房地产成本控制要点应用指南试用版

1成本控制要點應用指南(試用本)編者按房地产E网我們將公司成本控制專題的討論成果彙集起來，編纂成這本《公司成本控制要點應用指南》。其中有三點需要說明：第一：控制要點是大家總結公司歷史經驗，按權重篩選出來的，不可能涵蓋所有的成本控制內容。第二：成本控制的詳細方法已體現在相應的規範裏，我們以〈控制什麼——What〉、〈怎樣控制——How〉和〈誰來控制——Who〉的編寫形式，僅提供一本應用指南。第三：由於相應的規範仍在編制中，本指南的內容將在實踐中不斷倍讯易完善。希望它能在工作中為大家帶來便利。2總部人事部培訓基地、2000、63目錄第一項………….错误!未找到引用源。第二項………….错误!未找到引用源。第三項………….第四項………….第五項………….第六項………….第七項………….第八項………….第九項………….附件………….北京公司規範化管理系列檔目錄房地产E网-房地产物业管理资料库资料均来源于网上，房地产E网只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！立項成本控制要點應用指南立項環節的成本控制根據專案開發方式的不同而有所區別。該環節由於有國家多項法規政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規定範圍內最大限度地控制企業的費用。項目部在項目開發前期起主要作用，因此，這一環節成本控制的主要任務由項目部來承擔。控制要點控制什麼怎麼控制誰來控制備查文件開發形式1、新征土地征地費用少交或晚交，力爭減免專案部負責詳見專案立項成本控制要點說明中專案開發成本構成表、附表一、附表二。拆遷安置費用房產確權後辦理拆遷安置費用專案部負責大市政費用自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關規定辦理工程部、設計部和審算部負責自建部分；工程部負責交政府部分。規劃條件滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本專案部、設計部負責2、買斷項目買斷內容明確買斷內容明細專案部負責詳見專案立項成本控制要點說明中專案開發成本構成表、附表一、附表二及買斷方式的成本構成付款總額為公司爭取最大利益專案部負責付款時間週期長、次數多專案部負責三通或七通一平的標準明確驗收標準明細工程部、專案部負責手續風險與項目付款時間直接掛鈎。專案部負責第一項房地产E网-房地产物业管理资料库资料均来源于网上，房地产E网只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！3、合作開發合作方式符合集團要求，有利於北京公司；專案部負責詳見專案立項成本控制要點說明中專案開發成本構成表、附表一、附表二及合作開發的成本構成分成比例雙贏原則；專案部負責交房時間盡可能地延後交房，工程部負責交房標準不低於合同中交房標準專案部負責付款總額付款時間選擇有利於公司利益的方式專案部負責專案部負責規劃環節成本控制要點應用指南規劃環節的成本控制所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規劃環節進行成本控制是實現事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事後變動帶來的成本。所以該環節控制要點和控制內容相當複雜，基本原則是，周密規劃，科學討論，嚴格審批。設計部和各類評審委員會在該環節承擔主要的職能。控制要點控制什麼怎麼控制誰來控制備查文件1、規劃方案（1）可行性規劃設計市場訊息搜集和分析市政狀況資訊分析規劃要點確立可行性研究設計任務書可行性設計變更設計部負責，專案、審算、銷售部配合暫缺相應可操作參考檔，以下同第二項房地产E网-房地产物业管理资料库资料均来源于网上，房地产E网只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！（2）方案評審組成可行性規劃評審委員會，對方案進行評審、確定。未通過的方案進入可行性設計變更環節，再重新評審。由專案、設計、工程、審算、財務、銷售等各部門組成評審委員會，總經理負責（3）設計成果對可行性規劃設計根據實際情況進行細節調整設備選型方案提前確定設計部負責，工程部配合根據提交的設計成果進行投資估算審算部負責，設計部配合2、報批設計（1）設計方案根據專案前期運營的情況和市場分析制訂設計任務書設計部負責，專案部、銷售部協作方案設計招投標設計部方案設計評審招投標評審委員會（2）報批注意市政設計注意相關法規，完善自身報批規範性，材料完整專案部負責，設計部配合控制要點控制什麼怎麼控制誰來控制備查文件3、擴初設計（1）擴初設計要求對報批設計進一步調整設計要求內部審核設計部負責，知會各部門（2）成本概算根據擴初設計招投標方案和設備選型、實體研究、環境方案等因素對總成本作出概算設計部與工程部負責制訂經營指導書審算部負責（3）擴初設計圖根據擴初設計要求招標專家評審內部評審招投標評審委員會設計調整設計部負責4、樁基設計（1）地質勘察搜集權威地質資料自己專業人員勘察設計部負責，工程部協助（2）設計方案評審樁基設計2種以上形式由專家進行樁基形式和樁基結構評審（3）樁基施工圖設計調整房地产E网-房地产物业管理资料库资料均来源于网上，房地产E网只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！5、施工圖設計（1）施工圖設計要求根據銷售包裝設計、樁基設計、功能設計及配套設施等因素，在擴初圖基礎上確立施工圖設計要求建安施工圖中結構造價、建築造價和環境設施費等約占總造價70%的部分屬於設計方可控部分，應嚴格審核。