20170313分宜县房地产市场报告

新余市分宜县房地产市场发展报告钜太文化传播2017-03-13报告框架第一部分城市环境第二部分总体市场第三部分住宅分析第四部分特征分析第五部分市场预判第一章：城市宏观环境分析城市风貌分宜森林资源丰富，森林覆盖率达62.66%，名贵树种有楠木、罗汉松、红豆杉等。分宜又是鱼米之乡，主要特产有夏布、茶油、杨梅等，有“中国夏布之乡”美誉。分宜县高岚乡兰盘村大岗山美景分宜市民广场风光东湖景观湖分宜东谊友好生态园城市区位分宜县位于江西省西中部，袁河中游，东邻新余市渝水区，南连吉安市安福县，西接宜春市袁州区，北毗宜春市上高县。县城距南昌143公里，至宜春30公里，离吉安80公里。修水武宁南昌三市运输枢纽中心便利交通沪昆高速和浙赣线铁路途经分宜县城。沪昆高速公路、浙赣铁路、沪昆高速铁路横贯东西、大广（武吉）高速纵贯南北；县内乡乡镇镇通油路（水泥路）、村村通水泥路。具有较好区位、交通优势；143公里30公里宜春吉安80公里城市规划“一心、二轴、三区”空间结构体系“一心”——一个中心城区；“二轴”——以上高公路和清宜公路两条交通干线为轴线，形成“十”字形结构骨架；“三区”——城市城镇体系未来发展的三个经济区：以杨桥为中心，双林为支撑点的北部经济区，以城区为中心，湖泽为支撑点，工业开发为重点，建设清宜公路工业带，开发城东工业区的中部经济区、以松山为中心，工业发展以林产品加工业和采矿业为主题的南部经济区“一心、二轴、三区”的合理而又协调发展的县城空间结构体系。城市规划中心城区定位为全县商业服务、文化娱乐中心，以居住、商业为主要功能的城市生活片区。县域城区地图东至天工南大道及昌山北路，西至西郊路，南至浙赣铁路，北至钤山东路及北环路，规划面积5.63平方公里。本规划区定位为全县商业服务、文化娱乐中心，以居住、商业为主要功能的城市生活片区；发展目标：通过支路网体系、配套设施体系以及城区风貌的改善性整治，把分宜旧城区建设成为具有分宜特色、配套设施齐全的生态宜居城区。旧城区空间结构为：“两心、四轴、五组团”。两心：商业服务中心、文化休闲中心；四轴：钤山路发展主轴、昌山路发展次轴、站前路发展次轴、钤阳路商业服务轴；五组团：围线钤山路发展主轴、昌山路发展次轴、站前路发展次轴三条发展轴线，规划旧城区中心组团、安仁路组团、青山公园组团、亚林中心组团、钤山公园组团。面积人口分宜县总人口32.0万。其中非农业人口10.07万，人口密度220人/平方公里，有汉族、回族、壮族、满族、布依族等16个民族，其中汉族占人口总数的99.9%。城区常住人口6.2万人。县域地图县政府经济水平2015年分宜县实现生产总值207.03亿元，比上年增长8.0%；全年城镇居民人均可支配收入25351元，增长7.6%；农村居民人均可支配收入13656元，增长8.6%。2015GDP(2012-2016年)207GDP总量逐年8%高速发展，但受制于城市内部产业稀缺，城市化发展进程偏缓。2016225192201420131771492012产业投资2015年全年500万元以上固定资产投资完成167.98亿元，增长10.4%；全年新增固定资产142.1亿元。房地产开发投资2.96亿元，下降34.2%。分产业看，第一产业投资19.86亿元，下降7.2%，第二产业投资102.1亿元，增长5.8%，第三产业投资46.02亿元，增长34.3%。2015年三大产业结构情况（单位：%）第一产业第二产业第三产业9.053.437.6第二产业占据绝对比例，且处于快速增长中，说明分宜近年来招商引资力度不断加大，大力扶持工业产业的发展；但是产业总体规模仍较低。人口方面：人口基数一般，农业人口占主导。经济方面：中高速发展，但整体水平仍较低。产业方面：第二产业发展利好助推城市经济增长。城市宏观分析小结规划方面：城区整体框架向外延伸。区位方面：外部利好，内部受限。第二章：城市房地产发展情况总体市场从2012年至2015年上看，城市商品房受外部影响，波动性大，未来在城市大框架扩张发展下，有一定的增长空间。