032397185584870000600005000040000300002000010000002010403050602015Q12015Q22016Q42017Q12015-2017年各季度深圳写字楼供应销售情况2015Q32015Q4供应面积（万㎡）2016Q12016Q2成交面积（万㎡）2016Q3销售价格（元/㎡）2015年，受930、330新政影响，深圳住宅市场价格处于高位运行，部分投资客户增加写字楼物业资产配置，促使成交量的上升；325新政后，成交量价呈明显颓势，写字楼销售市场热度下降。市场成交回暖，成交量价回升，但未回至高点。一季度，写字楼共成交约12万㎡，环比上升160，同比下降15，成交均价55848元/㎡，同比上升40，环比下降5。戴德梁行142017年核心区域市场待去化面积约24万平米，主力总价区间在500-3000万元之间；深圳写字楼主要在售项目区域项目预售套数已售套数成交均价（元）备案面积段预售面积已售面积去化率竞品总价区间剩余面积（㎡）（套）（㎡）（㎡）（㎡）（按面积）（万元）前海卓越前海壹号4743446.8万150-450118640.4112708.4295774-57085932香江金融中心121588.38万96-268149501295081.50810-18002000信利康6888.5万170-27016160.582000.5812.401445-229514160宝安前海卓越时代广场5933306-6.8万66.54-430126964.994692.968.5450-301032272福田深业上城3152150137260-400147501.725223.74171560-2400122278长富中心24710741514110-39692711.988212888.5515-200010583京基滨河时代33029051993151-396113214.6107443.6287682-17825771南山方大城5442844-4.5万103-29493086.2560186.2560.10450-117032900合计26241245————707070476155.4————2329151043831372131142140198142427240200160120804002801996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017F2018F2019F2020F2021F福田区南山区罗湖区宝安区深圳写字楼未来供应情况戴德梁行2017-2021F新增供应914.52万平米甲级写字楼年度供应走势及预测万平方米供应放量，刺激需求的同时租金承压114.1万平，占84.5%总部物业87.49万平，占64.8%金融总部戴德梁行深圳写字楼未来供应情况2017年新供应中，超八成为总部物业，超过六成为金融总部134.97万平方米甲级写字楼未来供应（2017-存量2021）单位：平方米541,81340,170福田CBD前海CBD后海CBD267,760宝安2,354,677罗湖CBD1,989,514260,2323,496,152788,018戴德梁行1,588,466深圳写字楼未来供应情况重塑商务新格局——多中心涌现戴德梁行Q120172021F总存量401.18万平方米总存量1,258.27万平方米福田58.7%南山27.8%罗湖13.5%福田34.5%南山58.7%罗湖宝安4.6%2.1%深圳写字楼未来供应情况目前福田区甲级写字楼占比近六成，2021年南山区总量将超越福田戴德梁行深圳部分在建甲级写字楼项目前海国际金融中心兆华斯坦&前海国际能源前海世茂前海中心前海世茂投资前海佳兆业环球金融中心佳兆业集团华强华润总部大厦华润集团后海后海高新园前海CBD鹏瑞地产汉京集团华润置地金地&卓越&大百汇深圳湾1号汉京中心华润前海大厦深圳中心戴德梁行写字楼市场特征小结20市场现状及整体态势•深圳城市宏观环境利好，写字楼销售市场发展良好。•核心区的甲级写字楼销售供应较少，办公物业投资价值凸显。•2017年上半年销售市场回暖，但后续供应激烈，多个项目集中入市。戴德梁行区域项目项目营销动态核心卖点前海香江金融中心目前剩余可售面积约2000㎡，主要是和10层、12层；其中12层预备整售，均价约9.3万/平；前海区域、政策红利世茂前海中心写字楼共计12万㎡，70自持或出租，可售写字楼面积3.6万㎡，面积段为140-300㎡，整层1700-2500㎡，预计销售高层写字楼产品，预计9月底取得预售证。前海区域、政策红利前海信利康大厦总体量约6万，可售4-13楼部分单位共1.6万平；前海区域、政策红利华润前海中心计划5月推出T5栋写字楼，总体量10万平，标准层面积2200m²；前海区域、政策红利兆华斯坦项目可售写字楼面积约14.8万，预计17年5月将会推出T2栋写字楼产品,推售面积约5.5万㎡，标准层面积约为1550㎡，产品面积段为100-250㎡；前海区域、政策红利嘉里前海项目写字楼12万平，现已开放展示中心，写字楼入市时间待定，预计2018年推售；前海区域、政策红利南山招商太子湾太子湾商务广场（一期）预计2017年5月入市，入市写字楼面积约7万㎡；蛇口自贸区、170万滨海综合体方大城可售剩余量约25917.32㎡，目前推出4号楼LOFT产品华侨城区域、景观资源侨城坊6栋独栋写字楼已售，7#写字楼顺售华侨城区域、生态综合体中电长城大厦待售科技园区域、绿色生态办公宝安前海卓越时代广场项目C座在售，剩余体量约3万㎡。湾区首排，海景资源深圳市场典型案例分析市场在售/待售项目分析多个写字楼项目集中在今年5月份推售，区域集中在前海片区谢谢戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司号嘉里建设广场2座18层中国深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场2座18层