新形势下房地产企业融资实务和创新

2018新形势下房地产企业融资实务和创新张健2018年5月2日张健简介资深房地产投融资和战略专家、全国房地产投资基金联盟副会长、国家发改委最早一批备案的股权基金管理人、盛世神州基金合伙人、瑞轼基金总裁，近年参与管理投资项目18个（包括万科、麦格理等）、资金量超过100亿（包括东方资产和信达资产及信托资金等）；熟悉民企、国企和外资房地产投融资方式和各类机构运作。曾任职于全球最大的房地产开发和投资集团之一的联实集团（LendLease）、澳大利亚最大的投资银行麦格理银行（MacquaireBank）和盛世神州基金，长期担任房地产和金融企业高级管理职位。在房地产投资拓展、管理、市场和研究、开发、金融和战略方面有20多年经验。为碧桂园、万科集团、万达集团、华润置业、保利地产、世茂房地产、华侨城、世茂集团、华夏幸福、金地集团、招商蛇口、中南置地、金融街、蓝光发展、远洋地产、雅居乐、陆家嘴集团、苏宁置业、中冶置业、电建地产、中梁地产、中国建筑、中国铁建、中国银行、中国建设银行、交通银行、招商银行、中信银行、天津银行、阳光保险、麦格里银行、上海市委组织部、北京大学、清华大学、浙江大学、同济大学、上海交通大学等培训和授课。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，专著有《房地产投资》《房地产投资策略分析》和《房地产企业融资》等七部，合著《领导干部学金融》。目的深入理解我国房地产投资和融资现状、政策和前景掌握各种房地产企业和项目融资方式的特点及机遇掌握房地产各种融资要点、难点破解和风险控制掌握和制定自己企业可行的融资实务和创新方式提纲一．中国房地产行业现状和趋势二．不同房地产产品投资和融资策略三．银保监会监管的房地产融资产品（含银行贷款、委托贷款、并购贷款、信托、保险资金）四．证监会监管的房地产融资产品（含债券、上市、私募基金、资管计划、资产证券化）五．股权和资产并购、轻资产管理和其它融资方式新形势下房地产投融资和并购策略一中国房地产行业现状和趋势1.房地产行业的现状2.房地产行业的发展趋势3.影响房地产市场长期趋势主要因素未来房地产调控的目标：一是平稳房价，住有所居；二是多渠道提高住房供给。一二线仍有大量住房刚需尚未满足，三四线仍有大量的棚户区需要改造，许多农业人口还有进城购房需求。1.房地产行业的现状0246810121416182012年2013年2014年2015年2016年2017年2012年-2017年全国房地产销售情况销售面积单位：亿平方米2018年第一季度，TOP100房企整体销售规模同比增长28.8%，增速较前两月同比增速下降16.3个百分点，但业绩集中度和各梯队门槛较去年同期仍有较大幅的提升。2017年，TOP10房企集中度达24.1%，TOP30房企集中度近40%，TOP50房企集中度45.9%。而TOP100房企集中度达55.5%。行业份额集中性更强，更向大型品牌房企靠拢。大房企面临的挑战：市场占有率、产品等各方面创新、负债率不能太高、全国城市化率提高等大房企的机会：资金、品牌、成本控制等中小房企面临的挑战：大型房企市场的挤压（品牌和价格）、地价上涨的拿地成本压力、持续经营的资金压力中小房企机会：房地产区域化的特点鼓励专注、特色房地产企业的挑战2.房地产行业的发展趋势多元化（或产业化）：未来十年，中国的行业大发展将会集中在商业、旅游、物流、文化、教育\农业等崭新新的领域，譬如特色小镇热潮出现。非住宅投资在2016年占房地产总投资的35%左右。集中化：百强房企占的销售份额越来越大，企业并购增多。资产化：持有型增多、物业管理、轻资产管理加强（包括办公、商业、工业和物流、长租公寓等）。金融化：资金渠道和成本是决定因素之一，资产证券化创新不断。