房地产估价实训报告书

房地产估价报告院系：管理工程学院专业：10级房地产经营管理专业小组：第七组（刘青、盛蔚蔚、何奉关、马守朋、闫兵帅、晏广为）指导老师：王宏、李利纳2013年6月26日目录一、致委托人函········································4二、估价人员声明······································5三、估价的假设前提和限制条件··························6四、估价结果报告·····································101、委托人········································102、估价机构······································103、估价范围······································104、估价对象······································105、估价目的······································116、评估的价值类型和意义··························117、估价时点······································118、估价依据······································119、估价原则······································1210、估价方法·····································1311、估价结果·····································1412、估价报告应用的限制···························1413、估价作业期···································1414、其他要说明的事项·····························1415、房地产估价人员································15五、估价技术报告······································161、估价对象分析···································162、估价方法的选择·······························163、最高最佳使用分析································164、估价技术路线····································175、市场背景分析····································176、估价的详细测算过程······························17六、附图··············································24致委托人函尊敬的王宏老师：我估价小组于2013年6月24日接受贵方委托，对位于卫东区民主路平安大酒店房地产进行了估价，占地1.5万平方米，建筑面积4.12万平方米。估价目的是核定估价对象在完整权利状态下的房地产市场价值，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。我组估价人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的估价经验，结合贵方提供的资料和本次的估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经认真分析计算，确定估价对象在估价时点2013年6月24日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的未设立法定优先受偿权利下的房地产公开市场价值为RMB18569万元，大写金额：人民币壹亿捌仟伍佰陆拾玖万元整。本报告书的应用有效期为一年，自完成日期起一年内有效，即从2013年6月24日起至2013年6月24日止。随此函附交两份估价报告。估价的详细结果和有关说明，请见以下《估价结果报告》。此致！0534101班估价小组第七组法定代表人：盛蔚蔚、刘青2013年6月24日估价人员声明我们郑重声明：1、本估价报告的内容是真实、准确、完整的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但要受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。3、我们与本估价报告中的估价对象没有任何利益关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见，也没有个人利害关系。4、我们是依照国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）和《房地产抵押估价指导意见》的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告的估价对象进行了认真、仔细的实地查勘，本报告书的估价人员中：盛蔚蔚、刘青、何奉关、马守朋对估价对象进行了实地查勘。6、我们在本估价项目中没有得到他人的重要专业帮助。7、估价人员代表受理估价方在报告书中陈述的事实是真实和准确的；如委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在报告书中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。8、未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。房地产估价人员：0534101班估价小组第七组2013年6月24日估价的假设前提和限制条件一、估价的前提和假设1、假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场。2、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。3、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。4、在估价过程中，我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业，且不包含所有权人凭借递延条件合约、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。5、我们在假设估价对象土地使用权法定年期内，该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。6、估价对象《房屋所有权证》记载房屋设计用途均为商业服务，土地用途为商业用地，实际用途为平安大酒店。本次估价是以估价对象能够按照实际的使用用途，即酒店整体持续使用为假设前提。7、本报告确定的房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。本次估价是假定其为完整权利状态下的房地产价格。二、未经调查核实或无法调查核实的情况和资料1、我们未获得该物业付清地价款及工程款项证明的相关资料，在估价该物业权益时，我们假设委托人已付清地价款、市政配套款及工程款。估价对象土地使用权性质为出让，本报告评估价格包含了估价对象相应用途的国有土地使用权出让金。如至估价时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税、费，应按规定缴纳或从评估值中相应扣减。2、本次估价对象由委托人有关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价。3、本次估价是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的，是以估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产价格。4、本次估价假设估价对象无其它优先受偿事项，建设项目相关费用等已全部付清。如与实际不符，应据实调整估价结果或重新估价。三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理1、本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响；没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价值的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。委托人在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。2、本报告估价结果没有考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。3、我们于2013年6月24日进行实地查勘，并进行了现场拍照（实地查勘照片附后）。但我们并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏。在本次估价中假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题。4、估价人员已查看了估价对象的相关证件，但未到有关主管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。本次估价是以委托人提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托人负责。四、限制条件1、估价对象地段等级依据《平顶山市2009年商业用地级别与基准地价图》及《平顶山市征税等级图》确定。2、估价对象土地使用权取得方式为出让，根据估价对象的《国有土地使用证》，估价对象的土地使用权终止日期至2043年12月30日止，即至估价时点土地剩余使用年限为30年。本报告评估结果已考虑该因素对房地产价格的影响。3、本报告估价结果包含估价对象二次装修及与其功能相匹配的，不含附着在建筑物上的、不可移动的设备设施价格。4、本报告是设定估价对象按四星级酒店标准正常运营条件下的房地产价格，若实际与此不符，则评估结果需作相应调整。5、本报告估价结果已包含估价对象国有土地使用权价值，该部分土地使用权不能再单独作为抵押物向银行另行申请贷款使用。6、本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。7、本报告所确定的房地产价格，即该房地产的客观合理价格，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，不对其他用途和目的负责。如估价目的变更，须另行估价。8、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本估价机构不承担责任。9、本报告仅供房地产主管部门、委托人及抵押银行使用，非为法律规定的情况，未经估价机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。10、我们申明，本估价报告书仅供房地产主管部门、委托人及东亚银行武汉分行使用，本公司不承担对任何另一方对本报告书的全文或部分内容提出的任何责任。11、按现行规定，估价报告的有效期自完成估价报告之日起为一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可超过一年。在有效期内实现估价目的时，可以以本报告及估价结果的应用日期与估价结果作为衡量估价对象价值的参考依据，超过有效期范围，需重新进行估价。（当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期应相应调减）12、本报告的最终解释权由本估价小组所有。估价结果报告一、委托人姓名：王宏联系电话：[phone]二、估价机构名称：0534101班第七组代表人：盛蔚蔚、刘青估价资格等级：临时联系电话：[phone]三、估价范围本次估价对象是位于平顶山市卫东区民主路平安大酒店的房地产，产权属平煤集团所有。平安大酒店位于市区最繁华的商业区中心地带，南邻市区主干道矿工路，东临华府小区，交通便利，地理位置优越。四、估价对象平安大酒店暨平安大厦占地面积约为1.5万平方米，建筑面积约为4.12万平方米，其中主楼15层，附楼6层，会议中心楼3层。土地用途为商业用地，使用期限为40年。酒店为国有独资形式，硬件设施一流，采用现代管理制度，主要提供住宿、餐饮、会议等服务设施。其中各类客房共198间，餐饮占主楼两层，包含一个自助餐厅和23个包间。对于会议室，主楼主要位于二层共6个，其他位于会议中心共8个，是会议型酒店的典型代表。五、估价目的本次估价的目的是核定估价对象完整权利状态下的房地产市场价值，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。六、评估的价值类型和定义本次估价价格为估价对象房地产在估价时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开