桂林恒大广场周边商业项目详细调研分析及市调

桂林恒大广场项目市调报告目录Contents城市概况叠彩区概况商圈分布项目概况项目定位业态规划CONTENT桂林恒大广场城市概况PART1.THECHARACTERISTICSOFCITYGUILIN旅游桂林是世界著名的旅游城市、中国首批国家历史文化名城、中国优秀旅游城市，其境内的山水风光举世闻名，千百年来享有“桂林山水甲天下”的美誉。中国—东盟博览会旅游展永久举办地从2015年起，中国—东盟博览会旅游展将永久落户桂林。桂东北中心桂林地处广西壮族自治区东北部，是广西仅次于南宁、柳州的第三大城市和最大空港，是广西东北部地区及桂湘交界地区的政治、经济、文化、科技、交通中心。桂东北交通枢纽——随着湘桂铁路以及贵广铁路建成，两条快速、高标准的铁路经过桂林，桂林已成为“两铁”交汇的节点，其区域性交通枢纽地位会进一步凸显。桂林城市特点：城市概况PART1.桂林—世界旅游名城、桂东北区域中心城市THERAPIDSURVEROFCITYGUILIN桂林市是世界著名的风景游览城市和中国历史文化名城，是广西东北部地区的政治、经济、文化、科技中心。行政辖区：桂林总面积2.78万平方公里，其中市区面积565平方公里；全市辖六个城区11个县，即秀峰、叠彩、高新(七星)、象山、雁山、临桂区和灵川、兴安、全州、灌阳、资源、永福、阳朔、荔浦、平乐县和龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县。人口：全市总人口493.8万人，其中市区人口72万人。地理位置：桂林市位于广西壮族自治区东北部，其北面与湖南省交界，西面和南面与柳州地区相连，东面与贺州地区毗邻，区位条件比较优越。PART1.城市概况桂林地理区位优势：桂林市位于广西壮族自治区东北部，其北面与湖南省交界，西面和南面与柳州地区相连，东面与贺州地区毗邻，桂林位于泛珠三角、西南、东盟三大经济圈的结合部，地处成渝经济区、中部经济试验区、泛珠三角经济区、泛北部湾经济区的交汇处，是沟通国内西南与华南沿海经济的桥梁，是贯通国内与东盟的枢纽。桂林交通便捷，自秦开凿灵渠沟通珠江、长江两大水系起，桂林就一直是联系岭南与长江流域的咽喉要地。目前，桂林已构筑航空、铁路、公路、水运等四通八达的复合式、立体化便捷的交通网络，桂林区域性交通枢纽地位凸显。THELOCATIONALADVANTAGESOFCITYGUILINPART1.城市概况THETRANSPORTATIONADVANTAGESOFCITYGUILIN桂林交通优势公路方面：北接湖南的桂黄一级公路，南接柳州、南宁、北海的高速公路。筹建中的桂林至梧州高等公路建成后，将大大缩短桂林至珠江三角洲和港澳地区的距离。铁路方面：北接京广线，南接黔桂、枝柳动脉，湘桂铁路纵贯湘桂走廊，火车可直达国内主要城市。其中桂林北站运送吞吐量达日均2万人次。航空方面：桂林市两江国际机场设计年飞行量4.2万架，年旅客吞吐量1000万人次。目前拥有国际国内航线44条，21家航空公司飞行桂林机场，可通航29个国内城市和香港、澳门及日本福冈、韩国济州、首尔、曼谷等。水运方面：水路有湘江和漓江，沿漓江经梧州与珠江相联，可直达广州，香港和澳门。PART1.城市概况GUILIN桂林城市规划：桂林的城市建设主要是向西发展，再造一座桂林城。同时向四周扩大城市面积，逐渐形成高新产业向东发展、高校学府区南移至雁山区、工业行政在西、商贸物流在北的城市格局，充分利用各区域的优势。桂林世界旅游城与桂林老城地区整体上形成了“H”型的发展骨架。构筑“一心、两带、四组团”的七大功能板块，按照“主城区+旅游功能区+产业组团”的空间组织模式，桂林整体上形成“一心、两带、四组团”七大功能板块。桂林经济概况：2014年全市生产总值1827.05亿元，增长8%，全市社会消费品零售总额实现682.9亿元，比上年同期增长13.1%，城镇居民人均可支配收入26811元，增长9.2%；农民人均纯收入9431元，增长12.8%。