关于岭北新村房屋作为快捷酒店的评估报告_(定稿)

关于岭北新村房屋作为快捷酒店的评估报告董事长您好：根据您2010年11月08日下达的工作指示：将岭北新村作为公寓式快捷酒店经营。我公司人员群策群力，分别对房屋现状调查、行政审批办理、方案评估和财务分析展开了大量工作，现将掌握的信息和取得的进展汇报如下：一、房屋现状：岭北新村房屋是我司于2008年12月30日拆迁金海公司所占有，它位于三亚市河东区凤凰路，是一栋砖混结构的7层楼房，一梯两户，两个单元共计28套。房屋性质为经济实用平价房，未交地租和开发配套费（产权证上标明）。每套房建筑面积为105.79平方米，分摊公共建筑面积为5.53平方米。该房于1999年7月30日交付使用，至今己有11年。之前由于房屋业主搬迁，对屋內设施损坏较大，加上闲置三年等各种因素，造成房屋现状较差。具体的设施损坏情况调查统计：1、外墙瓷砖：房屋年代久远，加之质量问题，使得外墙瓷砖局部脫落。2、门、窗：窗为铝合金窗，窗框玻璃基本完好，局部窗扣锁需更换；入户门、房间门和阳台门均为门带窗式木质门，每套房屋有9樘门，整栋楼共有252樘门，其中有80%门扇、门框损坏严重，不能正常使用，其余门扇、门框需修复。3、地面、墙面：室内地板为水泥地板，墙面、屋顶灰暗且大面积起壳。厨房的墙面油渍厚重；卫生间和洗澡间的墙面、地面所铺的马赛克脫落，空鼓严重，屋顶墙灰大面积脫落。每层房屋出现不同程度漏水现象，需重新做防水处理。4、电路：每间房屋均没有控制开关箱，电表、电线（铝心线）、开关插座，出现老化和裸露情况，不能满足用电负荷，存在严重安全隐患，均不能正常使用。5、给排水：厨、卫生间、洗澡间和给水管（镀锌管）不同程度生锈断裂；排污管（铸铁管）不同程度损坏断裂，均不能正常使用。二、行政审批难予获得批准a以公司名义进行快携式酒店、家庭旅馆工商登记注册需办理的前置手续：1、卫生许可证1）提供公司名称预先核准书2）面积超过3000㎡，先填写，然后卫生局派人前去现场查验；如不超，则只需填写《建设项目卫生审查申请书》，再提交相关资料进行办证2、消防安全合格证1）、建设工程消防设计备案表2）、建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件3）、新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件4）、设计单位资质证明文件5）、消防设计文件6）、消防、装修图纸因为建设工程规划许可证上的房屋性质是住宅楼，需到区管理委员会开具性质变更证明，需提供以下材料：1）有消防应急通道，1.2米以上宽度（不能被占用）2）各楼层应配备2个以上灭火器3）各楼层应设立一个以上消防栓4）如阳台装有防盗网，应开设逃生窗5）不能存放易燃易爆物品吸对人身有害物品6）房间装修不能采用易燃材料7）旅馆责任人要取得消防安全培训合格证8）每层楼道设置安全逃生应急照明灯和逃生示意灯9）要在辖区居(村)委会知情同意书10）要有租房协议或房屋产权证11）要有辖区派出所的评估意见和河东消防大队的评估意见12）家庭旅馆法人代表身份证复印件3、特种行业经营许可证经过卫生、消防合格验收，出具合格意见书，才能办理特种行业经营许可证b以个人名义进行家庭旅馆工商登记注册1、经营者身份证及复印件2、近期照片2张3、从业人员身份复印件1份4、经营场所使用证明文件5、经营性用房的证明文件综合分析上述手续，存在以下难点：难点一：该房屋的产权证是金海大酒店的，办理需提供金海公司的营业执照、或者房屋租赁合同和房屋产权证书。而金海大酒店己进行清算，营业执照多年未年检，并且现在无法取得，正规办理注册手续所需的金海公司的相关资料均无法提供。难点二：需提供规划许可证，证明该楼房性质，因为是住宅楼房，必须先到规划局办理房屋使用性质变更手续。河东区消防大队在看过现场后，指出房屋不具备最基本的消防通道比如环绕楼梯。重新安装需要到规划局报批，而报批又是需要提供当时规划局的审批文件。难点三：需提供整栋楼的消防合格意见书，由于楼房性质发生改变，需要重新办理。重新办理需提供当时规划局的审批文件——《施工图审批意见书》和当时设计单位的资质、设计图纸和图纸要求等。难点四：将房屋作为经营性用房，需要小区业主委员会或归属地居委会开具证明文件，但小区内居民拥有一票否决权。总结：1、由于该房屋系经济实用平价房，要变更用途为商业用房，不能得到通过；2、在住宅小区内开办营业酒店，需要小区全体业主通过；3、消防批准也存在很大困难。因此，办理正规的酒店难予获得批准。三、房屋的砖混结构决定了要改造成为标准客房不经济现有套房改造为酒店的标准间，需要调整房屋结构和给排水管道等。对于现在的房屋情况，必须大面积的改变墙体，由于其是砖混结构，改造为标准间很难。坚持改造需要很大的资金投入，投入产出不经济。我们联系了七天连锁酒店，经过他们的专业人士现场考察之后，与我公司共同估算：房屋结构改造、装潢装修、酒店运营所需的设备购置（包含两部观光电梯）、外墙、消防工程等等，共需要投入300万元左右才能完成。具体需要进行以下的改造：1、房屋改造成为标准间必须撤除墙体，改变结构，每个标准间配备上下水。外墙进行重新装修，增加化粪池。