2015万达广场筹备期工程管理的经验分享

筹备期经验分享2015年2月目录一.筹备期招商阶段的工作重点二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点三.开业到接管期间的工作重点四.筹备期工程团队的管理特点一.筹备期招商阶段的工作重点1.机房设备管理重点所谓机电设备管理，是指通过前期的介入，并依据国家和集团相关标准对各系统的机电设备及设施在设计、施工、工程进度及质量监督等各阶段进行图纸复核、变更、施工跟进、问题监督、档案归档，及时与项目公司的设计、成本、工程以及施工单位协调、沟通并组织实施整改，以满足广场的开业和后期营运的需求，保障设备设施安全稳定的运行。一.筹备期招商阶段的工作重点2.招商期工程管理的重点a.步行街商铺施工图技术条件确认及移交。b.步行街各商铺的用电容量是否满足商户需求。必须要复核商铺用电总负荷容量以及变压器的容量能否满足使用及安全需求。同时要考虑预留日后增容的余量。c.对商铺及步行街公共区域的冷热负荷指标进行复核，满足机电设计标准的要求，火锅及明档类商铺的冷负荷适当增加（450W/m2)。临外玻璃幕墙的商铺冷热负荷要适当提高。d.对商户排油烟系统进行风量复核，特别是中式餐饮，排气次数应≧50次/小时。一.筹备期招商阶段的工作重点2.招商期工程管理的重点e.关注广场的性能化分析报告，掌握防火分区的划分和调整改造的原则等。f.关注当地消防局的特殊要求（智能逃生地标、店招等）。g.招商末端阶段，主要重点是满足商户进场施工的条件。特别是各类风管风口的下引，水管，强弱电，上下水等。建议商户内顶部的火灾报警线路均采用明敷。h.招商末端阶段，应该尽量召集商户的设计人员讲解“招商手册”中对商户设计的要求。以减少日后的问题。二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点1.商家设计图纸审核重点a.水电负荷是否满足原先设定需求。对于超出部分，须对其参数进行复核。b.燃气用量和厨房灶具布局需求尽量跟随图纸一并提报。二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点1.商家设计图纸审核重点c.是否满足集团和当地消防部门的建审意见，如：面积、疏散距离、疏散出口数量是否保证、装修材料方面的要求等。d.商户内部隔断位置是否合理，有无与其它管线冲突。e.装修图纸是否满足当地商管所发“装修手册”要求。f.时效性，一般审图不宜超过3天，必须将意见反馈给商户。二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点1.商家设计图纸审核重点经验小贴士：a.商户出图前，到场复尺时，应该与招商营运人员共同和商户设计人员先行了解大致店面店招设计方案布局，是否需要内退等信息，以便尽早确认大门的位置，并尽快与商户签确，及时反馈给项目工程部门，以利玻璃排产，避免后期返工。b.要按照消防报验的要求，收集和整理商铺和主力店的图纸、装修材料合格证等资料。二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点2.商铺预验收及接收a.商户交房：设施、设备清点、机电点位移交。b.施工阶段：装修材料验收、装修进度、隐蔽工程验收、厨房闭水试验、厨具进场、店招等过程控制。c.机电功能性验收：设备试运行、开关、插座、给排水等检查。d.整体验收：收边收口、店招、电气校核。e.保障临水、临电、货运通道的顺畅：与项目公司及时落实临水、临电及货运通道、垂直运输的保障方案，并跟踪落实及成立工程部抢修小组。二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点2.商铺预验收及接收f.确保商铺的施工条件：二装管控小组及时发现、协调处理商铺与项目公司施工单位的交叉施工情况，最大限度减少影响商铺的装修进度，如漏水、地面铺装、玻璃安装、公区装修等。g.商户进场时间：协调招商部尽可能动员提前进场，尽早暴露现场工程缺陷、尽早解决。商户进场时间不能晚于拓展部下发的商户进场装修管控表中的模块化规定的进场日期。如果发现有延迟现象，及早预警。二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点2.商铺预验收及接收h.商户装修进度管控：①商铺装修商户责任到二装管控小组人员。②量化商户施工进度表每日施工内容，工种、人数、实时跟踪。③每日核对施工材料数量及品种，提前通知商户进料。④根据现场情况协调商户安排施工计划、交叉施工。i.餐饮商户紧盯厨房作业面、尽早完成闭水试验、排油烟、补风设备的制作安装、确定灶具的排产期（一般为点火时间前1个月）、到场时间及燃气点位。二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点2.商铺预验收及接收j.