2015年1-4月份全市生产总值325.61亿元，同比增长6.1%，全市社会消费品零售总额实现163.48亿元，比上年同期增长8.8%，城镇居民人均可支配收入8023元，增长7.7%；农民人均纯收入3509元，增长13.6%。全年预计全市生产总值将会突破2000亿元。®PART1.城市概况THEECONOMICCONDITIONOFCITYGUILIN城市概况PART1.与深圳、广州等一二线城市比较，生产总值还比较低，但增长速度却很快，发展潜力大与省内各市比较，桂林GDP居全省第三位，是广西最具经济集聚力的城市之一THEMACROECONOMICANALYSISOFCITYGUILINPART1.数据来源：广西壮族自治区统计局城市概况城市概况PART1.THEMACROECONOMICANALYSISOFCITY城镇居民收入情况GUILIN收入与消费2014年城镇居民人均可支配收入26811元，比上年增长9.2%。农村居民人均现金收入9431元，比上年增长9.2%，比上年增长12.8。其中，工资性收入增长11.9%，转移性收入增长13.9%，经营性收入增长10.7%，财产性收入下降0.1%。人均消费性支出14470元，增长12.6%。城镇居民食品消费支出占消费总支出的比重为41.0%。农村居民人均纯收入7328元，比上年增长15.9%，农村居民食品消费支出占消费总支出的比重为44.4%。城市概况PART1.THEMACROECONOMICANALYSISOFCITYGUILIN桂林旅游业综合分析2014年全年接待国内外游客3871.16万人次，增长8.0%。其中，国内游客3667.84万人次，增长8.2%；入境游客203.32万人次，增长5.0%。实现旅游总收入420.30亿元，增长20.6%，占全市全年生产总值的23%。其中，国内旅游收入360.77亿元，增长22.5%；境外旅游收入59.53亿元，增长10.5%，海外旅游者人均逗留2.15天。旅游总收入19%全年GDP81%桂林市旅游总收入占GDP比城市概况PART1.THEPOPULATIONDISTRIBUTIONOFCITYGUILIN人口分布概况广西各城市户籍人口数量统计城市概况PART1.THEPOPULATIONDISTRIBUTIONOFCITYGUILIN人口分布概况2014年末桂林全市常住人口491.91万人，其中城镇人口224.12万人，乡村人口267.79万人，人口城镇化率45.6%。城市概况PART1.城市发展方向：贯彻“保护漓江，城市西拓，重整滨北”的空间发展战略，以实现“大旅游、新产业、强枢纽、幸福城”为城市发展的主导方向，打造广西新经济平台。桂林将重点开发高铁旅游、低空旅游、体育旅游、体验旅游等旅游新业态；深化阳朔、兴安等特色旅游名县建设。“以高铁经济带建设为契机，围绕重点产业和新兴产业，对接港澳台、珠三角、长三角等重点区域。”桂林将抢抓湘桂、贵广高铁相继开通带来的新机遇，主动融入贵广高铁经济带建设，积极参与湘桂高铁区域合作。城市概况PART1.1、桂林市作为世界知名的旅游城市，具有一定的消费吸引力。2、随着贵广和湘桂高铁贯通，桂林市交通要道的区位优势进一步突显，已融入广州、深圳、南宁、长沙、贵阳等周边大中城市三小时经济圈。3、桂林市总体经济水平稳居广西区前三位，但市区经济增速迟缓，在总体经济份额中占比较低，市民整体消费能力弱，对中高档品牌吸引力有限。4、桂林市缺乏规模以上大型龙头企业，对经济带动支撑作用限制了城市总体经济水平的发展。5、桂林市作为国家综合旅游改革试验区的核心城市，城市的经济发展和工业发展受到较多的政策性束缚，城市整体处于限制性发展状态。6、结合桂林市的人口及经济现状和城市的未来规划方向，城市总体的经济总量短期之内不太可能大幅度的提升。分析与总结Analysis&summaryEVERGRANDEPLAZA叠彩区概况PART2.桂林叠彩区概况叠彩区是中国广西壮族自治区桂林市的一个市辖区，位于桂林市区北部漓江上游，总面积52平方公里，人口17.9万。