2、购置酒店的通信、电视、网线设备，登录酒店业管理网；购置其他设备及床上用品，安装两部观光电梯。3、消防工程：满足消防验收要求所做的工作。4、建造一个满足酒店要求的停车场。5、接入煤气管道，增加空调系统。6、在广告、宣传上面所做的工作。因为不处于十字路口、公路旁边和商业、旅游中心，可见性较差。......四、由于面积小、位置偏僻、改造成本高使得经营不能盈利财务分析：快捷酒店运营需要员工20人左右，员工宿舍需要占用四套房屋。接待处和仓储室需要占用两套房屋，剩余22套房可改造88间客房。方案（一）：加盟七天快捷酒店集团。按照年平均入住率为60％，平均房价为100元计算，投资收益如下：项目主要费用年均房费销售收入88间客房*60%*100元*365天=192.72万元年均非房费收入192.72万元*5%（平均数）=9.63万元年均经营毛利润率(假设)60%年均经营毛利润（192.72+9.63）万元*60%=121.41万元年经营管理费（192.72+9.63）万元*7%=14.16万元年均现金流121.41万元-14.16万元=107.25万元一次性合作费3000元/房*88房=26.40万元房屋改造、装潢装修、设备购置（包含电梯）、外墙消防工程等约300万元运营启动资金（酒店注册费用、开业费用、广告宣传、员工服装等）20万元改造、装修等费用按5年摊销300万元/5年=60万元/年合作费按5年摊销26.40万元/5年=5.28万元/年运营启动资金按5年摊销20万元/5年=4万元投资借款利息（月利率按6‰计算）（300+26.40+20）万元*6‰*12月=24.94万元利润107.25万元-24.94-60万元-5.28万元-4万元=13.03万元利润率13.03万元/（192.72+9.63）万元=6%总投资费用300万元+26.40万元+20万元=346.40万元年投资收益率107.25万元/346.40万元=30%投资回收期346.40万元/107.25万元=3.22年方案（二）：自营。按照年平均入住率为50％，平均房价为80元计算，投资收益如下：项目主要费用年均房费销售收入88间客房*50%*80元*365天=128.48万元年均非房费收入128.48万元*5%（平均数）=6.42万元年均经营毛利润率(假设)60%年均经营毛利润（年均现金流）（128.48+6.42）万元*60%=80.94万元房屋改造、装潢装修、设备购置（包含电梯）、外墙消防工程等约300万元运营启动资金（酒店注册费用、开业费用、广告宣传、员工服装等）20万元改造、装修等费用按5年摊销300万元/5年=60万元/年运营启动资金按5年摊销20万元/5年=4万元投资借款利息（月利率按6‰计算）（300+20）万元*6‰*12月=23.04万元利润80.94万元-23.04万元-60万元-4万元=-6.1万元利润率总投资费用年投资收益率投资回收期方案（三）：投入资金进行简装的情况下，单户招租。装修后按照租金为1300元/套，出租率为70%计算，投资收益如下：项目主要费用年均租金收入1300元/套*70%*28套*12月=30.58万元装潢装修、设备购置费4万元/套*28套=112万元年均物业增加费0.2万元*12=2.4万元装修费用按5年摊销112万元/5年=22.4万元/年投资借款利息（月利率按6‰计算）112万元*6‰*12月=8.06万元利润30.58万元-22.4万元-8.06万元-2.4万元=-2.28万元利润率总投资费用年投资收益率投资回收期（备注：由于地理位罝较偏，交通不便，小区无环境，能否以1300元/月出租、达到较理想的出租率仍是未知数。例如：岭北新村小区内的房屋（室内装修和家电设施都较优越），租价为800至1000元，从2010年06月至今仍未租出。而且，城市附近的农民修建了大量住房，一室一厅租金才300元左右。市区内和海边的出租房的条件不同，市场淡季、旺季的差异都是我们应当参考的因素。）方案（四）：不投入资金进行装修的情况下，现状整体招租。目前，两家有意向性以现状整体承租，一家愿意支付租金15万/年，租期为三年；另一家愿意支付租金20万/年，租期为5年。（备注：造成上述局面的原因有：1、各酒店和企业暂无租房计划；2、房屋地理位置较偏，交通不便（距公交車站约有600米）；3、房屋现状破旧。）五、综合以上信息，我公司建议如下：作为快捷酒店经营：行政审批、结构改造不可行。投入资金进行简装的情况下，单户招租，财务分析不可行。只有不投入资金进行装修的情况下，现状整体招租，方案可行。我公司投入资金拆迁占有岭北新村旧房，目的是攺造，以获取最大利益化。因此，我们建议：1、继续申报项目和招租同步进行的方式。如果项目不能启动，可以整体针对拆迁户出租，或者大单位整体出租，承租方出钱装修承租三年，收回后我公司还可继续出租，且今后也可做为亚龙湾酒店员工宿舍；如果项目启动，我司也可减少不必要损失。2、先装修五套房屋，如果能够出租就租，不能出租，在亚龙湾酒店项目动工后，作为一部分员工住宿地方。以上是关于将岭北新村房屋作为快捷酒店经营相关事项的汇报。请董事长指示！海南南方鸿基置业有限公司二零一零年十一月二十二日（王奇整理）