同策_LOFT办公及酒店式公寓专题研究_32PPT

LOFT办公及酒店式公寓目录LOFT产品特点分析2LOFT经典案例鉴赏31LOFT产品抗性解决33LOFT购买人群分析4LOFT产证办理手续35LOFT主要转让税费61.LOFT经典案例鉴赏中信虹港名庭案例摘选滨江45禹州金桥国际禹州金桥国际中信虹港名庭宝华城市花园上海风景上海风景闵行区龙茗路2835号多选择小户型5.5米层高、精装修酒店式公寓滨江45浦东大道2740号（近金桥路）中环内地铁沿线小户型滨江45主力产品37-49平米，4.5米挑高酒店式公寓中信虹港名庭虹口区通州路248号内环内4.5米挑高，多轨道沿线宝华城市花园虹口区株洲路395号（近广中路）精装LOFT5.5米挑高禹州金桥国际区域位置整体规划项目效果地铁沿线,酒店式公寓，5.2米挑高浦东金湘路201弄15号2.LOFT产品特点分析LOFT特点分析优缺点分析1.土地性质及年限2.户型不合理，得房率低3.付款比例和利息较高4.没有煤气接入5.税费较高6.定价比周边公寓偏高缺点1.精装修拎包即住2.层高优势，使用空间大3.总价低，购房门槛低4.酒店式服务5.租金回报率高6.地理位置佳，处于繁华地段优点优势-精装修优势-挑高户型优势-总价低酒店式公寓便宜快买吧优势-酒店式服务优势-租金回报率高拥有一套产权归属自己的酒店公寓同时享受酒店服务，想住就住，不想住就委托经营者出租以收租金，三全其美，岂不比住传统酒店或者普通公寓强百千倍。优势-繁华地段上海风景-近中环滨江45-中环内宝华城市花园-近内环地块稀缺性保证升值稳定性中信虹港名庭-内环内禹州金桥国际-中环内缺点-土地性质及年限土地性质皆为商业用地，使用年限一般为40年和50年两种。户型不合理1得房率低，公摊面积大，实际使用率不高。每层户数多，私密性较差32点状建筑，朝向不如公寓理想，通风采光效果一般总房款的40%或者50%基准利率或1.1倍贷款年限最长10年，公积金无法使用首付高无利率优惠贷款年限短付款比例利息高无煤气接入大部分商业立项的酒店式公寓无天燃气。使用电磁炉和灌装煤气罐装煤气约为100-120元/罐税费较高契税一律按3%交付0.9元/度（商业立项）1.2元/度（工业立项）0.48元/度5.1元/吨3.7元/吨在4元/平米-8元/平米之间/吨大多在3.5元/平米以下定价不宜偏高定价过高，投资存在风险，压缩升值空间，价格与市场出现严重背离3.LOFT产品抗性解决LOFT缺转优土地性质及年限户型不合理，得房率低付款比例和利息较高没有煤气接入税费较高定价比其他产品高3、5年房价就能翻番，即可转手层高优势，使用空间大总价低，购房门槛低酒店式服务，可用电磁炉代替租金回报率高，出租以日计算地理位置佳，处于繁华地段4.LOFT购买人群分析LOFT购买人群分析由于工作需要，通常只租房不买房。因为住房补贴高，往往租住品质好的高档公寓，一些合资企业高级管理人员渴求生活在高品质氛围中，对这种服务式公寓的整体环境也表现出很强的热忱海内外常驻机构管理技术人员现在有不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积小，总价低的物业，酒店式公寓是投资者乐于购买的物业投资者由于业务上的关系，在商住楼或酒店式公寓中选择购买或租用住房，以方便居住和办公。高档酒店式公寓的建筑形式恰恰满足了这一需求，正是为其较高的租金价格与出租经营回报率所吸引海外商务人员5.LOFT产证办理手续房产证办理简要程序开发商取得大产证后，个人到管理部门领取房屋所有权登记申请表个人到开放商指定房屋面积计量站申请并领取地点领取测绘图填写申请表，领取必要申请文件至开放商处审核并盖章缴纳公共维修基金，3%契税提交申请材料(包括申请表，房屋买卖合同以及其他相关文件等）规定时间内领取房产证，缴纳印花税，产权登记费，工本费等如向银行贷款，需办理抵押登记LOFT酒店式公寓产证办理与普通住宅办理流程相同6.LOFT主要转让税费LOFT酒店式公寓转让税费个人所得税增值税营业税一律按房价差额的20%征收按房价差额的30%~60%征收，具体认定标准需至交易中心审核一律按房价差额的5.55%征收THEENDTHANKS