蓝光雍锦系标准第三方机构研究报告

成都锐理开创信息技术有限公司网址：电话：[phone]传真：[phone]成都锐理数据处理技术股份有限公司（昆明分公司）网址：电话：[phone]蓝光雍锦系标准研究2017.6单击此处编辑母版标题样式苏州无锡合肥南昌长沙天津北京成都两年时间八大城市九个项目“雍锦系”成为蓝光地产新名片穿越时间和空间带您体验雍锦前世今生！成都·合肥·南昌·长沙·北京·无锡·天津·····雍锦缘起雍锦历程雍锦成就雍锦未来雍锦缘起什么是雍锦系？单击此处编辑母版标题样式雍锦系是蓝光地产在稀缺性的城市核心或地标级景观资源地段，为城市各领域精英阶层打造的中高端文化豪宅项目，是具有城市级标杆意义的蓝光TOP系列。定义单击此处编辑母版标题样式刚改-中等收入家庭（安全需求）刚需-中低收入家庭（生理需求）无购买力-低收入家庭（生理需求）TOP再改-较高收入家庭（尊重需求）改善-中高收入家庭（社交需求）豪改-高收入（自我实现）雍锦系目标客户：35%的再改、豪改阶层城市再改和豪改客户社会政、商、文、儒等各领域精英群体目标客户单击此处编辑母版标题样式文化理念中西文化融合现代手法与中国传统文化结合植入各地文化符号，形成文化个性单击此处编辑母版标题样式雍锦关键词城市地标定位高端创新产品中式文化尊享服务——城市核心，地标级景观资源——系出名门，定位高端——全功能舒适改善产品，绿色建筑——大道拙朴，雍锦于心——工艺展示，质量监督，金管家服务蓝光为什么要做雍锦系？单击此处编辑母版标题样式改善时代来临1客户需求升级2土地资源稀缺3蓝光产品突破4单击此处编辑母版标题样式备注：改善购房刚需购房改善时代来临客户需求升级土地资源稀缺蓝光产品突破客户购房运行图2005年2010年2015年60后80后90后商品房市场初步发展，部分60后开始尝试购买商品住宅商品房市场快速发展，大量60后改善置业70后完成一定财富积累，开始购房60后成为社会财富的掌握者，开始追求豪改置业70后实现财富积累，追求更好居住条件，再次改善90后进入婚育年龄，受父母资助，提升置业能力水平，购房一步到位70后80后开始步入职场、恋爱、结婚，产生大量刚性置业需求70后没有父母的资助，购房需求压抑80后成为职场骨干，同时学区、二胎，有条件、有需求改善置业改善需求叠加爆发60后、70后、80后家庭人口增长，财富积累，改善需求出现；90后经济水平提升，置业一步到位，各年龄段改善需求叠加，社会进入全面改善时代。单击此处编辑母版标题样式改善时代来临客户需求升级土地资源稀缺蓝光产品突破户型紧凑满足居住环境景观资源城市核心地段资源城市景观资源文化圈层资源空间更宽敞户型更合理舒适度更高功能更多样生活更智能生活基本配套配套类型丰富满足使用需求绿色健康安全环保基础物业服务贴心尊贵私密人性化客户在资源占有、产品、配套、服务上的需求开始升级，传统产品已无法满足改善客户需求。产品需求服务需求配套需求资源需求单击此处编辑母版标题样式改善时代来临客户需求升级土地资源稀缺蓝光产品突破全国重点一、二线城市土地资源稀缺，竞争愈发激烈，地价不断攀升，迫使房企思考如何在保证现金流的同时提高利润，由此对企业产品研发、产品升级提出更多挑战。土地资源稀缺地价攀升提升利润产品升级单击此处编辑母版标题样式蓝光研发的COCO系引领了刚需时代产品设计，受到市场热捧，但也固化了蓝光形象。蓝光需要对自身产品进行突破和升级，利用研发优势，建立蓝光新产品标准化体系，再次成为市场标杆。COCO产品系特点：面向刚需客户，低总价、低首付、高性价比；开发节奏“短、平、快”；典型的现金流产品，利润空间小；在成都市场受到认可，实现热销。成为成都刚需产品代表，并迅速在全国多个城市复制。COCO系为蓝光带来了荣誉和地位，也给蓝光贴上了“刚需”和“低品质”的标签；依托于产品研究院强大的研发优势，蓝光需要对自身产品进行突破和升级，建立新的标准化体系，打造市场标杆的同时提升蓝光品质形象。