第 九 章 房地产抵押贷款

第九章房地产抵押贷款第一节房地产抵押贷款的概述第二节房地产抵押贷款的运作第三节房地产抵押贷款的管理第一节房地产抵押贷款的概述一、抵押与房地产抵押（一）抵押抵押是指债务人或者第三人不转移对其所有的财产的占有，将该财产作为债权担保的行为（二）房地产抵押（二）房地产抵押房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先得到偿还的行为可以设定抵押权的房地产主要有：依法获得的出让土地使用权；依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用权；依法获得的房屋期权；依法可以抵押的其他房地产以出让土地使用权设定抵押权的，抵押权设定前原有的地上房屋及其他附属物应当同时抵押；以出让土地使用权地块上的全部房屋设定抵押权的，该房屋占有范围内的土地使用权随之抵押；以出让土地使用权地块上的部分房屋设定抵押权的，该房屋所占相应比例的土地使用权随之抵押房屋期权抵押房屋期权包括预购商品房期权和房屋建设工程期权。以期权房屋设定抵押权的，必须符合房屋预售和建筑承包管理的有关规定。一般规定以预购商品房期权设定抵押权的，所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款以房屋建设工程期权设定抵押权的，所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款，除非预购人已付清该商品房全部购房款或者房地产开发企业和其他建设单位已付清该建设工程全部建造款对抵押房地产进行处分所得价款偿还顺序1．支付处分抵押房地产之费用；2．扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费；3．按优先受偿权顺序和抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金；4．剩余金额退还抵押人二、房地产抵押贷款及种类（一）房地产抵押贷款房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款抵押物担保的范围包括银行房地产抵押贷款的本金、利息和实现抵押物抵押权的费用及抵押合同约定的其他内容（一）房地产抵押贷款在贷款债务履行期届满，贷款银行未受清偿贷款本金和利息的，贷款银行可以行使房地产抵押权，在理论上房地产抵押权的实现既可以规定只能采取拍卖的方式，也可以规定抵押权人可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼（二）房地产抵押贷款种类1、按贷款对象分类（1）企事业法人房地产抵押贷款这是贷款银行向实行独立经济核算并能承担经济责任和民事责任，符合房地产抵押贷款条件的企事业法人发放的房地产抵押贷款。（2）个人房地产抵押贷款这是贷款银行向符合房地产抵押贷款条件规定的个人发放的房地产抵押贷款2、按贷款用途分类（1）房屋开发抵押贷款指贷款银行以房地产开发经营企业开发的房屋权利作抵押而发放的贷款。（2）土地开发抵押贷款指贷款银行以房地产开发经营企业拟开发土地的土地使用权作抵押而发放的贷款。房屋开发抵押贷款和土地开发抵押贷款又称房地产建设贷款。2、按贷款用途分类（3）购房抵押贷款指贷款银行以上述企事业法人和个人所购房屋作抵押而发放的贷款，包括商品房抵押贷款、二手住房抵押贷款等。（4）其他用途的房地产抵押贷款指贷款银行所发放的贷款不是用于所抵押房地产的开发建设和购买，而是用于其他生产性或消费性贷款的抵押。3、按贷款利率确定方式及计息方法分类（1）固定利率房地产抵押贷款；（2）浮动利率房地产抵押贷款；（3）可调利率房地产抵押贷款。上述三种贷款在具体的计息上有复利计息和单利计息之分，偿还本息有按月均还本息和非均还本息之分等三、房地产抵押贷款的基本特征（一）房地产抵押贷款是以抵押为前提建立的贷款关系抵押贷款是按一定的抵押方式，以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款，是一种依据贷款项目的风险程度和抵押物价值评估的多少来发放的贷款（二）房地产抵押贷款是以房地产抵押为条件的贷款房地产抵押贷款的借贷双方都不是为了直接取得房地产资产，而是以作为抵押物的房地产作抵押为条件而发生资金的借与贷的行为。