关于房地产政策和房地产经济形势的几个问题

关于我国房地产政策与房地产经济形势的几个问题马培生山西财经大学教授住房和城乡建设部专家委员会委员山西省房地产业协会副会长山西省房地产估价师与房地产经纪人协会会长2要点一、梳理：房地产政策的回顾二、辨析：当前房地产价格水平三、分析：当前房地产市场特点四、展望：未来房地产价格态势3房地产政策的回顾从中国改革的时间顺序上看，住房制度改革是城市诸项改革中提出最早的改革。1978：酝酿改革背景：据1977年底统计，全国190个城市平均每人居住面积仅为3.6平方米，比解放初期的4.5平方米下降0.9平方米。全国城市中，缺房户共323万户，占居民总户数的17%。其中：夫妇不能同居，或住教室、车间、仓库、办公室等的无房户达104万户；二户同室、三代同室、大儿大女与父母同室居信的不方便户达130万户；平均每人居住面积不足两平方米的拥挤户达89万户。4房地产政策的回顾9月上旬，在北京召开的全国城市住宅建设会议上，国务院副总理谷牧传达邓小平关于解决住房问题的指示：希望路子能宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款；把个人手中的钱动员出来，国家解决材料。10月19日，国务院批转国家建委《关于加快城市住宅建设的报告》。10月20日上午，邓小平在北京视察新建的几十栋公寓住宅楼时，问陪同的人：“居民住房可否成为商品”？当时现场的同志没有人敢回答”，他又自言自答说:“如果房子算商品，我这几年也还有点积蓄，想买套房子给朴方，我的其他孩子不需要照顾，只有这个朴方，是因为我致残的，我需要照顾他”。11月，邓小平访问新加坡时，特地听取了当地官员关于公共住房计划的介绍。5房地产政策的回顾1979年：售房试点选择西安、柳州、梧州、南宁四个城市进行新建住房向职工出售的试点，即进行政府统一建房，以土建成本价向居民出售。6房地产政策的回顾1980年：开发、住房商品化1月8日，中国第一家房地产公司——深圳经济特区房地产公司成立。由时任深圳房地产管理局副局长兼任总经理。9月，成立了全国第二家房地产公司——北京城市开发总公司，拉开了北京开发的序幕。12月，国务院批转《全国城市规划工作会议纪要》。《纪要》明确表示：“对新建小城市、卫星城、现有的城市新建区、旧城成片改造区，都应该考虑组织开发公司，实行综合开发”。7房地产政策的回顾1月，苏星在中央机关刊物《红旗》杂志（第二期）发表文章《怎样使住宅问题解决得快些》，文章指出：住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。自此，关于住宅属性、房租等问题的研讨、争论在全国理论界和实务界轰轰烈烈地展开。此文获首届孙冶方经济科学奖(1984）8房地产政策的回顾4月2日，邓小平对胡耀邦、万里等人发表了后来被称为《关于建筑业和住宅问题的谈话》的言论。他指出：“城镇居民可以自己购买房屋，也可以自己盖房。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年还清。”6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出：实行住房商品化政策，准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住宅，公有住房出售试点扩大到全国各主要城市。9房地产政策的回顾1984年：“房地产业”12月，国家计委、经委、统计局、标准局等批准颁布了《国民经济行业分类标准和代码》(GB/T4754—84)，首次正式将房地产业列为独立的行业。10房地产政策的回顾1987年：土地出让、拍卖9月，深圳市政府以每平米200元的出让金，把一块编号为B211-1的土地有偿出让给中国航空进出口公司深圳工贸中心，总价106万元。这是新中国第一次有偿出让土地使用权。12月1日，全中国第一宗土地公开拍卖在深圳举行。中共中央政治局委员李铁映、国务院体改方案领导小组成员周建南、中国人民银行副行长刘鸿儒及全国17个城市的市长到场观摩。香港方面派出了一个由21人组成的“深圳第一次土地拍卖参观团”，上百家媒体记者现场采访。当天的举槌人、时任深圳市规划国土局局长的刘佳胜后来回忆说：“如今如此高规格的土地拍卖仪式，后无来者。”11房地产政策的回顾1988年：房改1月，国务院召开第一次全国住房制度改革工作会议，印发《关于全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》。《方案》提出，全国房改分两步实施。第一步的目标是，全国所有公房均按折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素的成本租金计租，抑制不合理的住房要求，促进个人购房，初步实现住房商品化。第二步的目标是，随着工资调整，逐步把住房消费纳入工资，进入企业成本，住私房和家住农村的职工也纳人住房制度改革的范围；在逐步增加工资和住房由成本租金提高到商品租金的基础上，进一步实现住房商品化，推动住房社会化、专业化、企业化经营。12房地产政策的回顾1991年：推进房改6月，国务院发出《关于继续积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知》，提出了分步提租、交纳租赁保证金、新房新制度、集资合作建房、出售公房等多种形式推进房改的思路。10月，全国第二次房改工作会议在北京召开。提出了“多提少补”或“小步提租不补贴”的租金改革原则，提出住房制度改革“贵在起步”。13房地产政策的回顾1992-1993年：房地产狂潮、泡沫据统计，1988年，全国房地产公司为3124家，此后3年，全国房地产公司基本上维持在这个数量；1992年年底，这个数字却一下子变成了1.2万家，到1993年又变成了3万多家。1992年，全国商品房的销售额达440亿元，比上一年增长了80%。1993年前5个月，中国固定资产的投资在上一年的基础上又增长了69%。占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省剩下的“烂尾楼”足足有600多栋、1600多万平方米，闲置的土地18834公顷，积压资金达到800亿元，而在全国金融系统留下的坏账就高达400多亿元。