龙湖低密度(别墅)产品系列研究与介绍

本报告是严格保密的。1龙湖低容积率产品特征研究二零一零年十一月陈海涛李春艳李欣霖本报告是严格保密的。2龙湖项目典型特征第二部分前言不同类型产品特征第三部分龙湖产品系列初探第一部分本报告是严格保密的。3龙湖历经十六年的发展，逐渐发展成为全国有较大影响力的房地产公司2009年全国房地产500强排名资料来源：中国房产信息集团、中国房地产测评中心•排名企业名称1万科企业股份有限公司2中国海外发展有限公司3保利房地产(集团)股份有限公司4绿地集团5华润置地有限公司6恒大地产集团有限公司7世茂集团8碧桂园控股有限公司9广州富力地产股份有限公司10万达集团股份有限公司11龙湖集团12雅居乐地产控股有限公司13金地(集团)股份有限公司14合生创展集团有限公司15远洋地产控股有限公司……企业荣誉••2009年，香港证交所上市•2008年，重庆民营企业纳税第一名•2007～2008年度，中国房地产诚信企业•2006年，首届品牌中国节金谱奖•2006年，重庆开发企业50强第一名•2003年，重庆市著名商标•2003年—2006年，3获全国住宅用户满意度指数测评第一名•1998年—2007年，连续十年、五届荣获重庆“十佳住宅小区”第一名•……本报告是严格保密的。4作为业界的“别墅专家”，龙湖在进入每个城市也首先主打别墅、洋房等低容积率产品在售住宅项目的物业类型比例（%，按项目个数）62.75%37.25%别墅、洋房小高、高层非别墅洋房类项目区域分布（%，按项目个数）•目前在售项目中，超过60%的住宅项目以别墅和洋房产品为主•非别墅洋房类项目主要分布在重庆、成都区域，而在其他区域仍然主打别墅洋房类产品82.35%17.65%重庆、成都其他区域别墅专家数据来源：根据龙湖2010年上半年公报及龙湖网站相关资料统计本报告是严格保密的。5本文主要针对龙湖低容积率项目，研究其产品特征龙湖低容积率产品•参考项目：重庆弗莱明戈、重庆睿城、重庆悠山郡、成都弗莱明戈、成都长桥郡、上海滟澜山、上海郦城、北京滟澜山、北京花墅香醍、北京香醍溪岸、北京蔚澜香醍……独栋联排合院叠拼洋房•龙湖项目典型特征•不同类型产品特征本报告是严格保密的。6龙湖产品系列初探第一部分本报告是严格保密的。7龙湖的产品系列包括产品线大城小院系列滟澜系列郡系列弗莱明哥系列星座系列香醍系列•资料来源：网络资料《龙湖总图研发心得》本报告是严格保密的。8通过统计龙湖的主要项目指标，总结不同产品线的初步特征(I)项目物业类型容积率风格郡成都长桥郡独栋0.36英伦风格上海郦城·蓝湖郡合院0.7-0.8城市核心溪谷花庭别墅，地中海风格重庆悠山郡一期合院（类独栋）、洋房约0.65英伦风格重庆东桥郡（2010年）4/6联排、双拼1托斯卡纳风格重庆蓝湖郡（含蓝湖东岸、西岸、半山及蓝湖香颂）独栋、联排半山0.37（独栋）；香颂0.9（联排）为05-06年项目；地中海风格滟澜北京艳灡山双拼、联排0.67地中海风格上海艳灡山双拼、叠拼、联排叠加1.3，双拼、联排0.8（整体1）地中海风格沈阳滟澜山一期独栋（楼间距约150公分）0.8——无锡艳灡山独栋（楼间距约120公分）、叠拼、小高1.1地中海风格青岛滟澜海岸独栋（楼间距90公分）1.2（独栋+高层）——•资料来源：各项目主页、销售代表访谈、网络查询等本报告是严格保密的。9项目物业类型容积率备注香醍北京花墅香醍叠拼、洋房1.4地中海风格北京香醍溪岸（一期为漫步）独栋、叠拼、洋房1.2地中海风格北京蔚澜香醍叠拼、洋房、小高、高层叠拼1.0（整体2.2）地中海风格沈阳香醍漫步独栋0.8地中海风格常州郦城（一期为香醍漫步）一期独栋地中海风格弗莱明戈成都弗莱明戈洋房（平层+底跃+顶跃）+高层1.55地中海风格重庆弗莱明戈洋房（跃层）1.36地中海风格西安弗莱明戈电梯洋房————通过统计龙湖的主要项目指标，总结不同产品线的初步特征(II)•资料来源：各项目主页、销售代表访谈、网络查询等本报告是严格保密的。