房地产投资分析4-5N

12房地产投资分析开设：地理与规划学院主讲：王春芝副教授中国注册房地产估价师中国注册土地估价师全国土地登记代理人3第二章房地产投资市场第一节房地产市场概述一、房地产市场的独特性二、房地产市场的功能三、房地产市场的结构四、房地产市场的类型五、房地产市场的主体与客体第二节房地产市场供求第三节房地产价格一、房地产价格的内涵二、房地产价格的特征三、房地产价值和价格的种类四、房地产价格影响因素五、房地产估价方法六、我国房地产评估制度4第二章房地产投资市场第一节房地产市场概述一、房地产市场的独特性1、市场供给缺乏弹性2、市场供给的不同质性3、政府垄断土地出让市场4、市场需求的广泛性5、与银行融资关系密切6、具有很强的地域性7、房地产价格与区位关系密切8、房地产交易需要专业人员提供服务5二、房地产市场的功能1、价值评价功能2、调节供求的功能价格对供给的影响是正方向的；价格对需求的影响是反方向的。3、优化资源配置的功能4、政府宏观管理的基础直接管理、间接管理。6三、房地产市场的结构1、房地产一级市场——土地出让市场特点：垄断性、有限的竞争性、政策导向性。2、房地产二级市场（一手房市场、、土地转让市场、“生地”熟化市场）3、房地产三级市场——投入消费使用后的房地产的交易市场。包括房屋的二手交易、租赁、抵押等。特点：竞争充分、交易主体多样、交易分散、交易对象多为存量房地产。7四、房地产市场的类型（一）按交换物的性质划分——实体类和非实体类房地产市场前者按房地产的实物形态划分：地产市场、房产市场。后者可划分为：房地产金融市场、物业管理市场、房地产中介市场。8（二）按房地产交易方式划分1、房地产买卖市场；2、房地产租赁市场；3、房屋调换市场；4、房地产抵押市场；5、房屋典当市场。9五、房地产市场的主体与客体（一）房地产市场主体1、供给主体——政府、开发商、企事业单位、居民。2、需求主体——居民、开发商、政府、企事业单位、涉外房地产需求者。3、中介机构——咨询、评估、经纪。4、管理者（二）房地产市场客体房地产的产权及相关的服务与信息。10第二节房地产市场供求一、房地产市场的供给及影响因素1、价格2、开发商目标3、生产要素价格4、建筑技术5、资金的来源与数量6、国家的宏观调控——采用产业政策、行政、经济（价格、税收、利率）、法律、宣传等手段11第二节房地产市场供求二、房地产市场的需求及影响因素1、人口数量与结构的变化2、房地产价格3、家庭收入4、城市化进程5、国家的宏观调控6、消费者预期三、房地产市场供求平衡12第三节房地产价格一、房地产价格的内涵概念：指和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。形成条件：有用性、稀缺性及有效需求（指具有支付能力支持的需求）房地产供求与价格一般地，价格上升，需求减少；反之亦然。供给增加，价格下降；反之亦然。13二、房地产价格的特征1、房地产价格受区位影响很大；2、房地产价格实质是房地产的权益价格；3、房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的价格（租金）；4、房地产价格是在长期考虑下形成的；5、房地产价格通常是个别形成的，易受个别因素影响；6、房地产价格具有强烈的地域性。14不同区位、不同时间土地价格的差异土地价格内涵不同，其价格相差很大15烟台市芝罘区基准地价（元/平方米）基准日：1999年1月1日商业用地住宅用地工业用地一级地580040001800二级地400028001000三级地22001200600四级地1000500350五级地36030020016烟台市五区基准地价（元/平方米）基准日：2004年1月1日商业用地住宅用地工业用地一级地474018001050二级地25101060420三级地1660460300四级地1080330230五级地630290180六级地39017烟台市五区基准地价（元/平方米）基准日：2007年1月1日商业用地住宅用地工业用地一级地580033001100二级地33002600600三级地21601800400四级地15001200300五级地1000600240六级地76018不同时间同一种用途的土地基准地价高低不一，其内涵有很大不同；同一时间不同用途的土地基准地价高低不一，其内涵有很大不同。