苏州工业园案例

2020/2/91园区概况规模：行政区域面积288平方公里，下辖三个镇，户籍人口27万，从业人员31.57万，中新合作开发区规划发展面积80平方公里；发展目标：建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、国际化、信息化的创新型、生态型新城区；建成全国水平最高、竞争力最强的园区之一中新合作：中国和新加坡两国政府间重要的经济技术合作项目；开创了中外经济技术互利合作的新形式,对其他地区工业园发展具有重要示范意义；交通：苏州工业园区位于苏州古城东侧，通过周边发达的高速公路、铁路、水路及航空网与中国和世界的各主要城市相连。机场：上海虹桥机场（距苏州80公里）上海浦东国际机场（距苏州120公里）南京国际机场（距苏州200公里）苏州光福机场（距苏州10公里）铁路：京沪铁路京沪高速铁路已列入国家十五计划海运港口：上海港：距苏州100公里；年吞吐量1.65亿吨，104个万吨级泊位张家港：距苏州96公里；综合性港口，年吞吐量800万吨，18个万吨级泊位太仓港：距苏州70公里；石油港口，预计万吨级泊位30个常熟港：距苏州60公里；化工港口，预计年吞吐量150万吨，建有12万标箱码头和30万吨通用码头各1座苏州工业园是中新两国政府合作，以建设具有国际竞争力的高科技工业园和创新性、生态型新城区为发展目标，交通便捷，战略发展空间巨大苏州工业园位置交通图太湖常州80KM至杭州150KM无锡42KM张家港90KM常熟90KM常熟港60KM刘家港60KM太仓港70KM太仓50KM昆山50KM上海80KM虹桥机场80KM浦东机场120KM至南京200KM苏州苏州工业园2020/2/92中新两国政府多层的组织保障，园区特殊政策支持促进了苏州园区快速发展，对其他园区的发展具有示范意义。政策支持拥有较大项目的自行审批权享有国家经济技术开发区和高新技术产业开发区优惠政策全国首家综合保税区试点全国首个鼓励技术先进型服务企业优惠政策试点区域中国服务外包示范基地拥有充分授权的外事管理权拥有预筹积累个人账户为主的公积金制度组织保障第一层面是中新两国政府联合协调理事会，负责协调苏州工业园区开发建设和借鉴新加坡经验工作中的重大问题。由两国副总理担任理事会共同主席第二层面是中新双边工作委员会，由苏州市市长和新加坡裕廊镇管理局主席共同主持，苏州市政府和园区管委会及新加坡有关部门和机构负责人组成第三层面是联络机构，由新加坡贸工部软件项目办公室和苏州工业园区借鉴新加坡经验办公室负责日常联络工作2020/2/93功能板块园区在规划上形成了功能完善的分区，不同的功能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用，为园区的快速发展奠定了基础国际科技园区出口加工区信息产业园独墅湖高教区中央商务区出口加工区现代物流园中新生态科技城阳澄湖休闲度假区金鸡湖独墅湖阳澄湖苏州工业园区初步形成了国际科技园、中央商务区、出口加工区、独墅湖高教区、信心产业园、出口加工区、现代物流园、中心科技生态城、阳澄湖休闲度假区等功能完善的分区；苏州园区规划上形成的功能完善的分区，不同的功能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用，为园区的快速发展奠定了基础。2020/2/94苏州工业园创造了跨越腾飞的发展奇迹；近年来由于产业结构比例失衡和进出口下滑，优二进三的转型发展成为今后的发展重点产业发展区位十五年的发展历程中，苏州工业园以高起点、大手笔创造了后来居上、跨越腾飞的发展奇迹。由于外资导向型带来的产业结构比例的失衡和由于金融危机造成进出口下滑，优二进三，深化中新合作的转型发展，成为园区今后发展的重点。酝酿启动期1992-1994奠定基础期1994-2001–中方财团股比由35%调整为65%，承担园区开发公司的大股东责任和园区管理的主要工作–开始湖东地区的开发建设–园区的产业体系已经初步形成。–中新联合协调理事会第九次会议，国务院副总理吴仪提出苏州工业园区要加快建设成为四个示范区，园区二次创业正式提出；–中新政府合作开发建设苏州工业园区–由新加坡协助招商，引入多项总投资超过1亿美元的大项目–奠定组织基础：从三个层面建立领导和工作机构。