設計部和工程部負責，其他部門協助（2）報建政府部門報批費，按政府有關政策交納。項目部（3）報施圖（4）審圖（5）施工配合互審互簽，明確修改意見，設計洽商設計部負責，工程協助，知會銷售部（6）面積測算設計圖紙測算與實際施工時檢驗相結合設計部負責，工程部協助6、銷售包裝設計結合行銷費用控制施工招投標7、裝修方案設計（1）方案設計要求根據擴初設計圖、經營指導書和實體研究的結果確定方案設計要求設計部負責，銷售部協助（2）材料設備選型成本方案市場訊息調研根據設計要求確定裝修材料和設備設計部負責制訂裝修設計目標成本計畫明細表裝飾綜合價格拆分分析參見深圳公司檔（3）招投標制訂設計任務書設計部負責，銷售部協助評審招投標評審委員會控制要點控制什麼怎麼控制誰來控制備查文件8、功能設計（1）社區建築物功能的經濟評估市場調研銷售部負責有針對性擴充建築物功能設計部負責，銷售、工程部協助（2）市政配套方案市政狀況調研爭取政府有利條件專案部負責（3）環境方案設計根據投資估算和報批標準確立環境設計方案目標成本總額設計部負責，專案部協助招投標招投標評審委員會房地产E网-房地产物业管理资料库资料均来源于网上，房地产E网只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！（4）智慧化設計市場現狀分析，智慧化必要性分析智慧化內容控制銷售部負責招投標，尋找外部合作，爭取雙贏招投標小組組織，總經理負責（5）銷售承諾保持各部門與銷售部的資訊暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性設計部負責，工程部協助9、設計變更（1）設計調整費用（2）設計變更洽商嚴格按照設計變更洽商流程進行設計部負責，工程、銷售部協助詳見《工程現場變更管理規範》10、材料設備（1）選型（2）方案確定時間在擴初圖確定前確定材料設備，使設計在圖紙階段就考慮了材料設備的安裝設計部負責，工程部協助（3）採購招投標招投標評審委員會詳見《設備材料採購規範》其他費用物業管理完善費限額設計審算部房地产E网-房地产物业管理资料库资料均来源于网上，房地产E网只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！招投標環節成本控制要點應用指南招投標環節的成本控制涉及到工程、設計、審算、銷售等多個部門的實際運作，在程式上沒有太多變數，但具體內容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性。這個環節成本控制的難點在於標書制訂，重點在於評標。控制要點控制什麼怎麼控制誰來控制參考文件1、投標單位的選擇（1）資質（2）管理水準（3）技術力量（4）歷史記錄（5）資金實力（6）合作經歷建立承建商、工程監理、材料及設備供應商名冊及資料庫。從公司認可名冊中的承建商、供應商、監理公司中選擇投標單位。主辦部門推薦五家投標單位報招投標工作組。工程部負責工程監理招投標合同；設計部負責設計、環境、裝修招投標合同。審算部負責材料設備招投標合同。銷售部負責行銷、包裝招投標合同。詳見招投標管理規範第8條至15條和招投標管理程式招投標工作小組審核、考察、評估、篩選三家以上投標單位報招投標評審委員會及主管領導招投標評審委員會審核主管領導批准。詳見招投標管理規範第8條至15條和招投標管理程式第三項房地产E网-房地产物业管理资料库资料均来源于网上，房地产E网只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！2、招投標文件各類合同的招投標書內容應包含：（1）工期；（2）工程造價或取費標準；（3）品質要求；（4）付款方式；（5）招標範圍；（6）結算方式；（7）驗收標準；（8）投標注意事項；（9）廢標條件（投標書必須加蓋投標單位法人印章）；（10）接標時間；（11）開標時間；（12）定標方法；（13）投標單位補充意見；（14）標準合同條文；（15）圖紙、其他要求等。主辦部門起草、制定招投標標準文本1、工程部負責工程監理招投標合同；2、設計部負責設計、環境、裝修招投標合同。3、審算部負責材料設備招投標合同。4、銷售部負責行銷、包裝招投標合同。詳見招投標管理規範第6條、第16條至20條、和招投標管理程式招投標工作組審核招投標評審委員會審核；主管領導批准；詳見招投標管理規範第6條、第16條至20條、和招投標管理程式控制要點控制什麼怎麼控制誰來控制參考文件3、評標和定標(1)技術性評標和定標(2)經濟性評標定標優先順序1、技術評標2、經濟評標3、合作經歷1、技術部門負責技術評標2、審算部負責經濟標書的評標3、財務部負責審核廣告包裝費詳見招投標管理規範第21條至33條、和招投標管理程式綜合審核投標單位；評定中標單位招投標評審委員會審核、評定。主管領導批准詳見招投標管理規範第21條至33條、和招投標管理程式房地产E网-房地产物业管理资料库资料均来源于网上，房地产E网只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！施工環節成本控制要點應用指南施工環節的成本控制主要應注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付。由於市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由於各種情況而要對施工計畫和內容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程式都是必須的。這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。控制要點控