上海商品住宅价格变化的影响因素分析

上海商品住宅价格变化的影响因素分析摘要：从经济体制改革以来，房价问题一直困扰着老百姓。本文主要是以2000-2012年的数据为基础，对商品住宅价格的变化从供给，需求等方面进行了实证分析。利用协整分析，格兰杰因果检验研究了上海人均可支配收入，GDP，外汇储备等因素变量对商品住宅价格的变化，进一步建立了回归模型，拟合这几个因素对房价变化的影响程度，通过误差修正模型，更好的了解商品住宅的变化趋势，以及所涉及的因素对房价变化的影响程度。关键字：商品住宅价格；需求；供给；协整分析；格兰杰因果检验；误差修正模型TheanalysisoffactorsonShanghaicommercialhousingpricechangeAbstract:Sincethereformofeconomicsystem,thehousingpricehasalwaysbeenplaguingpeople.Basedonthedatafrom2000to2012，thisarticlegivesempiricalanalysisonthecommercialhousingpricechangesfromseveralaspectssuchasthehousingsupply,thehousingdemand.Itusesco-integrationanalysisandGrangercausalitytesttostudyhowtheShanghaidisposableincome,GDP,foreignreservesandotherfactorsinfluencecommodityhousingprices.Thenitfurtherestablisharegressionmodel,takingtheinfluencesofthesefactorsonthechanginghouseingpriceintoconsiderationandwiththehelpoferrorcorrectionmodel,thisarticlehasabetterunderstandingofthetrendsofcommercialhousingaswellastheincidenceoftheinvolvedfactorsthatinfluencethepricechanges.Keywords:commercialhousingprices;demand;supply;Cointegration;Grangercausalitytest;errorcorrectionmodel.目录1.引言.................................................12.文献评论..............................................23.数据来源指标解释......................................33.1数据来源与变量定义................................33.2数据分析..........................................43.3数据描述..........................................44.实证分析..............................................54.1单位根检验........................................54.2相关性检验........................................64.3Granger因果检验...................................74.4剔除变量.........................................104.5协整检验.........................................104.6建立回归模型以及误差修正.........................115.结论.................................................13参考文献.............................................1411引言和我国的经济体制改革一样，中国的房地产发展也是从1979年开始的。住宅作为房地产业的一种，其主要职能是提供人们居住生活的住所，而近年来，我国房产价格涨势凶猛，影响了很多人想买房的计划，也使得很多打工族都对买房望而却步，可能做一辈子都不够买一套房子的。建国以来，我国实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。1998年的6月，国务院决定，党政机关停止实行40多年的实物分配福利房的做法，推行住房分配货币化。从此中国的住房分配，完全走上了商品化的道路。近年来房价持续上涨，到2013年房价的上涨速度开始持续走缓。引起了社会上很多金融业，房地产商等的高度关注，政府也为了控制房价做出了一系列的调控，希望可以稳定房价，防止社会居民心理不必要的恐慌。自2002年起，我国的房价一直处于上涨状态。以上海为中心的长江中下游地区房地产价格上涨幅度为甚，上海作为长三角的龙头，他的房价大幅度上涨引起了各方关注。以此为背景，我们对该领域内某些专业人士的观点进行归纳和总结，并梳理他们的理论逻辑，力求从另一方面去理解房价涨的真实原因，从而提出一些建议，促进国民经济增长等。房地产与金融的高度融合蕴藏了较大的宏观经济金融运行风险，导致部分城市房价增长速度已经远远超过了居民收入的增长。而控制好房价的变化，不仅可以稳定国民心理，以免造成恐慌。还可以促进城市国民经济的增长。通过大量的文献阅读，我认为房价的变化，不单是国家宏观调控的影响。