土地增值税

第一节土地增值税的征税范围第二节土地增值税的纳税人和税率第三节土地增值税的计税方法和计税依据第四节土地增值税纳税时间和缴纳方法第五节土地增值税的减免税第六节土地增值税的计算土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。一、对转让国有土地使用权的行为征税。国家出让土地使用权不征税；转让非国有土地因其行为本身不合法，不纳入征税范围。二、转让地上建筑物及其他附着物产权也属于土地增值税的征税范围地上建筑物是指建在土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。附着物是指附着于土地上的、不能移动，一经移动即遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。三、只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产不予征税。四、征税范围的特殊规定以房地产进行投资、联营：房地产所有人以房地产作价入股或作为联营条件的，暂免征税；如投资、联营企业再转让该房地产的，征税。合作建房：一方出土地、一方出资金合作建房，建成后分房自用的，暂免征税；建成后转让的，征税。企业兼并：被兼并企业将房地产转让给兼并企业的，暂免征税。交换房地产：个人之问互换自有居住用房，经当地主管税务机关核实，免征土地增值税。其余交换房地产的行为均应征税。房地产抵押：期满时产权转移，即以房地产抵债的，征税；未转移产权不征税。房地产出租：不属于土地增值税征税范围。房地产评估增值：因没有发生房地产权属的转移，不属于土地增值税征税范围。国家回收土地使用权、征用地上建筑物及附着物：房地产所有人因此而取得的收入，免征土地增值税。一、土地增值税的纳税人转让国有土地使用权及地上一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。二、土地增值税税率土地增值税实行超率累进税率，即按增值率大小划段计征。级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）l不超过50%的部分3002超过50%－l00%的部分4053超过l00%－200%的部分50154超过200%的部分6035一、转让土地使用权和出售新建房屋及配套设施应纳税额=增值额×对应税率－扣除项目金额×速算扣除系数增值额=收入额－扣除项目金额增值率=增值额÷扣除项目金额×l00%计算步骤如下：①计算增值额；②汇集扣除项目金额；③计算增值率；④根据增值率对应确定适用税率；⑤计算应纳税额。（一）收入额：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。取得的实物收入，应按取得时的市场价格折算成货币收入；取得的无形资产收入，要进行专门的评估，以评估值作为收入；取得的外国货币收入，以取得当日或当月l月国家公布的市场汇价折合成人民币。（二）扣除项目金额1.取得土地使用权所支付的金额：包括为取得土地使用权而支付的地价款和按国家规定交纳的有关费用。其中“取得土地使用权所支付的金额”可以有3种形式：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。2.房地产开发成本：开发土地和新建房屋及配套设施的成本。包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑工程安装费。基础设施费，包括开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接、管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。3.房地产开发费用：开发土地和新建房屋及配套设施的费用。包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。（1）能按转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内，其中利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息的上浮幅度按国家有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。。（2）不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内（具体比例由省级人民政府制定），利息不再单独计算。（3）与转让房地产有关的税金：转让房地产时交纳的营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加等。其中印花税列入管理费用的不允许再重复扣除。（4）财政部确定的其他扣除项目：主要是指从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除额。但对取得土地使用权后未进行开发即转让的，不得加计扣除（也无开发成本和开发费用扣除）。此外，对于县及县以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如计人房价一并收取，则代收费用作为转让房地产取得的收入计税，相应地也作为扣除项目允许扣除，不得作为加计20%扣除额的计算基数；如代收费用未并入房价中而是单独收取，不作为收入也不允许扣除。（三）下列情况应对房地产进行评估，并按评估价格确定转让房地产收入、扣除项目的金额。1.隐瞒、虚报房地产成交价格的：纳税人不申报、故意低报成交价格，应由评估机构采用市场比较法进行评估，即参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关征收土地增值税时，即根据上述评估价格确定转让房地产的收入。2.提供扣除项目金额不实的：对纳税人虚增扣除项目内容或金额，致使税务机关无法从纳税人方面计算掌握正确的扣除项目金额的，应按评估机构对该房屋评估出的重置完全成本乘以成新度折扣率确定房屋的扣除项目金额，再按房屋座落土地取得时的基准地价或标定地价确定土地的扣除项目金额，房屋和土地的扣除项目金额之和即为该宗房地产交易的扣除项目金额。3.