房地产风险培训课件

房地产企业法律风险的防范与化解主讲：孙中祥一、引言由于房地产项目的开发是一种高风险的投资，也必然面临法律风险。房地产企业如何有效地防范各种风险，尤其是法律风险，是每个房地产企业不容忽略的重大课题。（1）风险：风险是指造成损害的可能性。（2）法律风险：是指对造成损害应当承担法律责任可能性。（3）企业法律风险：是指企业预期与未来实际结果发生差异而导致企业必须承担法律责任，并因此给企业造成损害的可能性。1、如何认识风险风险法律风险企业法律风险（4）房地产企业的法律风险房地产企业的法律风险，是指房地产企业在房地产开发经营过程中所实施的行为，造成与法律规定、合同约定相悖并且承担相应法律责任的可能性。房地产开发经营从获得土地、动迁、市政配套到工程的设计、施工、销售及物业管理，投资周期长，涉及的规则浩繁，程序复杂，房地产企业面临各种法律风险在所难免。风险与机遇并存风险与利益并存风险与生存并存人们所要寻找的不是没有风险的事情，而是要事先知道每件事情都有哪些风险；如何选择风险较小方法去做；如何防范和化解风险。（5）绝对没有风险的事情是没有的（6）敢于面对风险，挑战风险才能有机会成功（7）“两弊相衡取其轻，两利相权取其重”才能成功。（1）根据引发法律风险的因素来源，可以分为外部环境法律风险和企业内部法律风险。•所谓外部环境法律风险，是指由于企业以外的社会环境、法律环境、政策环境等因素引发的法律风险。包括立法不完备，执法不公正，合同相对人失信、违约、欺诈等。由于引发因素不是企业所能够控制的，因而企业不能从根本上杜绝外部环境法律风险的发生，只能进行预防和化解。•所谓企业内部法律风险，是指企业战略决策、内部管控、经营行为、经营决策等因素引发的法律风险。由于引发因素来源于内部，所以也可以控制的。企业内部法律风险2、企业法律风险的分类（2）从法律风险表现形式可以分为：民事法律风险行政法律风险刑事法律风险信誉风险法律风险政治风险讲法律风险，不是说其他风险不重要。3、法律风险与其他风险的联系（1）法律风险与政治风险的关系（企业及股东政治影响、政治地位）（2）法律风险与信誉风险的关系（商业信誉、人格力量）（4）经营范围-不广（3）实物评估-不实（1）主体资格不合格或者履行设立义务的能力不强、诚信差（2）注册资金-不真《刑法》158、159条二、房地产企业企业法律风险的表现房地产企业企业法律风险存在于企业生产经营各个环节和各项业务活动中，存在于企业从设立到终止的全过程。1、房地产企业设立中容易出现的法律风险2、房地产企业合并、分立中容易出现的法律风险由于合并、分立涉及公司法、反不正当竞争法、税收法、知识产权法、合同法、物权法等法律法规，且操作复杂，对社会影响较大，操作不规范潜在的法律风险较高。（1）不具有资格（2）信誉不佳（3）实力不够3、房地产企业项目合作中容易出现的法律风险123法律风险被挂靠易导致连带责任和行政责任挂靠别人易导致连带责任和被侵权被政府制裁4、房地产企业挂靠经营中容易出现的法律风险（1）规划有缺欠易变更（5）违法倒卖（4）中标后资金不到位（2）总体规划易调整5、房地产企业拿地过程中容易出现的法律风险（3）串标（6）不建收回土地是有限的，土地供给是制约房地产开发最大的政策风险。政府不作为政府违规12436、房地产企业报批报建过程中容易出现的法律风险处理关系不慎重风险评估不准（不按规定缴费）389【行贿罪】391【对单位行贿罪】7、招标过程中容易出现的法律风险（1）没有拿到土地证、用地规划许可证，建筑工程许可证就招标。法定必须招标的就违法，容易受到行政处罚。（2）招标人与投标人串标。法定必须招标的就违法，容易受到行政处罚。不是必须的有其合理性。要灵活对待。（3）投标人之间串标，恶意抬高工程价款。（4）迫使承建企业以低于成本的价格竞标。容易造成工程质量下降，或者施工单位在设计变更、经济签证、结算时往回找。