中新两国政府联合协调理事会；中新双边工作委员会；联络机构–奠定物质基础：中新双方财团合资组建了中新苏州工业园区开发有限公司–奠定招商基础：新方向中方提供了丰富的招商经验和既有的招商网络–奠定“软件”基础：编制68项体现园区特色的规章制度和管理办法加速发展期2001-2007转型发展期2008-–园区开始二次创业，转型发展。–工业园区将今年的工作重点概括为：制造业升级、科技跨越、服务业倍增、生态优化。–苏州工业园以后的发展方向：一个是优二进三，一个是深化中新合作。2020/2/95配套发展邻里中心起步期00年02年03年04年01年06年08年09年07年05年99年98年97年借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦，97年兴建，98年建成。2001年，贵都大厦邻里中心建成《苏州总体规划2004-2020》提出市域cbd在园区的概念。邻里中心快速发展，师惠等五座邻里中心修建，截止到08年，园区7座邻里中心，总建面超过12万平，形成集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻；左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等规模型特色商业街区陆续出现。Cbd商业办公功能的完善，李公堤商业街，圆通时代广场、东方之门的修建等邻里中心发展期、CBD建设期CBD扩展期邻里中心首先担负园区配套功能的职责；借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦98年建成，CBD的规划建设，园区的配套更加完善；《苏州总体规划2004-2020》提出市域cbd在园区的概念，园区的发展上升到城市的高度；与此同时，邻里中心的发展更加成熟，大型商场开始进驻园区，特色商业街开始形成。CBD功能逐步完善；李公堤商业街圆通时代广场、东方之门修建邻里中心湖东大厦邻里中心贵都大厦邻里中心新城大厦邻里中心玲珑大厦邻里中心沁苑大厦邻里中心师惠大厦金鸡湖商业广场李公堤风情商业水街青积案湖商业广场左岸商业街中央商业广场圆通时代广场久光百货苏杭时代购物广场湖滨新天地东沙湖商业广场苏州园区配套图苏州园区配套发展先于产业和住宅发展，邻里中心首先担负园区配套功能的职责；园区CBD的规划建设使得园区配套功能更加完善2020/2/96房地产市场启动期发展期加速发展期加速发展期加速发展期加速发展期成熟期00年，园区属于城市功能的延伸区域，即金鸡湖西区域房地产市场首先发展；02年左右，由于金鸡湖强势的景观资源和邻里中心的商业配套，湖西区域发展迅速；05年，随着湖西区域的发展完善，房地产市场沿金鸡湖发展；07年，开始向东部区域扩散发展；园区房地产历经十年的发展，产品力水平越来越高，产品多元化、复合化程度不断增加发展阶段代表项目发展特点02年03年04年01年05年06年07年08年09年沿老城区向园区发展，借助于城市配套，属于城市功能的延伸沿湖西cbd发展，湖西cbd具备一定配套功能，资源强势特点沿金鸡湖向南向西发展，随着湖东cbd的建设向东南延伸向园区东部发展，开发项目迅速扩散启动期发展期加速发展期成熟期师惠乐章、湖滨公寓、瑞嘉商业广场等。普通住宅商住楼，住宅档次不高，商住楼提供底端配套。东方春晓、湖滨公寓、天翔花园等产品以低密和湖景公寓为主，产品力较大提升阳澄名邸、星湖国际、半岛华庭等随着知名开发商的进驻，产品多元化，复合化国际社区、尚玲珑、朗诗国际等高端化、科技化、多元化、复合化2000年左右，属于城市功能延伸的金鸡湖西区域房地产最先发展，然后逐步往东扩展；历经十年的发展，产品水平越来越高，多元化、复合化程度不断增加老城中心2020/2/97房地产板块湖西Cbd板块独墅湖板块湖东Cbd板块新双湖板块板块特点：苏州园区最早开发的房地产板块，最早属于城市功能的延伸区，后来由于金鸡湖的强势资源和湖西cbd的配套，产品开始高端；发展前景：发展成熟，用地空间有限；产品特色：市场现行产品主要是湖景住宅和综合体，主要大户型豪宅和小户型公寓，精装为主平台价格：20000元/平米板块特点：主要属于湖西的延伸发展板块，拥有独墅湖强势资源和教育配套；发展前景：发展前景看好，但用地空间有限；产品特点：产品比较复合，产品面积较大，小户型公寓产品数量较少。