都江堰青城山项目市场分析及建议(含竞品项目分析)

XXX同类项目调研建议报告中国XXXX集团房地产（都江堰）有限公司2011年9月◎青城山竞争项目区位示意图青城山市场重点在售项目有：中铁水映青城、龙湖小院青城、泰达上青城、香颂湖国际社区、中信云栖谷、上善栖、青城山房、芙蓉青城、逸岭锦江、假日青城365宅院。项目名称龙湖·小院青城开发商龙湖地产位置都江堰市青城山镇崇青线北侧项目基本情况占地面积210000平方米，建筑面积10万平方米；一期170亩，二期80亩，容积率：0.5；绿化率：45%项目配套紧靠规划和在建中的青城山古镇，毗邻青城山国际高尔夫俱乐部,自身有少量商业配套在售产品类型独栋（清水未售）叠拼别墅（精装）双拼别墅（精装）主力户型350平米85平米-135平米（赠送面积约为40-60平米）137-200平米（赠送面积约为60-80平米）均价预计1.7万元/㎡（价格为实得均价）1.3万元/㎡（价格为实得均价）1.5万元/㎡（价格为实得均价）开盘时间2010-07销售情况2010-07开盘，开天销售63套，8月成交金额1.8亿，全年成交3.3亿元，占青城山总成交额一半。2010年4月开盘至今，共售出400套左右。客户情况客户以龙湖内部客户为主，成都客户和本地客户为辅。项目特点小院青城跳脱出区域的整体风格包围，选择了所谓新亚洲风格的东南亚风格建筑，以窄巷、矮墙与小院作为规划设计的核心，景观环境设计较细致，有曲径通幽的意境。产品方面，赠送的面积较大，户型注重功能设计，大部分都是把厨房放在地下空间，地上多为娱乐空间。项目现状营销活动道旗、户外广告、路牌、站牌开盘时间2010年7月工程进度3批次接受咨询销售情况开盘日期推出套数户型区间均价（价格为实得均价）销售套数销售占比2010年7月701套叠拼精装约85-135㎡赠送面积约为40-60㎡1.3万元/㎡左右560套80%双拼精装137-200㎡赠送面积约为60-80㎡1.5万/㎡左右独栋清水约350㎡(未售）1.7万元/㎡左右◎青城山房地产市场典型项目分析：龙湖小院青城项目名称中铁·水映青城开发商中铁置业四川新锐实业投资有限公司位置成都都江堰市青城山106国道旁中心镇梅花村123组项目基本情况占地面积：201993平方米，建筑面积：140841平方米，容积率：0.68，绿化率：42%配套配套包含特色SPA、沿河景观生态走廊，中央环绕自然水系在售产品类型洋房（精装）双拼——主力户型40-80平米90-160平米——均价1.3万元/㎡1.8万元/㎡——开盘时间2010-08销售情况2011年8月开盘，预收诚意金19套，销售5套左右，共计24套。客户情况客户都为成都城区及少部分都江堰客户，多数是中铁的老客户及老带新客户。项目特点项目主打度假资源价值，不仅提供简单居住功能的住所，在配套、服务、生活方式等方面应体现休闲度假功能。本项目产品设计重点考虑度假功能，其精装度假洋房是其特色产品，整个园区引活水入园，借地势高差，打造纯天然水系。项目现状营销活动路牌、网络、活动、农家乐开盘时间2011年8月工程进度洋房主体三层销售情况开盘日期推出套数户型区间均价8月销售套数销售占比2011年8月230多套（双拼占16套）洋房（40-80㎡）1.3万元/㎡（精装）诚意金收取19套，成交5套左右，共计26套11%双拼（90-160㎡）1.8万元/㎡◎青城山房地产市场典型项目分析：中铁水映青城项目名称上善栖开发商四川亿兴置业位置都江堰市青城山前山门南行800米项目基本情况用地面积：227.34亩，总建筑面积：76000平米，其中住宅72000平米，商业配套4000平米；积率0.5，绿化率50%配套商业和会所、社区超市、咖啡馆、书吧、酒楼等配套、东软学校的配套在售产品类型合院洋房（精装）双拼（已售完）主力户型62-126平米220平米均价1.4万元/㎡1.35万元/㎡开盘时间2007年9月1日销售情况自2007年9月开盘至今，共售出约360套房源。