互联网和智能化等全球开发型和（资产管理）持有型房地产市值趋势比较资料来源:UBS瑞银集团2017全球上市房地产公司和房地产投资信托基金（单位10亿美元）注：淡色的为开发型，深色的为（资产管理）持有型资金来源目前状况2018年展望股权/债权集团/项目公司企业银行贷款量大，但难度也加大额度下降，偏大企业债集团/项目公司并购贷款规模减小新规（有限制）债项目公司委托贷款民间较多新规（有限制）债项目公司房地产信托规模较大新规（有限制），量还是增加债项目公司保险资金进入非住宅，潜力巨大较多股/债项目公司房地产债券规模明显收缩控制规模债集团公司房地产公司上市这些年直接IPO极少新IPO很少，近年几乎停止股集团公司房地产私募基金发展较快会很多（鼓励股权，限制债权）股项目公司资产管里计划规模明显收缩，非标不做新规（有限制）债为主项目公司房地产资产证券化（含REITs)还没有立法,最新试点是住房租赁REITsABS，CMBS，住宅REITs会较多股/债项目公司我国房地产融资产品现状和前景影响房地产市场长期趋势的主要因素经济增长（经济发展带来人口导入）城镇的人口增长（人口导入也是由于经济发展）政府政策3．影响房地产市场长期趋势主要因素从现今人口流动趋势来看，形成泛长三角、京津冀、珠三角、长江中游、成渝、山东半岛、中原等大经济圈为主二不同房地产产品投资和融资策略1.住宅2.办公楼3.商场4.宾馆、旅游和养老5.物流和工业厂房住宅需求:移民水平、出生率、当地经济活动、买房承受力等，各城市情况不同，但需求比供应更加主动。预售、多种融资方式1.住宅办公楼需求:白领就业,譬如金融、保险和房地产业，譬如上海的浦东和浦西等。特性：扎堆CMBS、REITs、保险资金等长期持有型的资金。2.办公楼举例：北京办公楼市场3.商场商场需求:就业，消费者年龄段、生活方式、花费和信心等.加入娱乐和休闲的功能受购物网络冲击，餐饮和娱乐部分增加商场由“经营商品、经营品牌”转向经营消费者;商业品牌由重规模转向重创新长期持有型资金旅游、休闲、养生和养老的区别旅游：景点和住宿等；休闲：舒适和住宿等；健康（养生）：住宿、配套和环境等；养老：住宿、医疗、配套和环境等。各类资金4.宾馆、旅游和养老工业厂房需求:经济活动(GDP)和出口等最大特性是量身定制。1.先找客户2.找地块3.建设4.持有和出租万科入股普洛斯案例长期持有型资金5.物流和工业厂房三银保监会监管的房地产融资产品1.银行贷款(开发贷款、个人按揭、委托贷款和并购贷款）2.房地产信托3.房地产保险资金1.银行贷款贷款难度加大。银行放贷规模缩小。中小开发商和三四线开发商贷款更难。按揭难度加大。银行放贷规模缩小。有的银行对第一套刚需房按揭积极性不高。银行追求高回报和低风险偏向与与大企业包括100强合作拿地阶段进入利率6%-14%不等–根据信用、项目和资金投入比例等定比例可以5:5到3:7等1.人民银行：2018年，保持货币政策稳健中性被摆在首要位置，切实防范化解金融风险紧随其后。加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。2.银监会：银行开发贷款：利率提升、抑制杠杆，继续遏制房地产泡沫化倾向；开发贷额度减少，减少非标业务。根据商业银行委贷新规，商业银行提供委贷服务时，委托人资金不能为受托管理他人的资金。有的银行停止了流动资金贷款，只认432.银行并购贷款：投向房地产开发土地并购，或房地产开发土地项目公司股权并购的，应按照穿透原则管理，拟并购土地项目应完成在建工程开发投资总额的25%以上。并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金。委托贷款：1月6日，监管机构要求“集合资产管理计划不得投向委托贷款资产或信贷资产”，也就是说监管层叫停了银行的委托贷款业务。信托：满足432。最新监管部门相关政策改革开放开始后，1979年以中国国际信托投资公司的成立为标志，中国的信托业得到恢复，但长期以来我国信托业操作很不规范。其间经过5次整顿。2005年9月银监发布《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文件）规定的严格程度几乎要高于银行要求。我国内房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，2016年平均7左右%。