（2）与周边环境不符如四期地下入口（4）付款违约（3）草率变更，如四期雨漏管，二期泵房（1）与规划不符8、房地产企业设计过程中容易出现的法律风险（5）审图、会审走形式（137条《工程重大安全事故罪》）9、房地产企业工程施工管理过程中容易出现的法律风险（1）质量风险；137条【工程重大安全事故罪】139【不报、谎报安全事故罪】（2）安全风险；134条违规【重大责任事故罪】【强令违章冒险作业罪】，135安全设施、条件【重大劳动安全事故罪】安全生产设施或者安全生产条件不符，139【不报、谎报安全事故罪】（3）不文明施工风险；338【污染环境罪】（4）拖欠工人（农民工）工资风险；276恶意欠薪罪（5）工程款不能及时支付的风险。（6）违反基本建设程序，未批先建或边批边建。（7）盲目加快工程施工进度，压缩施工工期，不讲究法定施工规程，工程施工图纸未经审查即开始施工，边施工边设计等等。（8）明示或暗示设计企业或者施工企业违反工程建设强制性标准，降低工程质量。（9）建设项目必须实行工程监理而不实行工程监理。（10）明示或暗示施工企业使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。（3）卷款逃匿（2）欠费不交（4）（5）不承担风险10、房地产企业工程施工内部承包容易出现的法律风险（1）对外欠款不还（6）不按时给工人发工资11、房地产企业采购过程中容易出现的法律风险（1）主体不合格，如5期门；（2）质量不合格如5期门；（3）信誉不佳；（4）付款违约。12、房地产企业企业人力资源管理中容易出现的法律风险（1）录用员工对职业道德、业务能力、协调能力、身体状况、契约精神考核不到位；（2）不签劳动合同；（3）劳动合同不规范，五险一金不符合规定；（4）不按照法定标准给予员工待遇，如：工资的不足额或者不按时发放、发放工资不按规定造具工资表或者工资清单、不支付加班工资、不购买或者不按规定购买社保、不提供规定安全保护条件、超时加班、特殊员工未予特殊对待等。（5）任人唯亲，不按照规则办事；（6）队伍不稳定：辞职、辞退频繁，特别是不按规定辞退员工、不支付经济补偿金等；12、房地产企业企业人力资源管理中容易出现的法律风险（7）企业内部人员失控：①企业内部人员利用职务之便侵占或者挪用企业财产或者财产利益，或者者利用职务之便违反风险监管制度或者劳动合同约定，接受他人财物而为他人谋取不适当的利益。表现为职务侵占、商业贿赂行为。②企业内部人员违反法律法规、企业规章制度或者岗位职责要求,严重失职或者滥用职权直接或者间接损害企业利益。表现为渎职、越权行为。③企业内部人员以不适当的方式获取、披露、利用企业商业秘密损害企业利益，自营或者为他人经营与任职企业相同或者相类似的业务损害本企业利益。表现为违反禁业竞止或者保密协议的行为。13、房地产企业税收中容易出现的法律风险（1）（2）（3）不按时缴税避税不合规虚开增值税发票企业税收法律风险是指企业因未能正确有效执行税收法规而导致企业未来利益遭受损失或者给企业带来不利法律后果的可能性。容易导致被行政处罚和刑罚的法律责任。（1）逾期放款（2）逾期还款（3）担保物不实20042003200214、房地产企业融资过程中容易出现的法律风险（4）不按约定用款（5）集团成员借款（6）不按约定使用贷款，又还不上贷款15、房地产企业营销中容易出现的法律风险1、（1）广告虚假（2）含糊承诺（3）逾期交房（4）沙盘周边环境虚假（5）大型活动安全135条【大型群众性活动重大安全事故罪】2、不满足条件即开始实施预销售，向购房人收取预订款性质的费用。3、一房多售等等。16、房地产企业处理以前动迁过程中容易出现的法律风险开发商动迁不合法，政府又不作为。强征违法，不强征损失太大。17、房地产企业处理与刁民关系过程中容易出现的法律风险法律手段救济不及时。三、房地产企业的法律风险防范和化解（一）从总体上来说，房地产企业的法律风险防范和化解必须做到以下几点：1、强化企业全员法律风险防范意识。163【非国家工作人员受贿罪】2、关注房地产业的立法动态和政策的变化，强化相关法律法规的学习和培训，使各项工作流程等等都要规范，形成体系，符合国家相关法律、法规及政策的规定。