房价未到崩盘

房价未到崩盘时，全国供需比为119%投资要点：全国房地产市场供需基本均衡，供需比为119%，供给过剩城市比例为37.14%：我们对70个城市近9年住宅用地成交建筑面积和住宅销售面积的进行分析，我们认为：1）全国住宅市场目前供需基本均衡，但城市之间分化严重：一线城市供需比仅65%，供给不足状况仍旧严重，供需比：上海北京广州深圳；二线城市供需基本均衡，供需比为116%，太原、西宁、济南、武汉供给严重过剩；三四线城市供给轻度过剩，供需比为125%，营口、鄂尔多斯、张家界为过剩最为严重；2）全国房地产相对过剩的比例约37.14%：70个城市有26个城市供给相对过剩，占比37.14%；17个城市供需基本均衡，占比24.29%；而供给相对不足的有27个，占比38.57%。货币急剧紧缩是房价下跌的主要原因：对比2008年和2012年的两次房价下跌周期，1）紧货币周期是刺激房价下跌的直接因素：2008年下跌前，经历6次加息16次提升准备金，利息提升1.35%；2012年下跌前，经历6次加息12次提升准备金，利息提升1%，投资甚至刚性需求急速下降；2）下跌周期在加长，幅度在加大：2008年环比下跌周期4个月，而2012年则接近9个月，调整范围也较08年更为普遍（08年主要是一线城市调整，而11年则几乎遍及全国），区间跌幅由2008年的下跌10.4%扩大到2012年的下跌13.6%。日本经验：货币急剧紧缩及商业地产价格下跌是领先信号，目前中国房价虽需远虑但勿近忧，未到全面下跌时：通过对中日房地产市场发展的对比，我们认为：1）房价下跌的直接因素往往是紧货币周期：日本政策利率价格在71-74和88-91年两次周期加息，随后导致地价在75和92年出现明显调整；我国目前货币环境稳中略紧，在目前经济转型尚未成功、新兴产业未能快速替代的情况下利率环境并不致大幅上行；2）商业地价连续大幅下跌是泡沫破裂的信号：商业地价最具弹性，在泡沫形成期上涨最快幅度最大；在泡沫破裂初期跌幅最快最大，是房价全面下跌的领先指标；目前我国部分城市商业地产出现量价僵持，未来的房价调整或将始于商业地产。3）人口结构变化是房价停涨的根本原因：日本1982年后25-34岁人口总量进入下行周期，房地产价格也停止上涨趋势并出现了小幅调整。预计中国25-34岁人口高点将出现在2017年前后，房价虽有远虑但勿近忧。投资建议：目前房地产市场供需比总体均衡，房价未到崩盘之时，过度悲观情绪后续或将得到纠正，但行业总体增速也仍在下降通道之中。行业中期仍缺乏趋势性机会，建议关注：1）可能转型拥抱新经济的公司；2）受益于土地制度改革，特别是存量用地盘活的公司。3）受益于国企改革的公司。2014年节后的市场一如预期一样充满争议和不安，2月22日关于兴业银行停止部分房地产贷款业务、杭州楼盘大幅降价的传闻令市场陷入恐慌，对房地产行业基本面迅速恶化、信用风险暴露的担忧迅速加剧，我们随即于2月24日发布2014年行业风险系列研究第一篇——《资金链无忧，销售额下降15%方遇困难——房地产行业风险系列研究之一》，我们的观点很明确，行业在增速放缓周期通道中，但并没有到资金链立即断裂和房价全面崩溃的时候。本文为行业风险系列第二篇，主要回答以下几个问题：第一，全国房地产市场的需求状况到底怎样？第二，刺激房价下跌的因素是什么？第三，中国房价是否到了全面下跌的时候？我们的研究结论是：1）全国住宅市场目前供需基本均衡，但城市之间分化严重：全国住宅市场供需比为119%，其中：一线城市供给不足，供需比仅65%；二线城市供需基本均衡，供需比116%；三四线城市供给轻度过剩，供需比为125%。2）紧货币周期往往是刺激房价下跌的直接因素：从中国经历2008和2012年的两次下跌来看，央行多次加息、提准、限制房地产贷款规模等，导致住房购买能力和需求短时间快速下滑，房价预期短期扭转，刺激房价下跌；3）货币急剧紧缩及商业地产价格下跌是领先信号，目前中国房价虽需远虑但勿近忧，未到全面下跌时：通过与日本经济的对比，我们从人口结构、城镇化率和货币周期角度进行分析，认为中国房价并未到全面下跌的时候，需远虑勿近忧。