这是因为：1）基准地价对应的基准日不同；2）土地开发程度不同；3）容积率不同；4）使用年期不同。19三、房地产价值和价格的种类1、使用价值和交换价值2、投资价值和市场价值3、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值4、原始价值、账面价值和市场价值5、总地价、单位地价和楼面地价20三、房地产价值和价格的种类6、基准地价和标定地价7、房屋重置价和房屋重建价8、土地价格、建筑物价格和房地价格9、市场调节价、政府指导价和政府定价10、所有权价格、使用权价格和其他权益价格11、买卖价格、租赁价格、抵押价值、课税价值和保险价值21三、房地产价值和价格的种类12、征收价值和征用价值13、实际价值和名义价格14、现房价格和期房价格15、起价、标价和成交价16、保留价、起拍价、应价和成交价17、拍卖价格、招标价格、协议价格和挂牌价格22哪宗土地价格更便宜？(楼面地价)宗地1：该宗地为住宅用地，宗地红线外已达到“七通一平”。根据规划许可，最高容积率2，单位面积地价2300元/平方米，土地面积10000平方米，土地出让年限60年。宗地2：该宗地为住宅用地，宗地红线外已达到“七通一平”。根据规划许可，最高容积率2.5，单位面积地价2600元/平方米，土地面积10000平方米，土地出让年限65年。23一个城市内两宗土地价格的比较1、同一种用途；2、同一个基准日；3、土地开发程度相同；4、容积率相同；5、相同的使用年限。结论：宗地2价格便宜些。宗地1：1186元/平方米；宗地2：1064元/平方米24四、我国当前的房屋租赁市场存在的几种租赁价格（租金）市场租金-协议租金——以市场供求状况而定。商品租金——以房地产的价值为基础确定的租金。包括：折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地租和利润8项内容成本租金：以上费用中的前5项内容福利租金——廉租住房租金，政府对城镇最低收入家庭收取的租金。包括维修费和管理费2项。25五、房地产价格影响因素1、一般因素城市资源状况房地产制度与房地产市场状况产业政策城市规划与发展目标城市社会经济发展状况262、区域因素道路通达度交通条件对外便利度公交便捷度基础设施条件基本设施条件公用设施条件环境条件产业集聚状况规划限制273、个别因素宗地位置、面积、形状、地质条件、地形、坡度、临街状况、进深、土地使用年期、宗地内外基础设施状况、容积率等；建筑物面积、结构、材料、施工质量、法律限制、与周围环境的协调性等。28六、房地产价格评估方法房地产估价基本方法市场比较法收益还原法成本逼近法假设开发法(剩余法)路线价法衍生方法基准地价系数修正法长期趋势法29七、房地产价格评估制度房地产价格评估制度，是指遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的位置价格为基础，参照当地的市场价格对房地产的合理价格进行科学估算的制度。《城市房地产管理法》第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度。”30房地产价格评估，应由与房地产交易各方当事人无利害关系的房地产价格评估机构与专业评估人员，在各方当事人参与下进行，以基准地价、标定地价和房屋重置价格为基础，遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，参照当时、当地的市场价格，并根据地区差异、环境差异、楼层和朝向、新旧程度等因素进行合理修正，最后确定该房地产的评估价格。31房地产价格评估是确定房地产交易价格的重要手段，也是国家调控房地产价格、杜绝房地产交易中偷漏税款行为的有效办法。房地产交易中的双方在决定成交价格时可以参考房地产评估价格，交易价格既可以高于也可以低于评估价格。在交纳有关税费时，如果成交价格高于评估价格，以成交价格为准；如果成交价格低于评估价格，则必须由具有房地产评估资质的房地产价格评估机构所评估的价格作为依据。