6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，一共16条整顿措施招招致命，一路高歌猛进的海南房地产热戛然而止。14房地产政策的回顾1994年：标准价售房7月18日，国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号），住房制度改革初步启动，在全国范围内确立住房社会化、商品化的改革方向。主要内容是全面建立公积金制度、标准价出售公有住房、将原安居工程转为经济适用房等。15房地产政策的回顾1998年：终结福利房7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)颁布，核心是停止福利分房，在制度上建立市场化住房体制，同时提出把住房产业培育成经济支柱产业。这是中国住房制度改革的一个分水岭。16房地产政策的回顾1999-2001年：房贷（按揭）、炒房1999年2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。2000年5月底，建设银行的个人住房贷款总额经过8年的发展后终于超过了100亿元，但此后仅过了5个月，就一跃变成了200亿元。17房地产政策的回顾2001年，“温州炒房团”这个让人们感情复杂的称呼第一次出现。当年8月18日，157个温州人开进上海，3天买走了100多套房子，5000多万元现金砸向上海楼市。从此，北京、杭州、武汉、青岛、深圳到处都能见到温州人的身影，他们“走到哪儿，涨到哪儿”的名声开始流传，一些地方的领导为了迎接温州炒房团，甚至亲自布置接待方案，把他们奉为上宾。其实，温州人炒房，最初是从自家门口的炒房开始。1998年到2001年，温州的民间资本大量投入当地房地产，促使当地房地产价格以每年20%的速度递增，市区房价快速从2000元/平方米左右，飙升到7000元/平方米以上。18房地产政策的回顾2002-2005年：房价上涨上海“申江名园”的房价：2001年10月一期开盘，6000元/平方米；2002年年底二期开盘，7000元/平方米；2003年，1.1万元/平方米；2004年，1.6万元/平方米；2005年，2.4万元/平方米。太原平均房价：2001年，为1681元/平方米2005年，达到4000元/平方米19房地产政策的回顾2003年：支柱产业8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号)颁发，指出：“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业”。第一次明确房地产业是支柱产业。20房地产政策的回顾2005年：“国八条”3月26日，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》(即“老国八条”)，首度明确要采取有效措施，抑制住房价格过快上涨，并要求省级人民政府对本地区稳定住房价格工作负总责。4月27日，温家宝总理提出要进一步加强房地产市场宏观调控，并提出“新国八条”。21房地产政策的回顾“老国八条”重在警示一是高度重视稳定住房价格；二是切实负起稳定住房价格的责任；三是大力调整住房供应结构；四是严格控制被动性住房需求；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。22房地产政策的回顾“新国八条”重在操作一是强化规划调控，改善住房供应结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。四是加强房地产信贷管理，防范金融风险。五是明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。六是加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度。七是切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。23房地产政策的回顾2006年：“国六条”5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，并针对当前国内房地产市场所存在的问题提出六条措施。5月29日，国务院办公厅转发建设部等9部委15条《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发〔2006〕37号），细化“国六条”，并提出“90/70”标准。24“90/70”标准城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的７０％。25房地产政策的回顾“国六条”重在完善一是切实调整住房供应结构。二是进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度。四是进一步整顿和规范房地产市场秩序。五是有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六是完善房地产统计和信息披露制度。26房地产政策的回顾2007年：总结房改、启动住房新模式8月7日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）颁布。27国发[2007]24号文件要点一是明确了住房供应体系：廉租住房：“十一五”期末，保障范围由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。公共租赁住房：城市中等偏下收入住房困难家庭。经济适用住房：城市低收入住房困难家庭，与廉租住房保障对象衔接。两限（限套型、限房价）商品住房：城市中等收入家庭。商品性住房：高收入家庭。二是保障性住房受益群体扩大，以收入论，由“低收入”扩大到“中低收入”；三是保障性住房建筑面积分别限定在50、60、90平方米以内；四是政府责任明确为省级政府负责、市县落实。28国发[2007]24号文件有关内容（十二）加强单位集资合作建房管理。单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人民政府批准，并利用自用土地组织实施。单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收