1.全国住宅供需基本均衡，供需比为119%我们认为，供求关系是决定房价涨跌的根本原因，我们用供需比来衡量市场当前的供需状态，我们认为目前一线城市供需比为65%，处于供给不足状态；二线城市供需比116%，处于供需均衡状态；三四线城市供需比125%，处于供给过剩状态。我们定义：“供需比=统计年限内出让住宅用地规划建筑面积总和/统计年限内住宅销售面积总和”，即：SD=∑住宅用地建筑面积/∑住宅销售面积。最简单的划分，SD数值越大则供过于求越严重，我们认为SD120%时将出现供给过剩状态。我们选取70个城市作为代表，对住宅供需情况进行了分析，70个城市具有较好的代表性：我们统计的70个城市，分布在全国除港澳台和西藏外的4个直辖市、22个省和4个自治区，从城市等级来看：一线城市4个，占比5.71%；二线城市、三线城市分别选取32、34个，占比45.71%和48.57%。从经济区域来看，东北和环渤海城市各8个，各占比11.43%；海南及海西城市3个，占比4.29%；长三角城市17个，占比24.29%；中西部城市27个，占比38.57%；珠三角城市7个，占比10.00%。我们认为：当供需比200%时，该城市或地区处于供给严重过剩状态；当供需比在120%SD≤200%之间时，该城市或地区处于供给轻度过剩状态；当供需比在80%SD≤120%之间时，该城市或地区处于供需基本均衡状态；当供需比≤80%时，该城市或地区处于供给相对不足状态。查看原图从分析结果来看：1、供给过剩城市（含轻度和严重过剩）占比37.14%：从最终的结果来看，全国70个城市有26个城市供给相对过剩，占比37.14%；17个城市供需基本均衡，占比24.29%；而供给相对不足的有27个，占比38.57%。查看原图2、全国商品住房供需总量上2014年整体基本均衡：根据2009-2012年国土部和统计局公布的土地出让和住宅销售数据，全国平均供需比为114%；而我们统计的70城市供需比均值为119%，均呈现供需基本均衡状态，平均统计年限约7年，即2007-2013年，重点城市统计区间多为2006-2013年，即8年时间，统计区间涵盖了我国房地产市场经历的爆发式增长和两次下跌。这一数字告诉我们，过去近10年房地产市场的发展虽然使得部分城市供给过剩，但整体是有需求支撑的，且目前并没有出现严重过剩的情况。查看原图查看原图查看原图查看原图为了直观的判断全国供需情况，根据统计的70个城市的供需比，我们以其所在的省份标以不同样色表示其供需状态，如下图1所示。从最终结果来看，供给过剩的省份（含严重和轻度过剩）有11个，占国土面积39.5%：内蒙、青海、山西、山东、湖北、湖南、吉林、黑龙江、重庆、贵州、云南、天津，区域面积379万平方公里，占国土面积的39.5%；供需基本均衡的省份有5个，占26.6%：新疆、甘肃、河南、江苏、江西，区域面积255万平方公里，占国土面积的26.6%；供给相对不足的省份有11个，占国土面积的20.8%：宁夏、陕西、四川、河北、北京、安徽、浙江、福建、广东、广西、海南，区域面积200万平方公里，占国土面积的20.8%。查看原图1.1一线城市明显供不应求、平均供需比65%一线城市的房价一直保持高速增长，引起了大家对泡沫的担忧，根据历史可查的数据，2000年至2013年，一线城市销售均价涨幅约305%。查看原图我们观察了北京自2005-2013年9年的供需数据，其余三个城市则观察了2006-2013年8年的供需数据，四个城市的供需比从高到底依次为上海73.2%、北京69.3%、广州56.3%、深圳33.3%，整体平均供需比为64.54%，供给相对不足。查看原图以上结果说明，在过去近10年期间，四个一线城市住宅用地出让面积相比同期的住宅销售面积而言，明显供不应求，这是一线城市房价大幅上升的根本原因。