2012年4月6日武汉三和・光谷道项目前期策划定位方案

Codeofthisreport|1大汉隆城版权所有谨呈：武汉风驰置业发展有限公司三和·光谷道项目前期策划定位方案二零一二年四月六日Codeofthisreport|2大汉隆城版权所有本报告要解决的核心问题：问题一：未来的市场走向？竞争对手及目标客户是谁？问题二：如何挖掘自身价值，形成独特的价值主张？问题三：基于以上的价值主张，如何构建营销体系？Codeofthisreport|3大汉隆城版权所有整体报告构架第一章市场分析第二章项目分析第三章项目定位第四章营销推广第五章公司案例Codeofthisreport|4大汉隆城版权所有1、调控政策2、楼市分析3、区域分析4、竞争对手分析第一章市场分析5、小结Codeofthisreport|5大汉隆城版权所有1、调控政策—回顾20112011年1月26日新“国八条”出台；2011年1月28日上海、重庆，房产税试点；2011年1月-6月连续6次上调存款准备金率（每次0.5个百分点）；2011年2月22日武汉史上最严“限购令”出台；2011年2月28日五年新建3600万套保障房；2011年2/4/7月央行3次上调存贷款基准利率（每次0.25个百分点）；2011年3月“汉九条”出台；2011年3月23日国家发展和改革委员会一房一价；2011年5月1日武汉“一房一价”开始实施；2011年8月18日住房和城乡建设部公布二三线城市限购标准；2011年11月30日下调存款准备金率0.5个百分点2011年12月9日政治局坚持房地产调控政策不动摇。Codeofthisreport|6大汉隆城版权所有1、调控政策—武汉2011楼市政策限购令限贷令一房一价•投资投机客退场，市场转为刚需市场•以经济手段限制多套购房行为•明码标价，规范乱收费/涨价现象2011/22011/32011/5Codeofthisreport|7大汉隆城版权所有1、调控政策—2011政策小结政策出台阶段市场反应阶段初见成效阶段2011年上半年，为楼市政策密集出台阶段，此阶段房价依旧保持增长势头，购房群体逐渐转为刚需。此阶段房价依旧持续走高，6月/7月由于前期累积购房者的释放，致使成交量优于往年。“金九银十”不在，进入最后一个季度，房价几年来首度出现小幅回落。Codeofthisreport|8大汉隆城版权所有限购政策出台致使投资客/投机客逐渐退出购房市场，购房市场转为刚需市场。银根的紧缩，开发贷/购房贷难度加大；武汉2011年房地产企业较上年减少200余家。房贷基准利率的上调，一定程度上限制或暂缓了部分人群的购房需求。1、调控政策—2011政策小结Codeofthisreport|9大汉隆城版权所有2012—楼市调控关键期Codeofthisreport|10大汉隆城版权所有1、调控政策—2012楼市调控2012年3月15日，温家宝在十一届全国人大五次会议记者招待会上提出“房价未回到合理价位”。2012年3月5日温家宝总理在《政府工作报告》中指出，2012年要继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。新华社2012年1月20日电，在国家统计局监控的70个大中城市中，2011年12月有52个城市新建商品住宅(不含保障性住房)房价下降，16个城市持平，仅2个上涨。专家认为，2012年楼市调控政策不会放松，但会更加灵活。Codeofthisreport|11大汉隆城版权所有1、调控政策—趋势201220112013—2010调控政策起步阶段调控政策全面展开阶段调控政策深入期调控政策成熟期Codeofthisreport|12大汉隆城版权所有1、调控政策2、楼市分析3、区域分析4、竞争对手分析第一章市场分析5、小结Codeofthisreport|13大汉隆城版权所有2、楼市分析—2012楼市现状2012年2月，武汉主城区出现量价齐升的“回暖”现象。但根据实际踩盘情况来看，2月武汉很多楼盘推出多重优惠，购房以刚需为主。