客户情况成都客户占80%，外地客户占20%（深圳、北京客户较多）；客户年龄多在35-40岁，喜欢60-70年代的感觉，喜欢大院生活的感觉项目特点及卖点项目为大围院产品设计，使人具有院落的感觉，建筑部件和材质的细致考虑，上善栖外墙砖为云南腾冲的火山石，具有无辐射不风化不褪色的特点；充分借用外部资源，上善栖之业主可凭业主卡进入东软学院园区，享受学校的各种配套，例如运动场地、图书馆等。项目现状营销活动道旗、户外广告、前山发放资料、报广销售政策一次性3％、按揭1％精装销售工程进度现房、9号楼主体封顶销售情况开盘日期推出套数户型区间均价销售套数销售占比现卖二期750套叠拼洋房（62-126㎡）1.4万元/㎡500套（8月销售7套）66%双拼（220㎡）1.35万元/㎡（已售完）◎青城山房地产市场典型项目分析：上善栖项目名称青城山房开发商四川广居民生实业有限公司位置都江堰市青城山106省道西侧（青城山前门约1500米，青城山外围保护带内）项目基本情况占地251亩，一期197亩，二期54亩；建筑面积47628平方米，一期43838平方米，二期3790平方米；容积率一期0.33，二期0.1；绿化率50%，二期70%配套水疗会所在售产品类型分体独立院落小公寓（精装）主力户型175-212平米49-130平米均价1.5万元/㎡1.4万元/㎡开盘时间2008年3月22日销售情况自2008年开盘至今，共售出240套左右。客户情况80%是成都客户，10%-15%是来自例如北京、上海、深圳的外省客户。成交客户以40-50岁中年人群为主，多为单位中的高管,或私企老板。项目特点整体规划格局分为三部分：组院独栋别墅住区、度假公寓及商业公建区、独立水疗会所区。项目整体自园区西北向东南形成一条落差一米左右的主景观水系，由环山渠将活水引入园区水系，在园区形成活水。项目在入口处用近30亩的土地营造景观，通过空间的围合与流动共同营造轻松、闲适的度假气氛。同时，利用景观视廊，借景青城山，达到户户观山的观景效果。项目现状营销活动户外广告、路牌、导示牌销售政策按揭0％一次性5％（基本上不接受按揭）工程进度一期二批次现房销售情况一期二批次开盘日期推出套数户型区间均价销售套数销售占比2011年1月75套独院(175-212㎡)1.5万元/㎡40套53％小公寓(49-130㎡)1.4万元/㎡◎青城山房地产市场典型项目分析：青城山房项目名称假日青城365宅院开发商中铁瑞城置业有限公司位置都江堰市青城山镇青景村，距规划的成都至都江堰快速客运铁路终点站仅200米左右项目基本情况占地面积194亩，建筑面积68483平方米，容积率0.5，绿地率50%配套紧邻豪生国际酒店、学校、青城山快铁终点站在售产品类型合院叠拼主力户型110-170平米110-140平米均价1.3万元/㎡1.3万元/㎡开盘时间2010年3月销售情况成都客户为主，目前的客户来源主要是中铁内部客户及其亲戚朋友。客户情况2010年3月开盘，200余套全被售完（实际上在开盘前已全面被预定），其营销方式基本为行销，多为假日青城业主、中铁内部或熟人消化，目前以销售300套左右项目特点开发商对假日青城365宅院之建筑进行了更人性化的优化，例如对建筑底部进行架空，隔离潮湿。层高达到3.3米，预留地暖系统，从而确保夏天享受青城山的清凉，冬天不受寒冷。合院别墅；面积适中，总价得到控制。项目现状营销活动项目围墙（紧邻快铁站口）开盘时间2010年12月工程进度主体完毕进入绿化阶段销售情况开盘日期推出套数户型区间均价销售套数销售占比2010年12月578套（二期114套）合院约110-170㎡1.3万元/㎡54895%叠拼别墅110-140平米1.3万元/㎡◎青城山房地产市场典型项目分析：假日青城365宅院项目名称泰达上青城开发商成都泰达新城建设发展有限公司位置都江堰市青城山镇快铁总站旁项目基本情况占地面积92200平方米，建筑面积120000平方米，一期容积率为0.68，绿化率：44.3%配套拥有大体量商业街、“中国结”设计型精品酒店、东南亚风情度假酒店等产品类型酒店式公寓（全装全配）酒店企业公馆（未售）底商主力户型面积40-100平米——350平米平层（5层）100平米均价开盘时间2011年3月26日销售情况项目于2011年3月26日开盘，共推出239套小户型商业产品，一共销售77套左右。