三、房地产企业的法律风险防范和化解3、树立以事先预测为基础，过程控制为主导，事后救济为重点的法律风险防范理念。尽量做到事先预测要周密，过程控制要严格，事后救济要积极。4、建立和完善企业法律风险防范体系。主要是建立以合同为中心的内部管理体系。现代企业最终都需要通过合同的形式开展经管管理并获得企业利润，然而面对复杂多变的经济生活或者某些组织个人的投机取巧、言而无信，订立或者履行合同稍有不慎就可能导致利益受损甚至导致一个正常企业的破产或者解散。所以要建立以合同为中心的内部管理体系。三、房地产企业的法律风险防范和化解（1）要建立一套严密的合同管理制度，使合同管理有章可循；（2）要成立专门的负责合同管理的机构并确定专职人员，全程跟踪、监督合同的履行。（3）要实行互相制约、层层把关的监督机制。重要合同签约前进行会签，由各部门签署具体意见，以便在出现问题时，能够明确责任。（4）制作公司自用的各种规范性的示范合同文本；不使用示范合同文本的在签订合同时要做到严密、完善，对法律规定不明的方面要予以充分的重视，并先预先设定富有预见性的相关条款，方能有效地防范因合同纠纷而面临的风险。（5）严格各种印鉴的管理和使用。（6）充分发挥专业律师在防范法律风险方面的重要作用。所以要建立以合同为中心的内部管理体系。三、房地产企业的法律风险防范和化解利是让律师从项目的开始就介入，从土地的取得直至房地产销售、租赁、包括重要合同的谈判、文件的起草、合同的签订、合作对象资信调查、各项证照的审核等。这样在签订合同之前有效避免合同的失误和疏漏，即使产生诉讼，也能做到准备充分。弊是水平高一点的律师都很忙，兼很多家法律顾问，并且经常出庭，很难熟悉公司的全部情况，很难参加项目的全部过程。所以公司还必须有自己的专职的法务人员。聘请专业律师的利弊：内容1内容2内容3内容41、房地产企业设立中法律风险防范和化解Text1（二）要具体做好房地产企业法律风险防范和化解（1）主体资格、能力要强（2）注册资金要真(3)实物评估要实（4）经营范围要广（5）集团发展，企业之间对冲2、房地产企业项目合作中法律风险防范和化解（1）•查工商局档案；（2）•考察其现状；（3）•考察其业绩，做过的项目，而不是挂靠；（4）•考察诚信情况；（5）•风险提示要到位；（6）。•权利义务尽量详细、明确要严格考察，确定资格合格、信誉好、实力强的合作伙伴：3、房地产企业靠挂经营中法律风险防范和化解无论是被挂靠，还是挂靠别人，都必须选择信誉好、实力强、管理好的伙伴（1）被挂靠要加强监督，随时掌握对方财务情况，定期进行风险评估；处理好与有关行政管理部门的关系。（2）挂靠别人要随时掌握对方是否出现较大风险，是否有较大诉讼；财务要独立，防止被侵权，如果约定资金必须才被挂靠人帐走，最好要细水长流。4、房地产企业拿地过程中法律风险防范和化解（1）严格、细致考察现有规划条件：不但要考察是否与总体规划相一致，还要考察是否与长远规划相一致，更要考察现有规划是否经过风险评估，尤其是周边居民的风险评估；（2）要考察以前怎么规划的，也要考察将来规划有没有变更的可能性；（3）不能在法律上能够认定为串标；（4）中标后资金必须充足；（5）如果转让必须规范，不能在法律上认定为倒卖；228【非法转让、倒卖土地使用权罪】（6）必须按时开工建设，如果确实不能，一定要设计好理由，不能导致政府收回5、房地产企业报批报建过程中法律风险防范和化解（1）一定提前做好各种准备工作，不能需要办的时候现准备，这准备工作不仅是报建人员的准备，更重要的是领导的提前安排；（2）积极与政府有关部门建立经常性的联系；（3）处理关系要积极、慎重，度是既要使有关人员能够主动帮我们，又不给他们添政治上的麻烦；（4）现在大的政治气候仍然要求稳定和亲民，所以涉及到周边居民的问题必须搞好风险评估；（5）报批报建的前置缴费必须保证，出现特殊情况，必须提前沟通。房地产开发需要很多报批，如：立项、土地证、用