房地产基础知识2017

房地产基础知识教案教案说明：该教案包含了房地产项目的操作流程、专业名词解释、地产广告专业名词以及房地产广告法律基本知识。适用于所有新加入房地产行业的助理级文案/设计/客服/媒介。目录Part1房地产专业名词解释Part2房地产企划专业手册Part3房地产广告法律知识Part1房地产专业名词解释一、按建筑物层数分类分多层住宅、小高层住宅、高层住宅多层住宅：7层及以下多层住宅不需要增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资，得房率比较高，居住舒适度较高。砖混结构的多层在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新小高层住宅：8－12层这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构，大多采用板式结构，在户型方面有较大的设计空间。由于设计了电梯，楼层又不是很高，增加了居住的舒适感。高层住宅：12层以上高层住宅的优点：高层住宅土地使用率高，有较大的室外公共空间和设施，眺望性好，建在城区具有良好的生活便利性。高层住宅的缺点：高层住宅，尤其是塔楼，在户型设计方面增大了难度，在每层内很难做到每个户型设计的朝向、采光、通风都合理。二、按建筑解构分类分砖木、砖混、钢筋混凝土、框架结构、钢结构砖木结构建筑主要沉重构件是用砖、木做成，其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。这类建筑物的层数一般较低，通常在3层以下。古代建筑，1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪五六十年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。砖混结构建筑砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5至6层以下。造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。所以这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构建筑物所替代。钢筋混凝土结构建筑这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料(碎石)、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。框架结构住宅框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工、效率较高，工程质量较好。钢结构建筑承重构件均是用钢材制成。其建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。三、按工程进度分类分现房、期房现房现房是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。购买现房签订的是房屋买卖合同，购房人可以立即办理产权登记手续，取得产权证。期房习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。即消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。取得预销售许可证的条件：七层及以下的商品房项目，已完成结构工程并封顶七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程四、按产品建筑形态分类独立别墅、联排别墅、老式花园洋房、叠加、情景花园洋房、跃层、复式、错层独立别墅（VILLA）独立式别墅是最经典最传统的别墅形式，又称为独立式花园洋房，一般远高城市，每户人家拥有自己独立的一幢别墅建筑，有独立的花园环绕，私密性比较强。别墅的建筑面积和花园占地相对来讲都比较大。价格相对于联排别墅来说比较高，代表上流社会的豪华生活模式。上海目前有专门的独立式别墅区，也有和联排别墅规划在一起的别墅区，但一般都具备景观最佳、环境一流、设施齐全等特色。联体别墅(TownHouse)又名联排住宅、联排屋，通常为两户至六户拼接在一起。每户人家上有天下有地，拥有自己的院子和车库。这种别墅形式19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。一般位于城市近郊式边缘，适合中等收入家庭居住。联排别墅是独立式别墅和多层住宅的结合体，在节约土地资源和享受别墅生活方面起到两全其美的效果。1999年开始在上海兴起，属于上海中低档别墅的主体。叠加复式通常为四到五层的多层建筑，一层~三层为一户，四层~五层为一户，由此具有别墅的部分功能而得名。该类物业通常靠近市中心，建筑面积远远大于一般的公寓住宅，成为自身的有利优势。老式花园洋房随着上海房地产市场的进一步完善。位于中心城区的老式花园洋房再次引起人们的关注。这些花园洋房一般建造于上个世纪初，除了拥有不可比拟的地段优势外，纯正的欧式风格、惬意的居住环境也不是一般别墅所能“克隆”的。除居住外，花园洋房亦可投资餐饮娱乐或办公用房。因此，花园洋房的价格虽然惊人，依旧倍受市场瞩目。无论是作为建筑史上无法复制的精品，还是上海百年沧桑的见证，花园洋房都成为购房客户眼中最值得典藏的精品。跃层式住宅一套居住单位占有不只一层的为跃层式，也有人称为“楼中楼”。一般一层安排厨房、餐厅、起居室，楼上(有时是楼下)安排卧室。优点是每户都有较大的采光面，通风较好；户内居住面积和辅助面积较大；布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。但上下楼对于老人、孩子不方便。由于跃层式住宅只有进户层有公共走道，所以可以减少电梯的停站层。国家规定不设电梯的住宅不能超过6层，但6层进户有跃层是允许的。复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式至少为3.3米，而一般跃层至少为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用。错层式住宅一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，所以对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少，面积大的高档住宅。