下辖两个办事处（叠彩、北门街道办事处），一个乡（大河乡），共21个社区和15个行政村。叠彩区是商贸、物流、仓储的重要聚集地，区域内自然环境优美、文物古迹独具特色。随着贵广高速铁路的建设，湘桂铁路的扩能改造，火车始发站功能重建，汽车客运北站重新启用和正在施工建设的滨江北路、站前路、芳华路、西二环路，与已建成通车的东二环路、桂海高速公路、绕城高速公路、桂兴高速公路、桂梧高速公路形成了四通发达的交通路网，为打造高铁桂林北客运枢纽工程奠定了坚实的基础。THEMACROECONOMICANALYSISOFCITYGUILIN叠彩区经济初步统计，2014年完成地区生产总值58.44亿元，同比增长7%；组织财政收入4.06亿元，同比增长12.4%；全社会固定资产投资51.3亿元，同比增长19.2%；规模工业总产值31.17亿元，同比增长13.6%；社会消费品零售总额71.1亿元，同比增长13%；城镇居民人均可支配收入26650元，同比增长9.1%；农民人均纯收入9525元，同比增长10.7%；城镇登记失业率为4.15%，人口自然增长率为4.25‰。数据来源：2015年叠彩区政府工作报告叠彩区GDP及固定资产投资叠彩区概况PART2.年份GDP（亿元）GDP增速固定资产投资2012年578.3%432013年53.939.4%43.052014年58.447%51.3THEMACROECONOMICANALYSISOFCITYGUILIN叠彩区产业结构:截至2014年底，叠彩区产业结构以第二产业及第三产业为主，第一产业占比小，分别为62%、32%、6%。加工产业为叠彩区支柱产业，服务业其次。未来叠彩区将会充分发挥桂林北站高铁经济圈的优势，重点打造城北高端商贸商务现代服务业核心区，构建产业发展新格局叠彩区概况PART2.叠彩区概况PART2.叠彩区的交通情况自2009年，贵广高速铁路和湘桂铁路扩能改造工程在桂林同时开工建设。“两铁”的进驻都与叠彩区有着不可分割的联系：叠彩区不仅是湘桂铁路途经之地，并且桂林高铁客运站也落户叠彩区。如今，“两铁”建设正在如火如荼地进行，许多叠彩人都在翘首以盼一个崭新的“高铁时代”。不仅如此，近年来，随着叠彩区内绕城高速、东二环路全面建成通车，西二环路开工建设，将整个桂林东西走向道路连通，使得这里的交通枢纽显现雏形。叠彩区概况PART2.叠彩区居民收入与消费从全市统计数据来看，17个县区中，城镇居民人均可支配收入排前三位的是阳朔(32106元)、临桂(32018元)、灵川(28266元)，五城区中的七星区以28128元排名第四，叠彩区则在桂林五大区中排名倒数第二。数据来源：桂林市统计局叠彩区概况PART2.叠彩区的市政环境和市政配套情况叠彩区概况PART2.叠彩区政府规划目标桂林叠彩区政府在2006-2025分区规划中指出，要充分发挥土地效益和区位优势，利用便利的交通条件，最大限度的满足居民生活需求，完善分区基础设施建设，营造良好的居住环境，创建方便、舒适、安全、优美的居住环境，良好的工作环境，优美的城市景观，构件和谐城区，力争早日完成全区小康生活标准，并将分区经济发展推向一个新的发展阶段。坚持一工业经济发展为主体的经济发展模式，带动第三产业和周边农业的发展，提高居民经济收入。叠彩区概况PART2.叠彩区在桂林市未来的城市发展规划叠彩区是桂林市的“北大门”，这里拥有上风上水、得天独厚的地理位置:贵广高铁站、湘桂铁路复线客运站落户叠彩，让叠彩的交通及区位优势更为突出；同时，桂柳、全桂以及绕城高速公路在这里交汇，让叠彩区成为连接南北、东西交通枢纽城区。日益凸显的交通新优势让叠彩区更加流光溢彩。叠彩区概况PART2.1、叠彩区整体经济水平处于桂林市6大城区的下游。2、该区域市政配套薄弱，缺少大型医院、学校等基础设施。3、叠彩区作为桂林市重要的交通枢纽和物流集散地，交通拥堵情况比较严重，市政环境和道路环境均不理想。4、居民整体收入水平较低，消费能力不高。5、辖区内有近25万的常