与房地产私募基金一样，目前的房地产信托普遍呈现资金在单个项目上过度集中，优点是风险隔离，缺点是不利于控制风险。目前我国68家信托公司管理的房地产信托规模已经超过2万亿；2.房地产信托房地产信托：满足432。房地产信托2018年一季度的量反而大大超过去年，在房地产方面的量非常非常多，而且价格在往上升。房地产信托当前给投资人都要7%到8%左右，那他给开发商要9%到11%左右。今年总体成本要超越去年同时期的0.9左右。房地产保险作为房地产重要参与者在国内外都已被各方面认可；保险资金可以通过多种途径实现与资本市场的对接，保险公司是影响资本市场一支举足轻重的力量；2010年9月5日，保监会发布了《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》。我国首部私募股权投资办法和保险行业首部完整不动产投资办法出炉，不能参与住宅开发和投资。近几年来我国的许多保险公司在国内许多大城市等购置大面积优质办公物业和参与商业地产开发等，全面参与非住宅项目。险资方面。险资通常的做法就是在保证资本金安全前提下，尽可能通过大比例持股，从而获得董事会职位来影响董事会的股息分配，甚至对部分投资决策给出意见。2015年以来，房地产公司债成本降低，对险资也是挑战。3.房地产保险资金四证监会监管的房地产融资产品1.房地产企业债券2.房地产公司上市3.房地产私募基金和资产管理计划4.房地产资产证券化1.房地产企业债券债券是政府、金融机构、工商企业等机构直接向社会借债筹措资金时，向投资者发行，并且承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。我国早在1987年就颁布了《企业债券管理暂行条例》。1993到1998年政府禁止房地产企业通过股票和债券融资，至此房地产企业仅有几家发行过房地产债券。2015年前的很多年，房地产企业在国内发债很难，香港发债方便且利息低，但2015年以来很多大型房企在国内发债且利息较低，一般在3-6%之间。许多房地产公司希望能有一个直接融资与间接融资相结合、短中长期相匹配的融资结构。因为公司在不同发展阶段，需要不同期限结构和风险水平的直接融资产品。万科和龙湖公司债券、海外中国房地产公司债券案例分析全国房地产开发企业超过5万家,房地产上市公司总共有近200家。上市融资对企业的条件要求较高，中小企业很难涉足。总体上,最近几年来,国家不鼓励。我国部分房地产公司在海外成功上市,中国房地产上市公司综合实力前20名中大多数在香港上市。国家现在不鼓励为什么要发行上市？2．房地产公司上市基金是集中投资者的资金,有专业团队投资并获得回报。私募又称不公开发行或内部发行，是指面向少数特定的投资人发行证券的方式。发行对象大致有两类，一类是个人投资者;另一类是机构投资者。发行有确定的投资人，发行手续简单，可以节省发行时间和费用。私募基金一般是封闭式的合伙基金，不公开上市流通。在基金封闭期间，合伙投资人不能随意抽资，封闭期限一般为3年至5年。私募基金运作的成功与否与基金管理人的自身利益更加紧密相关。私募基金投资目标更具针对性。价值创造和关注共赢。3.1房地产私募股权基金的内容3.房地产私募基金和资管计划房地产私募基金的分类按照组织结构分类：公司制、信托制和契约制、合伙制；按照投资产品分类：住宅房地产、商业房地产、办公楼房地产、旅游房地产、工业房地产等；按照进入阶段分类：开发型、机会型、持有型。房地产融资现状和创新政府鼓励政策社会上存在大量企业和个人资金银行贷款趋紧房地产企业融资难金融创新大量的居民和企业储蓄存款，为整个行业发展提供源源不断的资金来源。譬如在2018年3月具有1000万以上的投资人士，达到超过100万人。房地产私募股权基金的法律和政策环境3.2当前房地产私募股权基金主要投资哪些项目?包括但不限于以下：项目公司接近或已经获得至少一个证（譬如：土地权证），但缺乏资金开发；企业计划扩张，譬如企业有新增业务；企业陷入财务困境急需拯救；