房地产抵押贷款的实质是一种融资关系而不是商品买卖关系一旦借方不能按期偿还贷款，而贷方只是为了维护自己的权益而被迫依法处分抵押的房地产，此举措并不是房地产抵押贷款贷方的本意（三）房地产抵押贷款的现实性房地产抵押贷款一般是现实的责任担保，房地产抵押贷款的抵押行为是借款方获得贷款时必须发生的现实行为，虽然抵押的房地产是否会实际转移到作为抵押权人的贷款方手中将视贷款能否偿还也有两种可能，但借款方在获得房地产抵押贷款的同时，抵押人必须提供实实在在的抵押财产；否则，借款方就不能获得贷款。可见抵押责任是现实的，房地产抵押贷款具有现实性四、房地产抵押贷款的作用（一）增强消费者购房能力，促进房地产消费市场发展房地产抵押贷款的推出，可以增强工薪阶层的购房能力，使得那些达到一定收人水平的工薪阶层，只要能交出住房全价20％左右的首期款，将拟购房产作抵押，就可获得贷款银行的融资，提前实现住房需求，促进住房私有化和商品化，扩大房地产消费市场（二）增强房地产开发经营企业经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业发展房地产抵押贷款的发放，为房地产开发经营企业获得债务资金提供了有利条件，举债开发增强了房地产开发经营企业对借款需求的风险约束，促使企业搞好开发项目选择，运作好所筹资金，发挥自有资金的财务杠杆效能，增强房地产开发经营企业按期偿还房地产抵押贷款本息的能力和自觉性，以利于按时赎回出押的房地产，促进房地产业的正常运行（三）发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济平衡发展房地产抵押贷款尤其是住房抵押贷款具有储蓄的功能，从总体上讲，住房抵押贷款可以节约储蓄时间，把居民长期储蓄的购买能力，通过住房抵押贷款方式变为现实的购买力房地产抵押贷款还可以调节居民的消费行为，有利于居民建立较为合理的消费结构。通过住房抵押贷款的推广，可促进房地产业及其相关行业的发展，由此也可促进国民经济的全面平衡发展。（四）确保银行贷款的安全性，保障银行贷款效益，促进房地产金融发展通过借款合同和抵押合同，明确规定各项借贷条件和一般作为抵押人和抵押权人的借贷双方的权利和义务，这就从根本上保障了贷款的本息偿还以及作为抵押物的房地产的处分有法可依也给贷款银行本身带来了较为稳定的贷款收益，有利于房地产金融贷款业务的良性循环和相关金融服务的扩大，促进房地产金融业的发展第二节房地产抵押贷款的运作一、房地产抵押贷款运作要素是指房地产抵押贷款业务开展的相关参与者和基本条件。除了贷款资金来源和可以设定抵押权的房地产外，房地产抵押贷款的贷款人、借款人、抵押权人、抵押人、借款合同、抵押合同及保险与公证等，都是房地产抵押贷款运作的组成要素。（一）房地产抵押贷款的贷款人在我国是指经中国人民银行批准，持有《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》，并经工商行政管理部门核准登记的商业银行和其他从事房地产抵押贷款业务的金融机构房地产抵押贷款的贷款人的权利有权要求房地产抵押贷款的借款人提供与借款相关的资料，根据借款人提供的资料，决定贷与不贷、贷款金额、利率等；要求借款人同意办理抵押物登记；贷款本息到期时依借款合同约定向借款人收取贷款本金和利息；在借款人未能履行借款合同规定的义务，经指出不改正者，可以要求借款人提前归还贷款或停止支付借款人尚未使用的贷款，必要时可依法行使抵押权房地产抵押贷款的贷款人的义务公布房地产抵押贷款业务的种类、范围、程序和贷款利率等信息，并向借款人提供咨询；公开房地产抵押贷款审查的资信内容和发放房地产抵押贷款的条件；在收到借款申请后，应当及时给予答复：对借款人的经济情况依法给予保密等（二）房地产抵押贷款的借款人是经工商行政管理部门核准登记的企事业法人和具有完全民事行为能力的自然人等借款人申请房地产抵押贷款应当具有按期还本付息能力，有可以设定抵押的房地产要求房地产企业自有流动资金要占生产流动资金的一定比例(如30％)借款企业要持有贷款证具有资格的借款人拥有的权利有权向多个独立的贷款人申请贷款并依条件取得贷款；有权按借款合同约定提取和使用全部贷款；有权拒绝借款合同以外的附加条件等具有资格的借款人承担的权利如实提供贷款人要求的资料(法律规定不能提供的除外)，配合贷款人进行的调查、审查和检查，接受贷款人对其使用贷款资金的情况和有关经济活动的监督；按借款合同规定用途使用贷款；按借款合同规定及时清偿贷款本息等。