平台价格：14000元/平米板块特点：主要属于湖西的延伸发展板块，拥有金鸡湖强势资源和cbd的配套；发展前景：发展前景看好，大量开发商进驻，开发强度较高产品特点：产品比较复合，产品线丰富：从一居到别墅，板块内均有供应平台价格：1000元/平米板块特点：属于园区内最新发展板块，拥有阳澄湖、青剑湖资源，产业附近区域；发展前景：用地空间大，属于未来发展区域；产品特点：产品力较为底端，产品主要以紧凑型住宅为主；平台价格：6500元/平米湖西CBD板块关键词：湖景资源、cbd配套、产品高端新双湖板块关键词：湖景资源、产业配套、产品底端独墅湖板块关键词：湖景资源、教育配套、产品复合湖西CBD板块关键词：湖景资源、CBD配套、产品复合随着房地产市场的完善，园区形成四大房地产板块，各个板块依据不同的资源和区域状况，形成了不同的发展特点根据板块特点的比较，与河口湾相似的板块为湖西或湖东CBD板块，与黄泥川相似的板块为新双湖板块2020/2/9816.5316.4716.4816.4116.516.6116.9617.7321.0322.2925.7627.329.6631.360510152025303594年95年96年97年98年99年00年01年02年03年04年05年06年07年-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%人口总数增长率苏州工业园人口统计►2000年，人口开始快速增长，产业人口大量进驻；1994年至1999年，园区人口增长缓慢，甚至一度出现负增长。►产业人口的数量逐年增加，苏州园区人口自2000年以来持续增长，产业工人的数量增加；板块客户组成年龄组成（35以下）湖西CBD市区及周边占50%、园区占40%、外地占10%占40%独墅湖市区及周边占50%、园区占40%、外地占10%占40%湖东CBD市区及周边占30%、园区占60%外地占10%占50%新双湖市区及周边占20%园区占70-80%外地占5%以下占60%►自西向东，园区内客户所占的比例逐渐加大，成为客源的主流。►从西向东，购房客户年龄逐步年轻化。►外地客户占到一定比例，表明外地客户对园区的区域价值和未来发展前景看好；►购房客户自西向东呈梯度分布，基本上体现了与园区各个板块价值的对位人口演变2000年左右，园区产业人口开始大量进驻，并且人口数量逐步增加；购房客户自西向东呈梯度分布，基本上体现了与园区各个板块价值的对位西东2020/2/99发展小结区域的初步认知期，价值小步慢升区域成熟期，价格得到大幅提升，价值兑现人口产业房地产00年02年03年04年01年06年08年区域价值配套09年07年05年99年98年97年自98年到01年为苏州园区的基础奠定期，成立领导机构，成立开发公司，招商的准备以及制定园区的规章制度和管理办法金鸡湖东地区开始全面的开发建设，经过多年的发展，园区的产业体系已经基本成形园区二次创业：即加快建设四个示范区的转型发展奠定基础期1994-2001加速发展期2001-2008转型期08-借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦，97年兴建，98年建成。2001年，贵都大厦邻里中心建成《苏州总体规划2004-2020》提出市域cbd在园区的概念。邻里中心快速发展，师惠等五座邻里中心修建，截止到08年，园区7座邻里中心，总建面超过12万平，形成集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻；左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等规模型特色商业街区陆续出现。Cbd商业办公功能的完善，李公堤商业街，圆通时代广场、东方之门的修建等项目：师惠乐章、湖滨公寓、瑞嘉商业广场等。区域：城市配套延伸区住宅特点：普通住宅商住楼，