其后推出底商100㎡左右，销售5套左右。客户情况一期产品主要为小户型产品，客户主要为都江堰和成都投资型客户项目特点泰达上青城紧临本项目，占地526亩，规模比本项目小一些，，其六大产品类型包括酒店、会馆、住宅等，与本项目有很大的相似之处。其中商业园区建筑面积近10万平米，位于项目商业价值最高的南面，规划了大型超市、经济型酒店、小户型公寓、精品商业等休闲餐饮及文化娱乐功能区，是服务整个社区、辐射周边的综合性休闲商业街区，一期建设的产品主要是商业部分和办公楼部分，商业、总部基地先行。12000元/平米15000元/平米项目现状营销活动导视牌，倒旗，报广，现场活动精装公寓开盘时间2011年3月工程进度地上4层销售情况开盘日期推出套数户型区间均价销售套数销售占比2011年3月200套酒店式公寓40-100㎡1.2万元/㎡左右82套左右45%◎青城山房地产市场典型项目分析：泰达上青城底商100㎡左右1.5万元/㎡左右项目名称海航·香颂湖国际社区开发商四川鸿景实业有限公司位置都江堰市翠月湖镇项目基本情况占地面积133.3万平方米，约2000亩，建筑面积80万平方米，一期容积率为0.65，绿化率：50%配套项目内有10公里内河环绕,由18个纯别墅岛组成；整个社区有4个，其中三个面向整个项目的会所有水疗、西餐厅、运动会所和别墅区内的家庭会所，海航酒店及文化艺术中心在售产品类型独栋别墅联排别墅双拼主力户型296-469平方米164-177平方米212、215平米均价2.2万元/平米1.56万元/平米1.8万元/平米开盘时间2010-06销售情况2010年6月5号第一批开盘，推出48套，8月21一期第二批，推出28套；开盘当天成交量达90%。一期一、二批次已基本售完，目前在售一期三批次。2010年6月开盘至今，共售出260套左右。客户情况以成都客户及海航内部为主，约占60%，部分重庆客户；主要以老板、煤矿主、代理商为主项目特点项目采用国际领先的PUD开发模式分期开发，社区内有10公里内河环绕,由18个纯别墅岛组成；整个社区有4个会所，有水疗、西餐厅、运动会所和别墅区内的家庭会所。项目是集洋房、别墅、欧洲商业街、城市级配套于一体的复合型低密度项目。项目现状营销活动道旗、户外广告、路牌、站牌、商报、活动二批次开盘时间2011年7月23工程进度主体封顶销售情况开盘日期推出套数户型区间均价销售套数销售占比二期（2011年7月23日）47套联排164-177㎡联排:1.56万元/㎡双拼:1.8万元/㎡独栋:2.2万元/㎡27套57%双拼212、215㎡独栋296-469㎡◎青城山房地产市场典型项目分析：香颂湖国际社区项目名称中信云栖谷开发商中信地产成都分公司位置都江堰市二环路玉堂镇铁军路项目基本情况占地面积5500亩，800亩商业，2400亩居住区，2300亩高尔夫；分四期开发，首期占地163亩，200余栋，一期容积率为0.5，绿化率：38.12%配套800亩商业集生态商务办公区、五星级酒店、主题乐园和高端商业于一体，包含大型MALL、商业街、风情酒吧街、特色商店、家庭娱乐中心，高尔夫球场在售产品类型独栋别墅叠拼别墅洋房主力户型220-300平方米110-150平方米80-90平米均价大独栋：2.6万元/㎡，小独栋：1.4万元/㎡1.1万元/平米0.9万元/平米开盘时间2010-10销售情况一期推出独栋、叠拼各140多套，一期第一批次销售30多套，2010年10月16日推出第二批次，产品类型为独栋、叠拼；二期2011年7月开盘，二期首批次已售罄，开盘至今共售出380套左右。客户情况客户50%为北京、深圳客户，以及成都城区及少部分都江堰客户，多数是中信的老客户及老带