（三）房地产抵押贷款的抵押权人和抵押人房地产抵押贷款的抵押权人是指接受房地产或房地产权利抵押作为借款人履行债务担保的贷款人。房地产抵押贷款的抵押人是指将房地产提供给抵押权人作为本人或者第三人履行借款清偿担保的法人、其他组织或者公民，通常为借款人本人（四）房地产抵押贷款的借款合同和抵押合同借款合同应当约定贷款用途、金额、利率、支付方式、还款期限、还本付息方式、违约责任和双方认为需要约定的其他事项抵押合同应当载明：被担保的主债权种类、数额；债务人履行债务的期限；抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；抵押担保的范围；抵押当事人认为需要约定的其他事项（五）抵押房地产的估价、保险和抵押合同公证房地产抵押贷款设定房地产抵押关系时，应当对抵押物价值予以确定，由贷款银行与抵押人(通常也是借款人)协商确定，也可以有资格的独立的房地产估价机构进行评估确认。为保障贷款银行的利益，一般应要求抵押人对抵押物作相应的保险，如投保建筑工程险、房屋财产险等对于规定要经公证才能生效的抵押合同，应及时办理抵押合同公证（六）贷款比例、贷款期限和贷款利率贷款比例是指房地产抵押贷款金额占抵押房地产价值的比例，贷款比例通常又称为贷款成数。规定贷款成数是为了降低贷款银行的贷款风险，我国规定商业性住房抵押贷款最高不得超过80％，即8成贷款期限是指贷款从投放到收回贷款本息时的期限，贷款期限的长短与借款人的信用程度、偿还贷款能力、借款金额以及贷款银行的资金实力有关，也受中国人民银行贷款期限政策的制约。目前，我国房地产抵押贷款的期限最长为30年，一般实务操作上10～20年的为多。贷款期限的长短与借款人每月偿还额一般呈负相关，与借款人利息负担呈正相关贷款利率我国的住房存、贷款利率一般由中国人民银行制定，其他与住房消费有关的利率也按中国人民银行公布的法定利率的上下限，由商业银行确定具体利率。随着利率政策的改革，银行对非政策性的房地产抵押贷款利率等商业性贷款利率将有较多的自主决定权（七）贷款偿还方式房地产抵押贷款尤其是住房贷款的偿还方式有多种。目前，国内商业性住房贷款的还款方式主要有三种：一种是到期一次还本付息方式，另一种是等额本息还款方式，再有一种是等额本金还款方式1．到期一次还本付息方式到期一次还本付息方式是借款人在贷款期限内不需要按月偿还本息，而是贷款到期后一次性归还本金和利息的一种还贷方式。一年期以内(包含一年)的个人住房贷款的还款方式就采用这种方式2．等额本息还款方式等额本息还款方式是借款人在贷款期限内将贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种还贷方式。一年期以上(不包含一年)的个人住房贷款的还款方式可以采用这种方式比较适用于在整个贷款期限内家庭收入有稳定来源的借款人，如机关事业单位包括学校的工作人员等按月等额本息还款的计算公式式中：PMTm—每月等额偿还贷款本息额；P—贷款本金；Rm—月利率；Nm—贷款总月数(1)1NmPRmPMTmPRmRm(1)(1)1NmNmRmRmPRmM值将贷款本金为1元时所对应计算出来的每月等额偿还贷款本息额称为抵押常数，用M表示M实际上等于1元贷款年金现值的倒数(1)(1)1NmNmRmRmMRm还本付息的趋势图在偿还初期，偿还额中利息占极大部分；随着时间的推延，偿还额中利息逐渐减少，本金逐渐增加；并且在偿还期末，偿还额中本金占极大部分等额偿还本息利息本金30年期限还款t月后的贷款余额的计算公式还款t月后的贷款余额就是(Nm一t)月的期末年金现值式中：—还款t月后的贷款余额；PMTm、Rm、Nm的