广州市城市更新主要政策简介

广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策简介广州市城市更新局GUANGZHOUURBANRENEWALBUREAU广州市城市更新局12018年广东省“三旧”改造项目推介会广州市城市更新局GUANGZHOUURBANRENEWALBUREAU前言城市更新（“三旧”改造）是大城市发展到一定阶段的必由之路，是城市可持续发展的重要载体。作为国家中心城市的广州在省国土资源厅的指导下，坚持先行先试、改革创新，经历了从“三旧改造”到“城市更新”的探索。2广州市城市更新局GUANGZHOUURBANRENEWALBUREAU3主要内容一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策二、广州市城市更新（“三旧”改造）主要成效三、广州市城市更新（“三旧”改造）未来展望广州市城市更新局GUANGZHOUURBANRENEWALBUREAU4一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策（一）全面改造（二）微改造广州市城市更新局GUANGZHOUURBANRENEWALBUREAU一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策自2009年我省开展“三旧”改造工作以来，广州市坚持政策创新驱动，先后出台了关于加快推进“三旧”改造工作的意见穗府〔2009〕56号广州市城市更新办法广州市人民政府令（2015）第134号关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见穗府〔2012〕20号广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知穗府办〔2015〕56号广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见穗府规〔2017〕6号5广州市城市更新局GUANGZHOUURBANRENEWALBUREAU主要改造方式一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策6全面改造（传统“三旧”改造）微改造（广州特色）旧厂房旧村庄旧城镇自行改造政府收储自行改造与政府收储相结合自主改造合作改造征收储备村级工业园单独改造政府收储公开出让国有土地旧厂房微改造旧村庄综合整治老旧小区微改造广州市城市更新（“三旧”改造）政策体系广州市城市更新局GUANGZHOUURBANRENEWALBUREAU一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策7（一）全面改造1.旧厂房自行改造可不增收地价国有土地上旧厂房不改变用地性质，自行改造工业厂房（含科技孵化器）的，不分割出让可不增收土地出让金；分割出让的，按照《关于科技企业孵化器建设用地的若干试行规定》计收土地出让金。按市场评估价缴交地价国有土地旧厂房按规划新用途改为商业服务业设施用地的，按商业市场评估价补缴土地出让金。给予5年过渡期国有土地旧厂房利用工业用地兴办国家支持的新产业、新业态建设的，可按现有工业用地性质自行改造，按照“工改工”政策执行。5年过渡期后，按新用途办理用地手续。按相应地段办公用途市场评估价的一定比例计收地价一是教育、医疗、体育按20%计收；二是保留工业用地性质的科研用地按20%计收；三是市级以上驻穗科研机构自行改造的科研用途用地，科研按20%计收，其余商务设施性质科研用地按原自有部分按40%、增容部分按70%计收土地出让金。按市场评估地价40%计收土地出让金完善历史用地征收手续项目，以协议方式供地的，改造前后均为工业用途的，按市场评估地价40%计收土地出让金。工改工工改商工改新产业科改科教改教医改医体改体其他广州市城市更新局GUANGZHOUURBANRENEWALBUREAU一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策旧厂房自行改造更新项目报批程序流程图②年度计划：权属人（涉及多个权属人需整合或归宗）向区政府提请纳入市城市更新年度计划③方案编制：权属人组织编制项目改造方案④方案审核：权属人将项目改造方案报送区政府，区政府（更新机构）征求市、区相关部门意见，组织审核⑥方案批复：审议通过后，市城市更新局向权属人发出项目实施方案批复，并抄送区政府和城市更新机构涉及完善历史用地手续的同步报批获得批复同意完善历史用地手续⑦建设报批：区政务服务中心集中受理立项、规划、国土等行政审批申请①标图建库：权属人向区城市更新机构申请⑧竣工验收：项目建设后竣工验收涉及完善历史用地手续地块确权登记土壤环境调查评估：供地前完成土壤环境调查评估（修复）⑤方案审定：区政府上报市更新领导小组办公室统筹报市更新领导工作小组会议审定8广州市城市更新局GUANGZHOUURBANRENEWALBUREAU一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策9（一）全面改造2.旧厂房政府收储为鼓励土地权属人交地收储，合理分配土地增值收益。旧厂房政府收储补偿标准外围3区（花都、从化、增城）中心8区（除花都、从化、增城外）“工改居”由政府收储的规划毛容积率2.0以内的，按60%（50%+10%奖励）规划毛容积率2.0以内的，按50%（40%+10%奖励）“工改商”由政府收储的规划毛容积率2.5以内的，按60%（50%+10%奖励）规划毛容积率2.5以内的，按50%（40%+10%奖励）其他情形由政府收储的一口价方式补偿，按毛容积率2.0商业市场评估价40%计算补偿款广州市城市更新局GUANGZHOUURBANRENEWALBUREAU一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策10（一）全面改造3.旧厂房自行改造与政府收储相结合属于同一企业集团、涉及多宗国有土地上旧厂房改造的（总用地面积不低于12万平方米），可整体策划改造。自行改造、分区计容自行改造地块非住宅规划权益建筑面积分不同区域差别化计算，位于越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙的，按照多宗土地总用地毛容积率1.0计算；位于花都、增城、从化的，按照多宗土地总用地毛容积率0.8计算。政府收回、差价补偿应将不少于42.5%的权属用地面积交由政府收回，按同地段毛容积率2.0商业市场评估价的40%实施补偿；剩余非商品住宅规划用地可以协议出让、自行改造。