南京汤山新城酒店业态规划建议汇报_61PPT

垠坤代理机构汤山新城酒店业态规划建议汇报垠坤代理机构长三角主要城市酒店业比较分析汤山酒店未来需求数量研判汤山酒店业发展第一阶段具体操作层面建议市场分析实例研判酒店功能、主题分析南京市场分析国外酒店成功案例分析汤山酒店业招商建议垠坤代理机构长三角主要城市酒店业比较分析汤山酒店未来需求数量研判汤山酒店业发展第一阶段具体操作层面建议市场分析实例研判酒店功能、主题分析南京市场分析国外酒店成功案例分析汤山酒店业招商建议垠坤代理机构长三角主要城市酒店业比较分析2007年长三角主要城市GDP及同比增长比较02000400060008000100001200014000南京上海杭州无锡苏州单位（亿元）0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%GDP数值同比增长垠坤代理机构2007年长三角主要城市面积、人口比较658270371659647878488741185466059962405000100001500020000南京上海杭州无锡苏州城市面积（单位：平方公里）城市人口（单位：万人）长三角主要城市酒店业比较分析垠坤代理机构1114332320923328581430100200300400南京上海杭州无锡苏州2007年长三角主要城市星级酒店数量星级酒店数量五星级酒店数量长三角主要城市酒店业比较分析垠坤代理机构2007年长三角主要城市星级酒店入住率及同比增长比较68.50%61.48%62.20%61.20%1.16%-3%-1.90%-3.53%56.00%58.00%60.00%62.00%64.00%66.00%68.00%70.00%南京上海杭州无锡-4.00%-3.00%-2.00%-1.00%0.00%1.00%2.00%星级酒店入住率同比增长长三角主要城市酒店业比较分析垠坤代理机构30754035057713366484538645104899105500200400600800100012001400南京上海杭州苏州2007年长三角主要城市星级酒店平均价格星级酒店平均房价五星级酒店平均房价四星级酒店平均房价长三角主要城市酒店业比较分析垠坤代理机构长三角主要城市酒店业比较分析汤山酒店未来需求数量研判汤山酒店业发展第一阶段具体操作层面建议市场分析实例研判酒店功能、主题分析南京市场分析国外酒店成功案例分析汤山酒店业招商建议垠坤代理机构杭州高德置地广场杭州钱江新城建设管委会与高德置地集团日前举行了项目合作签约仪式，杭州首家“七星级”酒店——高德置地广场（杭州）项目正式落户钱江新城。据了解，这座“七星级”酒店将于今年底动工，同步启动的还有甲级写字楼、高级商场等，规划总建筑面积30万平方米，总投入6亿美元，2011年完成。投资方面称，该酒店将尽量考虑杭州特色，并按照迪拜“帆船酒店”的模式进行管理。垠坤代理机构苏州书香门第连锁酒店书香门第连锁酒店，作为本地自创品牌，因为其独特的经营理念，还曾获得亚洲品牌创新奖和得到政府服务业引导资金的扶持。与如家等经济酒店不同，书香门第定位于城市精致主题酒店，在酒店中表现恬淡雅致、知书达理的苏州人文精神，以及优雅、精致的生活方式，营造旧时苏州私家宅第的氛围，花格窗、木雕等苏州园林元素都被充分融入到了酒店当中。书吧更是每家店必配的设施，单店藏书不少于1000册，而且藏书量还在以每年不少于10%的速度递增。垠坤代理机构上海酒店业分析■上海酒店业基本情况上海是中国著名的商务和旅游城市，正在进行的四个中心建设和将于2010年举办的世博会正为上海带来大量的商务客人；城市旅游资源、区域旅游合作及旅游集散中心地位为上海带来大量的国内外旅游客源。2007年上海旅游业仍保持较好的发展势头。全年接待国内旅游者1.02亿人次，同比增长5.4%，国内旅游收入1611亿元，同比增13.5%；接待入境旅游666万人次，同比增长9.9%，入境旅游收入47.37亿美元，同比增19.6%。