10项目物业类型容积率备注大城小院重庆大城小院7栋6+1电梯花园洋房和3栋11+1小高1.5现代风格星座重庆三千星座高层5.00现代风格西安紫都城（紫都星座）普通住宅、高层（含复式）3.47现代风格其他重庆花千树洋房（户型面积约120-180㎡，平层、底跃和顶跃）1.5地中海风格上海郦城国际社区（含蓝湖郡、蓝湖香颂、郦城国际公馆）联排（蓝湖香颂）；合院（蓝湖郡）；城市顶级公寓1.44联排合院为地中海风格通过统计龙湖的主要项目指标，总结不同产品线的初步特征(III)•资料来源：各项目主页、销售代表访谈、网络查询等本报告是严格保密的。11小结产品系物业类型容积率风格（类）独栋合院联排、双拼洋房叠拼高层郡系列√√√1.0英伦、地中海滟澜系列√√0.8-1.0地中海香醍系列√√√1.0-1.2地中海弗莱明戈系列√√√1.3地中海大城小院系列√1.5现代星座系列√3现代本报告是严格保密的。12（类）独栋——郡系列独栋产品面积较大，突出高端别墅居住感受产品系（类）独栋郡系列√香醍系列√产品系定位户型面积（㎡）户型空间比较案例郡系列•纯独栋别墅社区•独栋：大面积产品，370-400，900-1000等•合院：面积较小，地上230、280（类独栋）、200-250（类联排）•独栋：大面积居住享受，传统的方正户型，地下室为车库、娱乐室等，一层为客厅、中西餐厅和卧室套间，二层为卧室；约3个卧室。•合院：面积较小，功能紧凑，地下一层，地上三层；二、三层均为卧室；4-5个卧室.•成都长桥郡•上海蓝湖郡香醍系列•紧凑独栋别墅社区•改善型及兼有度假等第二居所功能•面积略小于郡系列独栋：•北京香醍溪岸：300-400，地下100左右，庭院100•无锡滟澜山（一期）：290-380（端头），地上200-220（三层，含下沉庭院）•沈阳滟澜山（一期）：307-340，地上200-230.（三层，含下沉庭院）•：花园层及地上一、二层；类联排户型设计；面宽约7米，进深约15米；其中花园层带一卧室、一层两卧室、二层三卧室等•总体看，卧室居多，家居型产品。•北京香醍溪岸•无锡滟澜山（一期）•沈阳滟澜山（一期）本报告是严格保密的。13联排、双拼——郡系列中该类产品面积较小，更多强调日常居住功能产品系定位户型面积（㎡）户型空间比较案例郡系列•城市发展方向别墅社区，面积较小，面向主动改善型客户：•东桥郡（联排、双拼）：190-230户型紧凑布局•东桥郡：四层，面宽较窄，5.7-6.5米，一层卧室邻花园，二三层为卧室，其中三层为豪华主卧套•重庆东桥郡滟澜系列•北京：城市中央别墅区•上海：城市发展方向别墅社区大面积户型•北京艳灡山（三层）：340-420，地上220-280•上海滟澜山（四层+露台）：330-430，地上220-250，地下110-180别墅的功能空间•北京艳灡山：三层。面宽7.7-9米，进深17-19米。二层带小卧室一间，三层三间卧室+家庭厅•上海滟澜山•北京滟澜山产品系联排、双拼郡系列√滟澜系列√本报告是严格保密的。14洋房——面向改善型客户，面积区间相同；在产品形式上香醍系列的洋房以小高、高层为主产品系定位户型面积（㎡）户型空间比较案例香醍系列•面向城市改善型客户高层和小高产品，满足容积率•北京花墅香醍：143、162、220•北京蔚澜香醍：90、148、170•北京香醍别苑：99、120-140•大开间尺度•露台、入户花园、飘窗等赠送面积•北京花墅香醍•北京蔚澜香醍•北京香醍别苑弗莱明戈系列•成都：新城区高容积率项目，面向刚需及改善型客户多层洋房•成都弗莱明戈：137-157•重庆弗莱明戈：110-160•大开间尺度•露台、入户花园等赠送，内部布局可改动•成都弗莱明戈•重庆弗莱明戈大城小院系列•城市核心区，电梯洋房，面向改善型客户多层、小高层洋房•重庆大城小院：70-220•大开间尺度•露台、入户花园、飘窗等赠送面积•重庆大城小院产品系洋房香醍系列√弗莱明戈系列√大城小院系列√本报告是严格保密的。