当前一线城市的销售中，相当一部分来自存量土地的去化以及城市自我更新。查看原图1.2二线城市供需基本均衡、平均供需比116%二线城市的房价涨幅与一线城市有过之而无不及，过去13年间，代表城市的涨幅接近342%。其中杭州，从2000年的1940上涨至2013年的15022，区间涨幅411%，居代表城市涨幅榜之首。查看原图32个二线城市，按照经济区域分布来看，其中超过一半为中西部城市，有17个；长三角、环渤海和东北均为4个城市，海西海南3个，整体平均供需比为115.64%。供需比由大到小排序依次为：太原、西宁、济南、武汉、天津、贵阳、呼和浩特、长春、青岛、哈尔滨、昆明、重庆、沈阳、大连、南昌、长沙、乌鲁木齐、兰州、杭州、北海、厦门、西安、银川、南京、宁波、合肥、石家庄、南宁、海口、郑州、福州、成都。查看原图1.2.1二线城市供给过剩城市比例为44%二线城市过剩比率为44%，平均供需比155%：从统计的32个二线城市来看，其中供给严重过剩的有4个城市，分别为太原、西宁、济南和武汉，平均供需比为201.92%；供给轻度过剩的城市有10个，分别为天津、贵阳、呼和浩特、长春、青岛、哈尔滨、昆明、重庆、沈阳、大连，平均供需比为144.89%；过剩城市占比为44%，过剩城市平均供需比为155.1%。供需基本均衡的城市有10个，占31.25%，平均供需比为99.8%，分别为南昌、长沙、乌鲁木齐、兰州、杭州、北海、厦门、西安、银川、南京；供给相对不足的城市有8个，平均供需比为64.92%，为宁波、合肥、石家庄、南宁、海口、郑州、福州、成都。查看原图1.2.2太原、西宁、济南、武汉供给严重过剩二线城市中四个供给过剩的城市均为省会城市：太原、西宁、济南、武汉，四个城市的平均供需比为201.92%。太原市供给过剩的原因主要是其2009年和2013年住宅用地的大幅增长导致的，2009年住宅用地同比增加接近75%。武汉近四年供地面积大幅增加，住宅成交平均每年约3379万方，是2008年的6倍之多，但销售平均增速最高也不超过20%，其后续去库存压力较大。查看原图1.2.3近年部分城市供给上升较快近年供给最快的城市按从大到小：张家界、兰州、银川、泰州、海口、连云港、乌兰察布、安庆、阜阳、济南、温州；这些城市的供应的快速上涨，以及抑制了房价的涨幅且后续去库存压力较大。查看原图1.3三四线城市供给轻度过剩、平均供需比为125%相比一二线城市，三四线城市的房价涨幅分化较为严重，从代表城市来看，8年间平均涨幅约211%，其中温州房价从2005年的4904年上涨至2013年的17476元/平，区间涨幅256%，九江温州等涨幅居前。综合前面一二线代表城市的涨幅来看，涨幅按高低排列依次是：杭州、厦门、武汉、深圳、南京、九江、济南、南充、温州、北京、广州、上海。需要注意的是一线城市并不是涨幅最高的城市，目前出现降价传闻的温州、杭州都是在前期上涨较多的城市。34个三四线城市，其中长三角12个、中西部10个、珠三角5个、东北4个、环渤海3个，整体供需比为125.0%，略高于120%，呈现供给轻度过剩。1.3.1过剩最严重的均为三线城市：营口、鄂尔多斯、张家界三四线城市供需比前三名为营口、鄂尔多斯和张家界，供需比分别高达476.8%、385.4%和246.7%，平均供需比高达369.7%，同时这三个城市也是全国70城中供需比最高的三个城市。需要注意的是，由于数据所限，这三个城市的跟踪时间都较短，仅有不到4年时间。营口被誉为一个辽东湾的经济中心，近些年土地市场成交异常火热，其中2010年和2011年更是成交了4055.24和4632.30万方，基本是其余年的4倍左右，而同期的销售增长却不明显；鄂尔多斯作为一个典型的资源型城市，目前面对资源价格重塑的困境，2010年和2011年高达1995.52和1595.99万方的住宅用地成交面积，在资源型经济面临困境的背景下，新增供应的大幅增加导致房价大幅下跌，同时也改变了整个市场的预期，从2011年