转让房地产成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的：纳税人申报的转让房地产成交价格低于评估机构按市场比较法评定的正常市场交易价格，又不能提供有效凭据或无正当理由进行解释，则按评估的市场交易价格确定其转让房地产的收入。二、出售旧房及建筑物应纳税额=增值额×对应税率一扣除项目金额×速算扣除系数增值额=收入额一扣除项目金额增值率=增值额／扣除项目金额×l00%扣除项目金额=评估价格十其他允许扣除项目评估价格=重置成本价×成新度折扣率（几成新）计算步骤：①计算评估价格；②汇集扣除项目金额；③计算增值率；④依据增值率结应确定适用税率；⑤依据适用税率计算应纳税额。（一）收入额：是纳税人出售旧房及建筑物所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。取得的实物收入.应按取得时的市场价格折算成货币收入；取得的无形资产收入，要进行专门的评估，以评估值作为收入；取得的外国货币收入，以取得当日或当月1月国家公布的市场汇价折合成人民币。（二）扣除项目金额1.旧房评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置完全成本乘以成新折扣率后的价格。评估价格需经当地税务机关确认。2.取得土地使用权所支付的金额：包括取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用。取得时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。3.在转让环节缴纳的税金。4.评估费用：支付的旧房及建筑物评估费准予扣除，但对纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而需按评估价格计征土地增值税时发生的评估费用，不允许扣除。三、特殊销售方式应纳税额的计算（一）纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产的：对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占受让土地总面积的比例计算分摊；若按此办法难以计算或计算结果明显不合理，也可按建筑面积比例或税务机关确认的其他合理方式计算分摊。待项目全部结束后再清算税款。（二）纳税人采取预售方式出售商品房的：可按买卖双方签订的预售合同所载金额计算出应纳土地增值税金额，再根据每笔预收款占总售价的比例，计算分摊每次预收款时应缴纳的土地增值税。待项目全部结束后再清算税款。一、纳税申报纳税人应自房地产转让合同签订之日起7日内，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并提供有关资料，然后在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。纳税人因经常发生房地产转让行为而难以在每次转让后申报的，可以进行定期纳税申报，具体期限由税务机关确定。二、税款缴纳（1）以一次交割、付清价款方式转让房地产的：主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后，根据应纳税额大小以及向有关部门办理过户、登记手续的期限等，规定纳税人在办理过户、登记手续前数日内一次性缴清。（2）以分期收款方式转让房地产的：主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限。即按应纳税款总额占转让房地产总收入的比例，在每次收到价款时按此比例确定每次应纳税额，在每次收款后数日内缴纳。（3）项目全部竣工结算前转让房地产的：可以预征土地增值税，待项目全部完工并办理结算后再进行清算，多退少补。主要适用于纳税人进行小区开发建设和纳税人以预售方式转让房地产两种情况。一、建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和的20%的。予以免税。1.“扣除项目之和”为：取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部确定的其他扣除项目（20%加计扣除额）。2.普通标准住宅与其他住宅的具体界限，由省级人民政府规定。3.纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额，未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不得减免。二、因国家建设需要而被征用、收回的房地产免征土地增值税。三、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，免予征收土地增值税。案例6-1某房地产开发公司开发一高档小区，收入总额15000万元。项目支出如下：支付购买土地的出让金及各项费用1500万元，房地产开发成本5000万元，财务费用中的利息支出550万元，（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属逾期还款加罚的利息，转让环节缴纳的有关税费750万元。该房地产开发公司所在地税务机关规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。请计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。解析：取得土地使用权支付的地价款及有关费用：1500万元房地产开发成本：5000万元房地产开发费用=550－50+（1500+5000）×5%……=825（万元）允许扣除的税费：750万元从事房地产开发的纳税人加计扣除20%加计扣除额=（1500+5000）×20%=1300（万元）允许扣除的项目金额合计=1500+5000+825+750+1300=9375（万元）增值额=15000－9375=5625（万元）增值率=5625÷9375×100%=60%应纳税额=5625×40%－9375×5%=1781.25（万元）案例6-2某企业转让旧厂房一幢，该厂房原值80万元，其中购买土地20万元。如果按现在市场行情，该片土地的价格则需要500万元，建造同样的房子需400万元，该房子还有四成新，按700万元出售，支付有关税费35万元。请计算该项转让应纳的土地增值税。解析：旧房评估价格=400×70%=280（万元）允许扣除的税金：35万元扣除项目金额合计=280+20+