从统计数据看，年内国内游和入境游收入的增幅较人次增幅分别上升了8.1个百分点和9.7个百分点，增幅远快于近年平均水平，数据表明国内游和入境游的人均消费在07年有较快增长，这是2007年上海旅游业最为可喜的变化。数据来源：上海统计网垠坤代理机构上海酒店业分析■上海酒店业房价和入住率比较截止07年末全市星级酒店320家，较06年末上升3家，其中五星级酒店32家，较06年末上升6家。07年全市平均房价577元，较上年上升11元，但平均入住率下降2.9个百分点；五/四星级酒店平均房价1336元/648元，较上年下降71元/10元，平均入住率68.4%/63.5%，下降4.4个百分点和3.3个百分点。数据来源：上海统计网垠坤代理机构上海酒店业分析数据来源：上海统计网■上海酒店业供给变化垠坤代理机构上海酒店业分析■上海高星级酒店商务客群居多上海高星级酒店的主要客源是入境商务客、入境游团队、国内商务客，从调研情况看商务客源是上海高星级酒店最主要的客源，一般占到酒店客源总数的60-70%，部分甚至达90%以上。■7000万人次将参加2010年上海世博会根据上海世博局测算，持续半年之久的上海世博会，每天参观人次约有40万，高峰时期可能会有70万人次，极高峰将达80万人次，整个世博会接待人次将达7000万，是07年上海接待的国内游和入境游总人次的64%。大量的人流将给上海的住宿、交通等各方面带来巨大压力。按此计算，即使未来几年上海酒店供给仍保持较快增长，但2010年，宾馆床位的数字缺口仍将在20万左右。■迪斯尼落户上海，预计每年的接待量近1000万人次迪斯尼上海建园可以促进上海房地产、零售业、餐饮业、酒店业等相关行业发展，对这些行业形成长期重大利好。根据计划，上海迪斯尼乐园面积将是香港迪斯尼乐园的3.7倍，预计施工时间3年，耗资超过300亿元人民币，2010年竣工开放，地址在浦东川沙镇。垠坤代理机构上海酒店业分析■香港迪斯尼的情况2005年9月香港迪斯尼开园，乐园运行前二年接待人次分别达到520万和400万，香港本地、大陆和外国游客各占近1/3的比重。值得一提的是开园第二年，内地游客和外国游客成为香港迪斯尼的主力军，两者合计占到总游客人数的69%，较第一年上升11个百分点。由于访港游客人均消费较高，游客人次的增长对香港旅游业促进作用非常明显。据统计04-07年访港人次和与旅游相关总开支年复合增长率分别达到8.8%和12%，在总量较大的情况下仍保持较快的增长。垠坤代理机构上海酒店业分析■与香港相比，迪斯尼上海建园将面临更好的市场环境根据“十一五”规划，2010年前京沪高铁也将开通，北京、华北等更大范围内的游客在几个小时内可到达上海；境外到浦东机场的过境客也可以免签证48小时，预计2010年上海的入境客与国内游的客人将成倍增长。本地大量高消费人群及便利的交通使得上海迪斯尼前景较好，2007年上海接待外省市游客7766万人次，是同期香港接待入境游总数的2.78倍，乐观预计到2010年来自上海本地和长三角的游客数量就可以支持一个迪斯尼。垠坤代理机构结论：■上海高星级酒店长期前景看好。虽然供给连续快速增长给市场造成一定冲击，但强劲的需求和2010年上海世博会的临近，将使酒店业的景气继续上升，预计09年开始需求增长将再次超过供给增长，酒店房价和入住率再次上升；2010年酒店景气达到近年高点，如果迪斯尼上海建园，则酒店业的高景气将得以继续。■2008年酒店业绩预计平稳增长。上海酒店客房业务一般占酒店收入的60-65%，预计08年这部分收入基本与07年持平或略有下降，08年是婚庆大年，预计酒店餐饮增长10%以上。考虑到CPI上涨及所得税下降影响，预计行业利润增幅在10-15%以上。■近几年客房收入有着可观的增幅09-10年，预计高星级酒店客房收入增幅在10%和50%以上，2010年酒店业绩预计翻番。如果考虑迪斯尼上海建园影响，则2010年及之后上海高星级酒店前景更为乐观。