年份商品房销售面积（万M2）增长率（%）商品房销售额（亿元）增长率（%）2012年8.69-50.23.52-44.652013年22.26+156.168.03+128.122014年11.81-46.94.47-44.32015年15.17+28.45.77+28.8房地产开发情况投资额低位运行、新开工竣工面积大幅减少、库存水平非常低；房地产开发投资额低位运行，波动性大。房地产开发投资2.96亿元，下降34.2%；分产业看，第一产业投资19.86亿元，下降7.2%，第二产业投资102.1亿元，增长5.8%，第三产业投资46.02亿元，增长34.3%。商品房新开工面积、竣工面积同比大幅减少。2015年新开工商品房13.1万平方米，同比减少37%，竣工面积5.8万平方米，同比减少70%房地产交易情况市场量价微涨、库存量低，商业地产发展迅速商品房市场量价齐升受2014年宏观环境影响，许多刚性需求，在15年上半年大量释放，入市购房，成交量同比增加28%。面积15.17万平方米（1265套）。商品房均价上涨减缓为10%15年至16年房价微涨10%左右（主要是人工等成本上涨因素），商品房均价：多层5200元/㎡，高层4700元/㎡，总体房源较少，价格不确定性较大。土地成交情况总体住宅用地成交量少（截至到2017年2月份，已出让住宅用地可开发商品住宅总建面36.87万㎡）、直接影响供应成交水平宗地宗地位置成交时间用途面积（㎡）容积率竞得人总地价（万）总建筑面积（㎡）楼面地价(元/㎡)DKB2017001钤山路北侧、站前路西侧2017/2/17商住用地50462林才德1870100921853DKB2016008钤山西路北侧，洪阳北路西侧2016/7/1商住用地40271.5分宜县钤程房产置业有限公司93760401551DKB2016009钤山西路北侧，洪阳北路西侧2016/7/1商住用地61561.8分宜县房地产开发公司1980110801787DKB2016004东山路以南，公园南路以西2016/6/1商住用地167701.8江西钤政实业有限公司3350301861109DKB2016005东山路南侧、公园南路东侧2016/6/1商住用地693091.8江西钤政实业有限公司138421247561109DKB2016006东山路南侧、公园南路东侧2016/6/1商住用地228751.8江西钤政实业有限公司4568411751109DKB2015020清宜公路北侧2016/1/28商住用地256352分宜县城市建设投资开发有限公司347051270676DKB2015019北环中路北侧2016/1/28商住用地285752分宜县城市建设投资开发有限公司7715571501350DKB2015018北环中路北侧2016/1/28商住用地185042分宜县城市建设投资开发有限公司5000370081351合计196897427323687571158城市房地产发展小结从近几年市场表现看，受到土地供应少的限制，新开工和竣工面积的减少直接导致供应成交量的下滑，库存产品严重不足；从开发投资情况看，房地产总体规模仍非常低，市场处于起步阶段。第三章：住宅市场分析在售楼盘分布目前分宜县主流在售项目共计10个，分布较散，近期开发项目主要分布在县政府周边，沿天工大道展开，目前黄金水岸二期新地块已经入市（截至2017年）。县政府在售楼盘价格城区楼盘高层在3800-4200元/平米，多层在5000-5200元/平米，而由于城市主要向东发展，偏远地区价格较为低洼，如绿海新城多层仅售2800元/平米，与主流城区有一定差距。