整体策划打包改造广州市城市更新局GUANGZHOUURBANRENEWALBUREAU一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策11（一）全面改造4.旧村庄全面改造旧村庄全面改造主要包括以下三种模式：•村集体经济组织/村全资子公司（1）自主改造•村+合作企业（2）合作改造•村+政府（3）征收储备广州市城市更新局GUANGZHOUURBANRENEWALBUREAU一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策121.优化改造主体允许自然村经区政府同意后作为改造主体申请全面改造。3.科学核定复建安置量按合法建筑面积1∶1核定集体经济组织物业复建总量。对2009年12月31日前建设的历史集体经济物业，已完善历史用地手续的，可按照保障改造后物业收入不降低原则折算准予复建的总量。村民房屋符合历史用地条件的，按照相关政策纳入改造成本；不符合历史用地条件的，由区政府结合本区实际，研究具体认定标准，符合标准的，纳入改造成本。5.合理设置临迁时间整体实施改造、一次性搬迁的，按5年时间核算临迁费用；分期实施改造、分步搬迁的，按4年时间核算临迁费用。2.优化引入合作企业时点旧村庄全面改造基础数据经区政府审核公布后即可通过招标方式引入合作企业，招标时间按《广东省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》规定的不少于45天。4.优化村民表决程序旧村庄改造实施方案由村民代表表决通过后，提交市城市更新工作领导小组审议。审议通过并批复后3年内由全体村民（改制居民、祖屋权属人）80%表决通过的，批复生效实施。6.优化改造成本旧村改造拆迁奖励可纳入改造成本，具体办法由区政府研究确定。优主体引企业核复建优程序设迁时旧村改造主要政策广州市城市更新局GUANGZHOUURBANRENEWALBUREAU一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策13（1）村民住宅复建安置总量计算方式280平方米×合法栋数×（1+10%）合法建筑基底面积×3.5倍×（1+10%）280平方米×户数广州市城市更新局GUANGZHOUURBANRENEWALBUREAU一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策14（2）集体物业复建总量核算方式——可按“现有建筑面积”或“用地范围”两种方式进行核定（二选一）：1以“现有建筑面积”方式核定的，集体经济组织物业合法建筑面积按1：1核定复建量；2009年12月31日前建成的无合法证明的建筑，按照现有建筑面积2：1核定复建量，剩余面积可按房屋建筑成本补偿计入改造成本；2009年12月31日后建成的违法建筑，不予核定；2以“用地范围”方式核定的，现有用地面积和容积率1.8（毛）计算权益建筑面积，其建安费用由村集体自筹，不计入改造成本。广州市城市更新局GUANGZHOUURBANRENEWALBUREAU竣工验收：项目建设后竣工验收一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策15旧村庄全面改造更新项目报批程序流程图12②改造意愿表决：村集体经济组织拟定改造意向书（含改造方式及模式）征求村民意见，经村代表会议表决通过，向区政府申请更新改造③年度计划：区政府通过后申请纳入市城市更新年度计划④基础数据调查：区政府组织基础数据调查，基础数据经区政府认定（公示15日）⑥编制方案并审核：区政府（更新机构）指导村集体经济组织编制项目实施方案，征求市、区相关部门意见并修改完善，报区政府审核⑦改造方案审定：区政府上报市更新领导小组办公室统筹报市更新领导小组审定⑧方案批复：市更新局向区政府发出项目实施方案批复涉及完善历史用地手续的同步报批获得批复同意完善历史用地手续启动拆迁：对于住宅房屋可分期签订补偿安置协议，每一期应当达到80％以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作⑨批复生效：批复方案在3年内经村民（含村改居后的居民和世居祖屋权属人）总人数的80%以上同意后，批复生效实施①标图建库：村集体经济组织向区更新机构申请纳⑤选择合作企业：基础数据经区政府核查公布后，村集体经济组织可引入合作企业（公告时限不少于45日）涉及完善历史用地手续地块确权登记建设报批：区政务服务中心集中受理立项、规划、国土等行政审批申请土壤环境调查评估：开展土壤环境调查评估，供地前完成1011广州市城市更新局GUANGZHOUURBANRENEWALBUREAU一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策16片区策划方案（含控规调整方案）报批程序流程图②年度计划：区政府申请纳入市城市更新年度计划⑦控调方案审议：市更新局提交市城市规划委员会城市更新专业委员会审议控调方案⑩编制实施方案及报批：区政府按照市城市更新工作领导小组审议通过的策划方案及市政府批准的控调方案，指导片区内项目改造主体编制改造实施方案报批。④编制方案并审核：区政府（更新机构）统筹组织编制片区策划方案（包含控调方案），区政府（更新机构）征求权属单位改造意愿(包括改造方式），征求市、区相关部门意见，组织审核⑨控调方案公告：批准之日起30日内向社会公告⑥控规方案公示：市更新局按规定程序公示（不少于30日）③基础数据调查：区政府组织基础数据调查，基础数据经区政府认定（公示15日）⑧控调方案批准：控调方案审议通过后，由市更新局报市政府批准①标图建库：村集体经济组织向区更新机构申请⑤方案审定：区政府上报市更新领导小组办公室统筹报市更新领导小组审定项目实施：推进项目实施11广州市城市更新局GUANGZHOUURBANRENEWALBUREAU一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策17（一）全面改造5.旧城镇全面改造旧城镇更新项目由区政府按照签订的拆迁补偿协议组织落实补偿完毕后，向市国土资源主管部门提出供地申请，由市国土资源主管部门按国有建设用地公开出让程序，组织地块出让。征求意愿：第一轮，征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例达到90％以上（含90％）的，方可启动改造，并办理地块改造前期手续。征求意愿：第二轮，征询改造区域居民对拆迁补偿安置方案的意见，在规定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民达到2/3以上（含2/3）的，方可具体实施拆迁。广州市城市更新局GUANGZHOUURBANRENEWALBUREAU一、广州市城市更新（“三旧”改造）主要政策18（二）微改造（广州特色）微改造