上海酒店业分析垠坤代理机构长三角主要城市酒店业比较分析汤山酒店未来需求数量研判汤山酒店业发展第一阶段具体操作层面建议市场分析实例研判酒店功能、主题分析南京市场分析国外酒店成功案例分析汤山酒店业招商建议垠坤代理机构■本地居民市场本地居民市场指汤山本地居民和距离汤山两小时以内车程的城市居民，主要是指收入较高的城镇居民。人口预测：南京近五年的平均人口自然增长率为0.03％，江苏省近五年的平均人口自然增长率为0.04％，我们采用0.04％作为两个小时车程内人口的自然增长率进行未来人口的预测。市场渗透率：市场渗透评测的是目标市场之于旅游景区的倾向性，市场渗透率通常定义为潜在客源市场中至该旅游景点的游客数量与整个市场人数的比率。2007年汤山在本地居民市场中的渗透率一小时车程以内的城市二小时车程内的城市旅游者（万人）9343人口（万人）1612.634295.87渗透率5.8％1％汤山地区游客总量预测垠坤代理机构市场渗透率年增长率：根据类似旅游项目及本项目的阶段性开发，渗透率的年增长率在不同的开发阶段如下表所示：至汤山的第N年游客人数＝至汤山的第N-1年游客人数×（1＋年增长率）本地居民市场渗透率的预测短期（2007－2010）中期（2011－2015）长期（2018-2020）渗透率年增长率12％8％3％一小时车程的城市渗透率5.8－8.1％8.1％－11％11－12.4％二小时车程的城市渗透率1%－1.4％1.4％－1.9％1.9％－2.1％目前到南京的国内国际游客情况国内游客国际游客人数（万人）4489116汤山地区游客总量预测垠坤代理机构汤山地区游客总量预测至汤山旅游人数预测短期（2007－2010）中期（2011－2015）长期（2016－2020）国内游客（万人）193＋34.6266＋69.6302＋88.8国际游客（万人）5914.5总计（万人）232.6344.6405.3垠坤代理机构汤山酒店需求数量预测■酒店需求市场酒店房间数的需求是通过酒店入住率和游客逗留时间进行计算的，现在南京酒店的平均入住率是70％。按照新建酒店中入住率为79％，每个房间入住人数为2人，计算酒店房间的总需求。新建的酒店根据目标客源的需求，包括现有客源市场（上海）和未来一级客源市场（南京本地居民及长三角地区），可分为星级酒店及非星级酒店的需求，随着国内与国际游客对星级酒店的需求的增长，假设星级酒店的入住率以年平均3％进行增长，星级酒店房间总需求量为每年需求量的累积。第N年过夜游客百分比＝第N＋1年过夜游客百分比×（1＋年增长率）第N年逗留时间＝第N－1年逗留时间×（1＋年增长率）第N年酒店入住天数＝第N年游客数×第N年过夜游客百分比×第N年逗留时间第N年酒店需求房间数＝第N年酒店入住天数/每间房平均人数/酒店入住率/365天垠坤代理机构汤山酒店需求数量预测汤山酒店需求的预测游客客量增长率短期（2007－2010）中期（2011－2015）长期（2016－2020）过夜游客百分比5％25％30％40％过夜游客58150010338001621200平均逗留天数3％1.21.41.6星级宾馆百分比3％30％35％40％非星级宾馆百分比65％58.6％52％私人住宿百分比5％5％6.4％8％游客过夜总天数69780014470002594000每房平均人数222入住率79％79％79％所需宾馆房间数121025104498垠坤代理机构长三角主要城市酒店业比较分析汤山酒店未来需求数量研判汤山酒店业发展第一阶段具体操作层面建议市场分析实例研判酒店功能、主题分析南京市场分析国外酒店成功案例分析汤山酒店业招商建议垠坤代理机构关于酒店功能上的分类■商务型酒店是指为从事企业活动的商务旅游者提供住宿、膳食以及商业活动有关设施的酒店。一般位于城市或郊区的中心地带。■度假型酒店选址十分重要，如海滨、山岳、温泉、湖泊、岛屿等，通常远离尘嚣，对服务要求较高。度假和商务的结合，是未来的一个趋势。■会议型酒店主要是为开展各种会议服务，如展销会、博览会、国际会议等，能够提供保证会议需求的各种类