可推断2月楼市为春节后刚需购房的一个小幅释放。3月随着新上市楼盘增多，价格战仍旧在所难免。Codeofthisreport|14大汉隆城版权所有2、楼市分析—2012楼市现状远城区价格持续走低新洲、蔡甸、汉南计入远城区后，1-2月远城区商品房销量处于历史低位。蔡甸/汉南/新洲加入远城区Codeofthisreport|15大汉隆城版权所有调控政策深入期2、楼市分析—2012楼市展望刚需群体看跌房价开发商时效营销房地产洗牌时代来临2012年政府楼市调控政策进入深度调控期，调控政策将继续从紧。购房者以刚需购房群体为主，此类人群对房价下跌预期较大。面对有限的客户，开发商让利吸引购房者的同时，应该做好时效营销。机遇与困境并存，调控过后，房地产行业将迎来良性发展阶段。Codeofthisreport|16大汉隆城版权所有1、调控政策2、楼市分析3、区域分析4、竞争对手分析第一章市场分析5、小结Codeofthisreport|17大汉隆城版权所有1988年，东湖高新区正式成立；1991年，国务院批准为国家级高新技术开发区；2000年，科技部、外交部批准为APEC科技工业园区；2001年，原国家计委、科技部批准为国家电子产业基地，即“武汉·中国光谷”；2001-，光谷进入高速发展期；2010年，光谷总面积已达518平方公里。3、区域分析—中国光谷Codeofthisreport|18大汉隆城版权所有3、区域分析—区域规划布局规划：鲁巷商业中心、关东电子产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、佛祖岭产业园、富士康工业园等特色园区。入住重点企业：天奥药业、华工生化公司、科洛公司、红桃K、多人多集团、李时珍药业、科益药业、春天药业、人福科技、滨湖药业、韩国HAVIT公司、富士康等2000家高新技术企业分类聚集。项目位于藏龙岛大学城和富士康工业园重合辐射区域。Codeofthisreport|19大汉隆城版权所有3、区域分析—区域经济2011年：高新区实现企业总收入3810亿元，同比增长30.2%；完成规模以上工业总产值2898亿元，同比增长27.2%；完成规模以上工业增加值975亿元，同比增26.1%；完成固定资产投资355亿元，同比增长13%；实现全口径财政收入133.87亿元，同比增长37.1%。2012年：东湖高新区力争实现企业总收入突破5000亿元，增长31%以上；工业总产值4100亿元，增长28%；工业增加值1380亿元，增长27%；全社会固定资产投资达到426亿元，增长20%，力争达到444亿元，增长25%；工业投资231亿，增长54%，全口径财政收入达到191亿元，增长42%；人均可支配收入增长10%以上。Codeofthisreport|20大汉隆城版权所有3、区域分析—区域人口东湖高新开发区常住人口39.6万人。截止2011年10月，东湖高新区累计工商注册企业18704户，在统企业2468户，从业人数32.88万人。常住人口中，男性为21.17万人，占总人口53.39%；女性为18.49万人，占总人口46.61%。0-14岁人口为3.92万人，占总人口的9.88%；15-64岁的人口为33.84万人，占总人口85.33%；65岁及以上人口为1.90万人，占总人口的4.79%。具有大学以上文化程度的有13.14万人，具有高中文化程度的有7.16万人，具有初中文化程度的人11.14万人，具有小学文化程度的人5.37万人。东湖高新区人口以中青年为主，多数为企业员工，平均受教育程度较高。区域楼盘客户定位多为周边企业员工。Codeofthisreport|21大汉隆城版权所有3、区域分析—小结东湖高新区将打造成世界一流的产业新城，经济增速逐年增加，将带动房地产走高。随着开发区企业数量和规模的扩张，从业人数也将剧增，导致对住宅配套的需求旺盛。开发区多以产业工人为主，这类人群对住宅的需求以两房为主。