改善时代来临客户需求升级土地资源稀缺蓝光产品突破单击此处编辑母版标题样式产品升级品质升级配套升级服务升级形象升级在时代发展、客户、土地、蓝光自身几个维度的共同作用下，经过全方位升级的蓝光雍锦系应运而生。蓝光雍锦系雍锦历程雍锦系的发展经历了哪些过程？单击此处编辑母版标题样式雍锦系的发展并非一蹴而就，而是经过了试验期、发展期、成熟期到裂变期的一系列过程，才最终形成具有完整文化体系和产品体系的雍锦系。试验期发展期成熟期裂变期单击此处编辑母版标题样式试验期发展期成熟期裂变期2006年，蓝光就开始了对雍锦系的探索，3月份在成都城西三环内亮相了雍锦系首个项目——雍锦湾，并在该项目上提出产品主义理念，并传达蓝光地产高端住宅领域纵深开发的信心和实力。雍锦湾后蓝光专注商业地产和刚需产品开发，雍锦系进入沉寂期。成都雍锦湾产品主义高端别墅2006年试验期单击此处编辑母版标题样式试验期发展期成熟期裂变期2015年蓝光开始转型，由“现金流”向“利润型”开始转变，雍锦系沉寂近十年后开始发力。2015-2016年，以成都为原点，蓝光携雍锦系在合肥、南昌、苏州、长沙等多地扩张布局，不断探索完善雍锦文化、产品标准以及项目特色，雍锦系迎来快速发展期。成都合肥长沙南昌成都苏州2015-2016年全国雍锦系项目开盘时间五大城市、六大项目、全国布局、快速发展单击此处编辑母版标题样式试验期发展期成熟期裂变期合肥雍锦半岛项目定位山湖之滨，中西兼修的领袖之城地块选址城市级稀缺资源，中低容积率百亩地块建筑风格法式产品特色从建筑－生活场景的全系升级，五重院落体系，家族传承大宅景观特色现代造园手法结构中国文化符号，中魂西韵客群结构安徽政、商、文、儒各界上层圈层营销手法各界领袖人物主题活动，圈层及社群带客营销代表项目特色单击此处编辑母版标题样式试验期发展期成熟期裂变期南昌雍锦王府项目定位回归城市之心的王府大宅地块选址朝阳洲新核心，优质配套，中低容积率建筑风格新亚洲产品特色5.8米层高独墅，创新洋房景观特色创新园林，与建筑相得益彰客群结构私企高管、自由职业者以及企业主等城市高端改善圈层营销手法亮相滕王阁，致敬城市文脉代表项目特色单击此处编辑母版标题样式试验期发展期成熟期裂变期成都雍锦园项目定位金沙古蜀文脉核心之地，王者尊贵大宅地块选址金沙核心，王府气质与区域价值一脉相承建筑风格新亚洲产品特色新亚洲独墅院子，6.3米复试大平层景观特色新中式院落园林，日本枯山水元素客群结构成都西门高端生活阶层，领秀圈层聚集营销手法金沙博物馆发布会，高端社交圈层主题代表项目特色单击此处编辑母版标题样式试验期发展期成熟期裂变期苏州和雍锦园项目定位儒雅精致，千年姑苏，精致安逸生活之城地块选址毗邻中环，中低容积率的精致社区建筑风格新中式产品特色新中式风格院落联排、叠拼、洋房景观特色汲取苏州园林精华，打造雍锦八景客群结构苏州政、商、文圈层，木渎、狮山板块全系改善高端客群营销手法苏州科文中心发布会，高端圈层活动代表项目特色单击此处编辑母版标题样式试验期发展期成熟期裂变期经过一年时间的高速发展，蓝光在雍锦系上积累了丰富的开发经验，对地块选择、项目定位、产品创新以及营销推广上，都具备了坚实的底气，更加自信从容，游刃有余。成都雍锦世家成为雍锦系成熟期的典型代表和集大成者。成都·双楠·2016年12月开盘单击此处编辑母版标题样式试验期发展期成熟期裂变期雍锦世家特色选址西贵双楠核心历史文化悠久资源优越交通发达单击此处编辑母版标题样式试验期发展期成熟期裂变期雍锦世家特色半围合布局新亚洲风情小高层+叠拼别墅低密墅级品质单击此处编辑母版标题样式试验期发展期成熟期裂变期雍锦世家特色145㎡、175㎡户型一梯一户，南北通透双套房设计功能合理翡丽,峰景大宅,175㎡,4室2厅3卫单击此处编辑母版标题样式试验期发展期成熟期裂变期雍锦世家特色9S人居景观体系76项景观细节四重归家会客厅设计14项暖心设计细节藏在阳光会客厅里的14项暖心细节1、座椅（倒角）2、户外