店招施工需细化施工周期，成品店招、异形玻璃等需确定排产期、到场时间、安装周期等。经验小贴士：进场时间晚而装修周期较长、装修进度严重滞后的需采取特殊手段如送饭、奖惩措施、封闭施工、委派施工人员等。二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点3.加强与项目公司和施工单位的沟通和协调a.建立与项目公司的沟通机制：例如：主动参与项目公司或总包单位组织的工程例会、召集专项工作沟通会，制定双方处理问题的流程等。二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点3.加强与项目公司和施工单位的沟通和协调b.及时跟进施工单位各系统设备设施的安装进度、施工计划，及时协调在商铺内各系统的交叉施工，不影响项目的总体进度及商户的装修进度。例如：商户吊顶需封板，但施工单位风口及喷淋尚未追位。二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点3.加强与项目公司和施工单位的沟通和协调c.及时与施工单位、招商部门协调在商户铺内终端设备的施工界面或费用，例如：因商户原因产生的风盘、烟感、喷淋、消火栓移位、增加等。二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点3.加强与项目公司和施工单位的沟通和协调经验小贴士：a.关注项目屋面防水施工，在厨房施工防水作业前应完成排油烟、补风、屋面空调外机的基础及冷媒路由的施工。b.定期和商户施工负责人沟通，了解施工承包方式，及时掌控装饰材料，施工工种、人员，特别是甲供材料、设备、道具及费用支付，及时联系招商部介入协调，避免影响工期。c.和招商部密切关注同一商户同一时期开店商量及所属施工队人员在农忙时节的人员安排，避免产生人员不足，影响工期。二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点4.筹备期的人员培训——代管期间注意事项a.变电所各回路的初次送电必须由施工单位完成（包括因施工需要回路停电的再送电）。b.各设备室（间）进入外来人员需做好登记。c.工程各班组开始进入值班状态，实行倒班制度。d.随时记录设备运行期间的各种参数，关注运行状态。e.收集整理现场跟进阶段的各种工程质量问题，及时上报项目公司并制定整改时间计划，落实责任人，跟踪整改情况。f.建立对重点部位巡视记录，按时进行巡查。如：强电井、生活水泵房、消防泵房、湿报间、隔油池间等。二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点5.筹备期的人员培训——培训目的a.提高员工的各项工作技能，及时发现施工过程中质量问题。b.熟悉各种设备设施的操作程序及方法，掌握设备设施的维护保养技能。c.及时有效处理各种突发事件。二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点6.施工阶段的现场跟进——燃气部分燃气管网的施工，是广场正常开业的必备条件，应给予高度重视。a.餐饮商铺签约后需立即提供燃气灶具摆放位置平面图,燃气设计说明与燃气需求量，燃气灶具清单。b.燃气灶具厂商提供合格证、当地燃气公司认可证明等资料。二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点6.施工阶段的现场跟进——燃气部分c.煤气布局满足消防要求（商铺厨房区域的封闭，不能在就餐区域设置煤气）。d.煤气灶具数量不能随意增加，煤气调压站施工进度及点火时间。e.煤气开通费用的办理。三.开业到接管期间的工作重点1.在对图纸,建造标准和现场熟悉的情况下，并依照商管自身的需求，列出遗留问题清单，特别是“品质提升项和商管需求项”做好与项目公司工程副总、设计副总的沟通，以寻求支持，减少日后问题。三.开业到接管期间的工作重点2.做好对现场整改施工人员的作业管理，加强管理措施。对于在重要机房（如配电房、制冷机房、消控室、消防水泵房等）需要施工的人员，对其作业内容和作业人数、施工人员资质要做详细登记。同时需派员进行监护作业，以免出现影响正常营运的情况。三.开业到接管期间的工作重点3.利用整理遗留问题的时机，对工程部人员进行再教育培训，以使其能更快、更深入地掌握和了解相关系统状况，以及应急、应变措施。四.筹备期工程团队的管理特点1.关注工程团队的组建和思想动态，加强沟通和合理休息，强调执行力，避免因长时间的疲劳工作产生团队涣散。2.工作需有计划性和超前性，各项工作适当前后和左右穿插。3.加强员工的技能培训，确保跟进施工和质量跟进的有效性，在实际工作中培养骨干。4.工程副总和工程部经理，要充分做好连续三至四个月的大负荷、疲劳性、挤压式、无法分身的工作方式，调整好心态。祝大家在筹备期身体健康！工作顺利！圆满、准时、精彩开业！谢谢