15产品系户型面积户型空间比较滟澜系列•上海艳灡山：260-280，其中赠送80-100——香醍系列•北京花墅香醍：270-400•北京蔚澜香醍：270左右•上下两户从南北两侧独立入户•下叠仿艳灡山联排，但面宽较窄约6.5米；进深约16米。入户层带一间卧室，二层三间卧室。弗莱明戈系列•成都弗莱明戈：170-220•重庆弗莱明戈：200-300•叠拼与洋房实现组合创新，底跃配有40—60平方米的私家花园，顶跃则有40—80平方米的超大露台。大城小院•重庆大城小院：182、188、156——叠拼——面积区间类似，弗莱明戈系列洋房中底层和顶层为叠拼式产品产品系叠拼滟澜系列√香醍系列√弗莱明戈系列√本报告是严格保密的。16龙湖项目典型特征——坡地处理——建筑风格第二部分——建筑形象别墅化本报告是严格保密的。17通过园林景观和建筑产品方面营造“别墅化”的居住感受典型特征•园林景观•龙湖标准的园林景观体系•建筑产品•建筑形象•坡地处理手法•建筑风格•对原有地形进行合理利用•在非别墅产品中创造别墅功能空间•与地下公共空间和园林景观结合•提升品质，增加销售面积本报告是严格保密的。18通过泥土堆破回填的方法营造坡地地形，利于景观和产品打造•采用挖土、引溪、屯坡、堆山等方式，在社区内整体塑造7-8米高差，使物业景观错落有致。•通过开挖回填的方式形成下沉式庭院和双首层户型，营造别墅化的居住氛围。利于营造多层景观体系对单体建筑的影响：下沉庭院和双首层坡地处理本报告是严格保密的。19【作用1】结合利用原有地形的起伏变化，实现建筑双首层入户效果入户例：成都长桥郡坡地处理本报告是严格保密的。20【作用2】回填之后既保证足够的地下空间，同时也利于地上景观打造•地下部分由下沉花园、地下车库及地下室组成。•地下部分是在地上建三层然后回填一层实现。在地下车道之上，通过回填覆土遍植花木，在别墅与别墅之间可以成为比较好的景观。下沉花园地下室地下车库•地下车库直接通往地下一层或者下沉庭园。例：上海滟澜山坡地处理本报告是严格保密的。21【作用3】下沉式庭院使下叠户型拥有别墅功能空间I坡地处理花园层一层二层•保姆房•娱乐空间•北侧天井保证采光•前院、后院例：北京蔚澜香醍下叠户型样板房一层花园层本报告是严格保密的。22送阁楼车库赠送半地下室前花园空中花园平层顶跃底跃后庭院1234567例：重庆睿城【作用3】下沉式庭院使下叠户型拥有别墅功能空间II坡地处理本报告是严格保密的。23【作用4】下沉式庭院设计在满足容积率条件下增加整体销售面积例：北京蔚澜香醍下叠户型样板房坡地处理•约40平的下沉庭院形成半开敞地下空间，不计入项目整体容积率，但在销售时可计入总价。1.2m+0.00m3.3m本报告是严格保密的。24共性特征•园林景观•龙湖标准的园林景观体系•建筑产品•建筑风格•坡地处理手法•建筑形象•用材组合•户型变化•装饰构件通过园林景观和建筑产品方面营造“别墅化”的居住感受本报告是严格保密的。25采用别墅专用的外装文化石，质感涂料、木廊架等多种材料进行组合表现建筑特色建筑形象别墅化例：重庆弗莱明戈本报告是严格保密的。26【洋房】塔楼、花架、廊道组成丰富的屋面轮廓，强调建筑形体多变的组合•塔楼•花架•廊道建筑形象别墅化例：成都弗莱明戈本报告是严格保密的。27【洋房】利用露台、退台等多种空间组织方式丰富立面形象露台阳台门廊建筑形象别墅化例：重庆弗莱明戈本报告是严格保密的。28联排建筑形象别墅化例：上海滟澜山廊坊·旭辉十九城本报告是严格保密的。29合院建筑形象别墅化例：上海郦城国际社区（蓝湖颂）本报告是严格保密的。30共性特征•园林景观•龙湖标准的园林景观体系•建筑产品•建筑风格：地中海•坡地处理手法•建筑形象•西班牙风格•托斯卡纳风格•意大利风格通过园林景观和建筑产品方面营造“别墅化”的居住感受本报告是严格保密的。31意大利托斯卡纳西班牙•红色石材装饰外墙，墙体涂料颜色较淡•四坡面屋顶•浅色、大块、方正石材贴面•不规则文化石贴面建筑风格龙湖的低容积率产品以地