错层和复式的区别尽管两种房屋均处于不同层面，但复式的层高往往比较高，而错层式的层高较低，人站立在第一层面平视可看到第二层面。另外，复式的两个楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个（或三个）楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。五、按产品功能分类小户、MINI、青年、两代居、老年、商住、酒店式、产权式、单身、SOHO小户型住宅小户型是最近住宅市场上推出的一种颇受年轻人欢迎的户型。小户型的面积一般不超过60平方米。超小户型住宅MINI超小户型住宅的定义是：套内使用面积在15平方米~30平方米左右，但“麻雀虽小，五脏俱全”在室内，卧室、客厅、厨房、卫生间俱备。青年住宅适应青年夫妇生活需要的一种新住宅类型。它适应青年人的个性特点、行为模式，面积虽小，但功能齐全，空间划分灵活。在总体布局中应考虑幼儿园及商业和体育、文化、娱乐设施等。两代居住宅两代居住宅是指包括两套相邻而又独立的,各自拥有完事的卧室、厨卫等生活设施的，稳中有降自拥有独立的户门，但室内有门户相通的住宅形式。“两代居”住宅的产生，适应了我国人口老龄化发展趋势在居住方面的需要。这种住宅既考虑到老年人与青年人在生活习惯、兴趣爱好等方面的差异，保留了相对的私密性和适当的距离，同时又考虑到便于就近照顾老人的生活。老年住宅这是专为老年人设计的住宅。主要对象是那些没有晚辈照顾的老年人。老人住宅应在单元内设置活动室等空间，在整体布局中靠近医务室、居委会、街坊绿地等服务设施，能更好地适应老年人的生活特点和需要，增加老年人与邻里交往的机会。商住住宅既属于住宅，同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是强大的网络功能，使居住的同时又能从事商业活动。商住住宅适合于小型公司以及依赖网络进行社会活动的人群。酒店式公寓指建筑的结构形式类似酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备。概括说，就是“酒店式服务，公寓式管理”，将星级酒店的高标准服务融于日常生活中，酒店式公寓的公共设施类似于酒店，除拥有酒店的服务机构外，还提供了银行、会所和超市等家庭配套设施。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的综合物业。酒店式公寓的消费者是高级白领、经理和总裁等，物业由星级酒店或有酒店背景的物业公司管理。产权酒店起源于20世纪70年代美国，主要分布在气候宜人的旅游度假地。简单地说，产权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时间里的使用权。酒店将每间房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店经营管理，取得投资回报；同时还可获得酒店赠送的一定期限后免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业形态。而酒店式公寓面积有大有小，居室有多有少，室内卫生间等生活设施一应俱全。酒店式公寓采取酒店式管理，为住户提供了一个星级酒店的家，但收费比酒店便宜。单身公寓单身公寓的消费者是收入不多又讲究生活品质的年轻人，所以，从装修标准到物业配置比酒店式公寓要简单得多。同时，单身公寓的面积要小一些，一般在50平方米以下，以降低总价，适应年轻人的购买需求。SOHO商务公寓注重商用，建筑结构上采用大开间，户型大小不一，多数以毛坯形式出售，便于后期结合办公需要改造。配套的服务机构也多是些邮寄、打印等办公项目。六、项目经济技术指标基地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、层高、得房率、绿地面积、绿化率容积率、建筑密度、公建配套基地面积建筑规划项目中的建筑物的地基面积总建筑面积指各层建筑面积的总和，包括住宅、商铺、公共部分等所有总和建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多，高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。即住宅的建筑面积=居住面积+辅助面积+结构面积，也可表示为：住宅的建筑面积=使用面积+结构面积。当然住宅的公共面积包含在住宅建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。使用面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。计算住宅使用面积，在过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用。采用使用面积的计算，可以全面地反映住宅所有权人与住宅使用权人的租赁关系，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。辅助面积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。容积率总建筑面积(地上）一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率＝建筑用地面积绿地面积指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地。绿化率各类绿化用地总面积占项目总面积的比例。绿化率越高代表社区环境越好。建筑密度一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比值。公建配套住宅区配套公共建筑，指开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑，一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公用建筑，但各住宅区具体配建项目因住宅区情况的不同会有所区别。配套公建的修建，为业主居住提供了各项便利条件，提升了楼盘的吸引力，是业主与开发商关注的一个焦点。道路红线规划的城市道路路幅的边界线。建筑红线城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临