项目销售(商业地产知识)

商业地产销售专业知识商业地产销售专业知识◆商铺基础知识◆商铺投资的优势◆商铺投资收益率的计算方式◆案例分析◆沟通技巧商业地产销售专业知识商铺基础知识1、临街铺：作为营商用途的物业，并设有独立橱窗及门户直接连接街道，一般同时有阁楼及独立卫生间。2、商场铺：在大型建筑物内分间多个独立营商的物业，由于商铺吸引人流量，自身内部有经营主题，与自然街道的临街铺截然不同。3、现铺：已交付使用的商铺，客户交付部分或全部房款后即可使用，称之为现铺。商业地产销售专业知识商铺基础知识4、准现铺：主体工程已经完毕，正大装修，即可交付使用的商铺。5、楼花（期铺）：正处于施工阶段，离交铺期甚远的商铺。6、建筑面积：即实用面积加分摊面积（共用墙分摊面积、通道面积、楼道面积、设备房面积等）。7、实用面积：基本指单位内所占面积，但从外墙开始计算，若墙壁连着其他单位，则从这帽墙中间开始计算。商业地产销售专业知识商铺基础知识8、使用面积（净面积）：除砖墙外，实际商铺内可以使用到的面积。9、公摊面积：公共场所（如楼梯、大堂、电梯等）及公共设施（如供电房）所占面积，是按一定的比例分配给商户的。10、银行按揭：是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿付银行的及利息，这种方式称为银行按揭。11、进深：商铺的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的商铺或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。商业地产销售专业知识商铺基础知识12、开间：在商铺设计中，商铺的宽度是指一间商铺内的一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。13、层高：商铺的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层商铺的高度。。14、净高：商铺的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。商业地产销售专业知识商铺基础知识15、契税：是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，商铺买卖，商铺赠与，商铺交换等。16、得房率：是指可供商户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。17、毛坯房：商铺内墙面、地面、天花仅做基础处理而未做表面处理及任何装饰。商业地产销售专业知识商铺投资的优势商铺热销的原因1、市场环境因素：社会经济和城市建设的发展，商业的作用显著增强，商品住宅区大量兴起，也促进了周边商圈的发展；2、投资因素：目前个人投资渠道较少，股市、债券等投资回报不理想，国内外连锁机构竞相圈地，抢占市场，也加大了商铺的需求量。商业地产销售专业知识商铺投资的优势1、稳定性：相对于股市、债券等，其稳定性是其他很多投资渠道所不能比拟的，而大多数投资者认为，投资商铺可以获得稳定的收益；2、能长期升值：从投资者的角度，认为物业是会长期升值的；3、具有高回报率：住宅回报率一般只有4％～6％，而商铺的回报率可达8％～12％，对投资者具有诱惑力；4、具有投资潜力：商业地产销售专业知识商铺投资的优势商铺投资者的类型分析1、专业的商铺投资商：拥有较为雄厚的经济实力，做大型商铺投资，购买商铺的产权或经营权，出租给各个经营商；2、小型商铺投资商：拥有一定的闲散资金，适宜个人。商业地产销售专业知识商铺投资的优势商铺选择的六大要素：人气，位置和交通，铺型设计，物业管理，商业承载量，升值潜力。商业地产销售专业知识商铺投资的优势为什么要选择投资商铺？商铺投资与其他投资产品发展空间比较优势明显商铺投资作为当前市场关注的投资形式，其投资方式、状态、收益能力、风险度等与其他投资品种有着很大的区别商业地产销售专业知识商铺投资的优势1、证券投资风险大，投资回报低商铺投资作为房地产投资形式的一种，具有房地产投资普遍的低风险特点，与商铺投资相比，证券投资风险较大，投资回报较低。商业地产销售专业知识商铺投资的优势2、写字楼投资供需饱和，升值空间有限空间有限，投资对资金的要求比较高。对于一个供需均衡或饱和的市场，其投资灵活性值得商榷。商业地产销售专业知识商铺投资的优势3、住宅投资风险加大，收益小商铺投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，在目前的市场情况下，住宅投资收益率约为5%左右，商铺的投资收益率约为8%～12%。近两年中国的住房涨幅较大，政府正在进行宏观调控阶段，投资住宅风险日益加大，一线城市房价出现松动现象，“拐点论”沸沸扬扬被炒热，市场仍处于观望氛围浓烈，投资住宅很容易被套劳。商业地产销售专业知识商铺投资的优势商铺价值的市场分析要素1、是否处于核心商圈：核心商圈的力量是巨大的，是否处于核心商圈，其价值的相差可达数倍；2、市政规划如何：市政规划可让一个项目或区域的商业价值大起大落，对商业的巨大影响不可不引起重视，比如城市交通建设，市政工程建设，城市规划；3、掌握租金水平及未来走势：这对大多数投资者来说较难，但他对投资收益的判断至关重要；4、选择成熟地段：地段的重要性是多数投资者所关注的；5、注重长线收益：投资决策时切忌只顾现实利益，投资是一个长期行为；商业地产销售专业知识商铺投资的优势商铺投资收益率的计算租金回报率分析法公式：税后月租金×１２/购买商铺总价这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。商业地产销售专业知识商铺投资的优势投资回报率＝每月租金收益×12/购房总价。案例分析：周先生买下了的商铺，面积20平方米（建面），售价30万元，按照目前这区域商铺的月租金是110元/平方米（建面）。那么，我们现在以每月租金2200元计算，那他的投资回报率将是多少呢？租金回报率=220*12/300000=8.8%商业地产销售专业知识商铺投资的优势租金年回报率=220*12/300000=8.8%那么该商户回收投资本金的时间是多长？商业地产销售专业知识商铺投资的优势客户花30万买的店面以年租金递增10%计算客户在未来10年的收益2200X12X(1+1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6+1.7+1.8+1.9)=382800商业地产销售专业知识商铺投资的优势以年租金递增8%计算客户在未来10年的收益2200X12X(1+1.08+1.16+1.24+1.32+1.4+1.48+1.56+1.64+1.72)=359040商业地产销售专业知识商铺投资的优势以年租金递增6%计算客户在未来10年的收益2200X12X(1+1.06+1.12+1.18+1.24+1.3+1.36+1.42+1.48+1.54)=335280商业地产销售专业知识贷款的操作基本流程商业地产销售专业知识商业贷款有关知识2012年6月8日商业贷款年利率6.8%以贷款1万元，按揭10年计算：基准利率下月供金额：115.08元产生利息：3809.64元基准利率上浮10%月供金额：118.597元产生利息：4231.689元商业地产销售专业知识问题：向阳购买B区商铺一间，建筑面积：22平方米，建筑售价：15000元/平米，租金：价格115元/平米（建面）。计算：1、年投资回报率，以及收回本金时间（租金不考虑递增）2、如首付5成，该客户月供金额（基准利率上浮10%）3、以年租金递增8%，计算该客户20年的收益