目前国内主要的研究都是通过定性分析来研究商品住宅价格的变化，而定量分析和实证分析的研究相对较少，所以我将这些影响因素大致分为供给因素，需求因素以及其他因素三大类。利用SPSS软件对这些因素对房价的影响做一个研究分析，这样可以增强居民对商品住宅价格的影响因素有个清晰的认识，不至于盲目购房。所以此文具有重要的现实意义，很值得深究。对上海市商品住宅价格的影响因素主要由供给因素，需求因素和其他因素构成，在这个大指标下，又将对国内生产总值，国家外汇储备，上海人口，房地产投资额，上海商品住宅竣工面积等进行一系列的研究分析，并得出2000-2012年这十三年内，这些因素对上海房价2的影响状况做一个简要的分析。2文献评论在商品住宅市场和商品住宅价格方面的研究，外国起步比较早，因此他们的研究可能相对而言更为成熟，早在19世纪，Alonso，Mills和Muth采用均衡分析法，对土地价格和房价的关系作出了分析。Abraham和Hendershoot（1996）建立了一个关于住宅变化的模型，模型提示了住宅价格上涨和住宅建设成本，收入等有着直接的关系。相对而言国内房地产业和相关学术研究起步就较晚了，但是随着经济和房地产业的迅猛发展，经过各方庄家和学者的努力，在研究房地产价格这方面取得了不小的研究成果。国内学者开始以房地产价格为对象，研究了影响商品住宅价格的变化因素，张育斌（2012）利用理论研究和定量分析，根据住宅价格的形成机制和偏最小二乘回归模型，对影响武汉市商品住宅价格的因素做了研究分析。吕立庚（2008）在上海商品住宅市场飞速发展的背景下，作者通过供求理论的分析框架探讨了上海商品住宅价格的影响因素和变动情况。运用动态分析方法研究了上海住宅市场供需均衡变动的原因。并对此提出了相关的建议。降博（2012）采用定性和定量相结合的方法，建立了多元线性回归模型和灰色GM（1,1）模型，并结合定性分析，对岳阳市的住宅价格变化进行了预测。王来福，郭峰（2007）通过建立VAR模型，研究了货币政策对商品住宅价格的影响。他认为货币政策对房地产价格的影响是一个长期动态过程。为了全面反映改革以来中国房地产市场价格变化的情况，他选取了1998年到2007年9年的数据，通过脉冲函数来刻画货币供应量变化与实际利率变化的冲击对房地产价格的动态影响。谢华平（2007）利用2002-2004年的数据，对中国35个大中城市进行了回归分析，结果显示，影响商品住宅价格的主要因素是人均可支配收入，人口因素和贷款利率等。西南财经大学的张婉也对上海市的商品住宅价格做过分析，她采用的是1995-2007年的数据做的计量分析。通过实证分析，检验了数据的平稳性，得出3了协整方程，最后做了误差分析，将变量因素和房价的关系做了简单的分析。李琦则在某篇文章中，明确的将外汇储备对我国货币政策的影响，继而影响物价水平和房价做了研究。她先理论的分析了外汇储备影响房价，她认为货币供给的增加会影响实际利率，如果银行的利率减小，就会导致居民投资行为的增加，这样就会使国内的物价水平上涨。再通过建立VAR模型，针对此问题做了实证检验。检验结果也说明了外汇储备的正向冲击会引致物价上涨。国内现存的研究还是存在很多的不足，首先很多研究都不是单独对房地产价格进行研究的。另外对房地产价格进行研究的文献中，很多都是用定性分析的，很少结合定量分析，如果是纯理论的研究并不能很好的反映某些因素影响商品住宅价格变化的过程，或者说是如何影响的，对于房价的研究更好的是定性分析结合定量分析，利用理论和实证，从多方面客观的研究。3数据来源指标解释3.1数据来源与变量定义影响城市商品住宅价格变动的因素很多，各因素对城市商品住宅价格的影响不同，既有直接因素，又有间接因素，有主要因素，又有次要因素。通过大量的文献阅读，影响商品住宅价格的变化因素有经济，基础设施，环境，人口等。按照西方学者的观点商品的价格取决于市场的供给和需求，作为商品的一种类型，商品住宅价格同样也遵循这个规律。所以本文主要研究供求因素以及国家宏观调控对房价的影响，首先要确保数据的可靠性，本文选取的变量是2000年到2012年十年的数据。共6个因素变量，数据来源于中国统计年鉴，上海统计年鉴以及中国人民银行调查。本文用FJ表示商品住宅实际价格，此数据来自中国统计年鉴，SR表示上海居民人均可支配收入，MJ表示历年来的竣工面积，TZ表示历年的投资额以及RK表示上海的人口数，这些数据均来自上海统计年鉴。WHCB表示国家外汇储备，则来自中国人民银行的统计调查。43.2数据分析所选取的7个变量在一定时间内，都有相同的变动趋势。2000年的上海房价为3326元/m2，2012年则达到了13870元/m2,1998年，我国开始逐步取消福利分房，停止住房实物分配，商品住宅价格也是从1999年开始逐渐上升的，在近10年里，商品住宅的价格持续上涨。在这十年里，中国在国际上的地位也在提升，国家外汇储备，GDP等值都在增长，这很可能是影响商品住宅价格上涨的重要因素。3.3数据描述利用Excel对原有重要数据进行分析，得到下图1，图2图1人均可支配收入图表根据图1，可以看出上海人均可支配收入从2000年起是呈现持续上涨的趋势。上海作为我国第一大城市，位于长江入海口，它是一个经济发达的城市，很多外来务工人员前来打拼，也为上海的经济发展提供了动力，上海的物价水平也再不断提高，致使上海人均的可支配收入也随着经济发展而有所提高。5图2国家外汇储备图表根据图2，国家外汇储备也从2000年一直处于上升的趋势，中国在国际上的地位得到提高，促使了更多的外资贸易，使货币大量流入国内，所以国家外汇储备也在随着上涨。4实证分析4.1单位根检验4.1.1原序列单位根检验时间序列一般都是具有趋势性的，但是格兰杰因果关系检验需要平稳的时间序列，所以本文在进行格兰杰因果检验以前，首先要对这里的7个时间序列进行平稳性检验，防止伪回归的现象。在此eviews对7个变量都进行单位根检验，而结果多数变量均不稳定，所以不能做格兰杰因果检验。可由下表1得知表1ADF单位根检验结果变量T值P值结果FJ-0.2132