县政府2017年运行情况1-2月商品房运行情况1-2月商品住宅运行情况供应面积销售面积销售金额供应面积销售面积成交均价28065.08㎡57810.56㎡1.72亿元27635.28㎡49468.94㎡3533元/㎡2月商品房运行情况2月商品住宅运行情况供应面积销售面积销售金额供应面积销售面积成交均价——44152.78㎡1.62亿元——38997.44㎡3528元/㎡市场表现尚可，1-2月份商品房销售面积同比增长10.12%，住宅销售均价基本持平，受城区框架限制，整体市场提升空间有限。在售楼盘库存项目名称住宅总建面住宅套数截止2月份已去化面积截止2月份已去化套数剩余货量恩达国际16.12万方1089套14.13万方971套1.99万方（118套）博林嘉苑21.71万方1938套18.82万方1612套2.89万方（326套）广场一号6.53万方416套2.83万方201套3.7万方（215套）帝景观澜37.36万方3148套32.48万方2578套4.88万方（570套）皇家花园8.64万方808套5.05万方465套3.59万方（343套）绿海新城7.14万方629套6.47万方565套0.67万方（64套）公园一号13.69万方1130套12.79万方1027套0.9万方（103套）截止2017年2月，全县商品住宅库存共计2856套，建筑面积为28.995万方，按照前三月平均3.88万方去化速度，去库存周期为7.46个月。备注：以上仅列主流在售数据，数据来源于分宜县房管局住宅市场小结从在售楼盘分布看（含已经基本售罄项目），分宜楼盘主要分布在县政府周边，延天工大道展开，楼盘数量比较少；黄金水岸二期、铂岸森邻等新项目已进入市场；高层在3800-4200元/平米，多层在5000-5200元/平米，相比新余城区房价略高；近几年政府放地较少，库存容量保持合理，未来去化压力较少。第四章：住宅市场特征分析住宅市场特征（1）外来购房人群较少，属于自给型市场，购房人群基本都集中于钤山镇、杨桥镇、双林镇等，其中购房因素以学区居多。由于分宜县政府将乡镇所有中学全部迁移至城区，各乡镇人员不得不在城区内购房才能使其子女入读初中、高中；但带来隐患是城区楼盘入住率普遍不高，如恩达国际仅45%入住率、帝景观澜60%入住率；住宅市场特征（2）建筑形态以高低配为主，产品配比以110-130平米大三房为主，购房人群普遍在乎“一步到位”，偏爱于三、四房。项目名称住宅总建面建筑形态占比（按面积）主流产品天悦·黄金水岸7.05万方多层58%：高层42%92-96㎡二房；102-125㎡三房；139㎡四房铂岸森邻2.64万方多层71%：高层20%：双拼9%116-125㎡三房；132㎡四房；182-218㎡复式帝景观澜37.36万方多层30%：高层68%：双拼2%78-88㎡二房；107-127㎡2+1创变三房恩达国际16.12万方高层100%102㎡二房；126-131㎡三房；138-150㎡四房备注：4个典型楼盘作为对比户型分析天悦·黄金水岸：多层端户D1、D2舒适感较足，三开间朝南、南北双阳台对流、餐厨一体化等完美配置；中套D3、D4由于面积偏小，舒适感稍弱，但也存在动静分离、无过多面积浪费等优势。不足：高层户型普遍存在进深过长，面宽偏窄现象，舒适度欠缺。户型分析帝景观澜：高层户型多存在面积赠送，提升性价比，产品整体偏实用性，进深与面宽搭配合理。不足：过道存在面积浪费现象。户型分析恩达国际：产品尺寸偏大，满足乡镇“一步到位”理念，功能区间做到三开间朝南，南北双阳台对流等，且配置入户花园和储藏间。不足：存在面积浪费现象，且部分户型动静未达到完全分区。项目档次不高，客户偏刚需，以至于不得不控制总价销售，大平层的溢价性未得到体现。住宅市场特征（3）项目名称首次开盘时间住宅总套数已去化套数月均去化帝景观澜2010年11月3148套2578套40套恩达国际2013年10月1089套971套24套公园一号2012年8月1130套1027套19套皇家花园2015年5月808套465套23套绿海新城2014年7月629套565套17套通过对县区典型楼盘调研，除却帝景观澜每月去化40套外，其他楼盘普遍月均去化为20套左右。住宅市场特征（4）精装房、大户型存在销