Codeofthisreport|22大汉隆城版权所有1、调控政策2、楼市分析3、区域分析4、竞争对手分析第一章市场分析5、小结Codeofthisreport|23大汉隆城版权所有项目地块阳光100大湖第卡梅尔小镇天纵水晶丽都中冶创业苑联享·企业中心（未开盘）佛奥俊贤雅居万科红郡当代国际花园清江山水锦绣龙城二级竞争区域一级竞争区域三级竞争区域Codeofthisreport|24大汉隆城版权所有中冶创业苑项目地址：光谷大道与高新六路交汇处销售均价：6300元/㎡项目体量：1053套主力户型：85-118㎡占地面积：47760㎡建筑面积：96650㎡装修状态：毛坯开盘时间：2010-09-12中冶创业苑由中冶置业投资，武汉天成华美房地产开发有限公司打造。规划10万平方米纯小户型社区，为小高层建筑，户型覆盖一房、两房、三房，其中以两房为主打，主要针对首次置业人群。与项目相邻，为多层建筑。目前属于尾盘期，可售房源不多。Codeofthisreport|25大汉隆城版权所有卡梅尔小镇项目地址：光谷大道与光谷一路交汇处销售均价：6600（精装）5600元/㎡项目体量：1220套主力户型：82-100㎡占地面积：199800㎡建筑面积：300000㎡装修状态：精装、毛坯开盘时间：2010-05-29卡梅尔小镇现在在售为二期，多层房源去化80%，高层房源去化60%，目前购房享受96折优惠，主要客户为周边企业员工，预计近期将推出三期。户型通透较好，但也导致户型格局多为长条型。卡梅尔小镇主打西班牙风情，给人温馨独特感觉。为项目主要竞争项目。Codeofthisreport|26大汉隆城版权所有天纵水晶丽都项目地址：光谷大道与光谷一路交汇处销售均价：5700元/㎡项目体量：3800套主力户型：80-100㎡（两房）占地面积：143207㎡建筑面积：400000㎡装修状态：毛坯开盘时间：2010-01-01项目打造36-40平方一居室，81-104平米两居室，117平米三居室，目前一居室、二居室基本售罄，客户基本为富士康产业园员工。项目开发周期预计到2015年，后期将成为三和·光谷道主要竞争项目。水晶丽都，大光谷，最公园，主打超大楼间距与高绿化率。为主要竞争项目。Codeofthisreport|27大汉隆城版权所有联享·企业中心项目地址：东湖高新开发区光谷大道主力户型：47-85㎡装修状态：毛坯开盘时间：预计2012-04联享·企业中心为办公兼住宅性质，预计4月份推出。投资物业，与项目毗邻，竞争存在一定差异化，是否会形成冲击有待观察其开盘价格。Codeofthisreport|28大汉隆城版权所有阳光100大湖第项目地址：汤逊湖畔杨桥湖大道2号销售均价：7500元/㎡项目体量：800套主力户型：85-120㎡（两房/三房）占地面积：700000㎡建筑面积：110000㎡装修状态：精装开盘时间：2010-09-22阳光100打造区域高端项目，100亩打造沿湖公园，别墅、多层、小高层、高层高度递增式建设风格。项目采用精装修，户型创新性强，赠送面积较多。大阳台入户花园产品创新吸引客户100多置业顾问，行销抢断客户；定位高端，但优惠折扣多(8.8折)Codeofthisreport|29大汉隆城版权所有万科红郡项目地址：东湖高新开发区武大园一路东南侧销售均价：8600元/㎡项目体量：3000套（一期350套）主力户型：76㎡一房/86㎡两房/三房/四房占地面积：230000㎡建筑面积：348000㎡装修状态：精装开盘时间：预计2011-07-24万科红郡位于武汉高新技术开发区,北面毗邻城市中环线,西北面临万科城市花园,周边道路系统发达,交通便捷；距离鲁巷商圈5km项目总占地面积约25万㎡，总建面积约35万㎡。其中住宅部分总建筑面积约34.5万㎡，分五期开发。品牌项目Codeofthisreport|30大汉隆城版权所有佛奥俊贤雅居项目地址：东湖高新开发区光谷大道71号销售均价：6500元/㎡项目体量：1349套主力户型：两房/三房占地面积：72686㎡建筑面积：128