伞3、告示板4、挂挂钩5、安全植物栽植（无毒无刺无过敏）6、驱蚊7、家族符号灯具（LED文化灯、驱蚊灯）8、USB+WIFI9、植物科普扫码10、宠物栓11、蓝光APP业主平台12、背景音响13、婴儿车位、购物车14、特色铺装设计（家族符号）单击此处编辑母版标题样式试验期发展期成熟期裂变期雍锦世家特色智能·科技·安全·健康智能归家系统公区沸石环保材料生态防霾驱蚊植被魔镜+生活家APP智能物联集成精装单击此处编辑母版标题样式试验期发展期成熟期裂变期雍锦世家特色100项精装细节9大德系精装品牌中央空调进厨房新风除霾系统全屋地暖系统恒温恒湿恒氧单击此处编辑母版标题样式试验期发展期成熟期裂变期雍锦世家特色携手华西提供增值式健康嘉宝“金管家”物业三重服务阶梯四大专业管理团队单击此处编辑母版标题样式试验期发展期成熟期裂变期雍锦进入成熟期后，继续向外扩张步伐，城市能级、区域发展、地块指标会有千差万别，不能用一套标准复制，雍锦系必然出现裂变，分化成不同的等级和配置标准，也是雍锦系未来的发展方向。雍锦系裂变D级最高等级E级次级等级雍锦系不断迭代更新，形成了什么标准？单击此处编辑母版标题样式进入城市选择标准城市区域选择标准地块选择标准产品体系标准目标客户定位文化脉络体系营销体系标准服务体系标准项目评级标准市场端产品端营销端雍锦系在发展过程中，形成了市场端、产品端、营销端三个维度的标准。单击此处编辑母版标题样式房地产供需关系（权重：70%）人口净流入（权重：10%）城市能级（权重：10%）房地产投资占比（权重：10%）编号评价因素（K）权重（Q）一级（100分）二级（80分）三级（60分）房地产供需关系近三年年均土地供应量（亩）35%5000-1000010000-1500015000以上2015年底住宅存量去化周期（月）35%2-66-1212以上人口净流入近三年年均人口净流入（万人）10%10以上5-105以下城市能级近三年城市年均GDP总量（亿元）5%10000以上5000-100003000－5000近三年商品住宅年均去化量（万方）5%2000以上1000-20001000以下房地产投资占比近三年房地产占固定资产投资平均比例10%10-28%28%－40%40%以上市场端——城市选择标准雍锦系对城市有要求，城市供需关系最重要，同时要考虑人口、城市能级及房地产投资。单击此处编辑母版标题样式市场端——城市选择标准城市综合得分（M）＝房地产供需关系分数（A）＋人口净流入分数（B）＋城市能级分数（C）＋房地产投资占比分数（D）即：城市综合得分（M）＝评价因素得分（Km）*项目权重（Qm）城市进入评级标准优先进入次级进入中级进入谨慎进入城市综合得分（M）90-10080-8970-7960-69根据评价标准将城市分为四个等级，雍锦系重点考虑优先进入和次级进入城市。单击此处编辑母版标题样式市场端——区域选择标准区域分级评分一级（100分）二级（80分）三级（60分）评价标准城市核心区或热点发展区域或城市地标级景观资源区域，配套较为成熟城市规划发展区域，目前配套一般，但有较强发展潜力。城市非重点发展区域按照发展水平将城市各区域分为三个等级，雍锦系选择发展良好的一级和二级。单击此处编辑母版标题样式市场端——地块选择标准地块评价因素分为地块本体特征、正向因素及负向因素，评价资源皆为3公里范围内。正向因素（50%）负向因素（20%）地块规模（15%）地块优势资源（50%）地块容积率（15%）自然资源12%交通资源12%教育资源12%商业资源8%医疗资源6%地块评价因素地块内因素（10%）地块外因素（10％）市政设施高架桥铁路高压线4%待拆房屋2%污染源4%3%旧城改造地块本体（30%）4%3%单击此处编辑母版标题样式市场端——地块选择标准编号评价因素（K）子因素权重（Q）一级（100分）二级（80分）三级（60分）1地块规模（亩）／15%100以上50-10050以下2地块容积率