第六章 物权法律制度(1)

复习回顾案例分析：康德公司被法院宣告破产，清算组在清理该公司财产时，发现：破产宣告时该公司欠甲公司20万元货款；债权人乙公司因参加破产程序花费3万元；该公司还拖欠丙地方税务局税款15万元；欠破产企业工人丁某等人的工资5万元；欠破产程序开始后维修仓库的费用6万元；戊公司行使抵销权后尚有8万元债权未受偿。（1）康德公司应按照什么顺序偿还债务？（2）假设可供普通债权人分配的财产有14万，则甲公司可以得到的清偿额是多少？第六章物权法律制度《中华人民共和国物权法》2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。在2007年3月16日举行的十届全国人大五次会议上，物权法得以高票通过。这部法律历经了13年的酝酿和广泛讨论，创造了中国立法史上单部法律草案审议次数最多的纪录。”。《物权法》其实质是维护民权。“物”的背后是“物”的所有者。所以《物权法》颁布是中国民权运动的进步，具有里程碑意义的。一：满70年后住宅建设用地使用权自动续期二：物权法明确保护“阳光权”三：法律行政法规未禁止抵押财产均可抵押四：物权法规定小区车位车库应首先满足业主需要五：选聘和解聘物业服务企业须业主共同决定六：以集体名义作决定侵害成员合法权益可请法院撤销七：土地承包期届满可按国家规定继续承包第一节物权法概述一、物权法的概念及基本原则1、物权：是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。---物：不动产和动产，或法律规定的权利2、物权法的概念：调整平等主体之间因物的归属和利用而发生的法律关系的法律规范的总称。---调整对象：平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系。3、物权法的基本原则（1）平等保护原则第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。（2）物权法定原则第五条物权的种类和内容，由法律规定。（3）一物一权原则----一物只设一个所有权，但可有多人共有----一物之上可有相容的多个物权存在（4）公示、公信原则----公示：是指物权的权利状态必须通过一定的公示方法向社会公开，使第三人在物权变动时，知道权利状态，维护交易安全。----公信：是指当物权依据法律规定进行了公示，即使该公示方法表现出来的物权存在瑕疵，对于信赖该物权存在并已从事物权交易的人，法律承认其法律效果，以保护交易安全。“善意第三人”案例6.1二、物权的变动1、不动产的物权变动：“登记生效主义”（1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（2）不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。----不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。----不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。-----不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。案例1：张甲与张乙系兄弟，兄弟感情一直很好，但哥哥张甲的夫妻感情不好，2006年张甲想买房子，但怕以后会离婚，便与弟弟张乙商量，以张乙的名义购买了一套商品房，并办理了房屋产权登记手续，因免得兄弟以后发生纠纷，在购房前两人签订了一份协议，协议大致内容是：张甲以张乙的名义购买一套商品房，房屋的产权归张甲所有，房子暂由张乙居住。2008年兄弟两人发生矛盾，张甲要求张乙搬出房子，而张乙却以房屋是他所有，他有房产证，并拒绝搬出。为此，张甲诉讼到法院，要求法院依法确认房屋产权归其所有，判定张乙搬出房子。【意见分歧】本案在审理过程中，存在两种意见分歧：第一种意见认为，本案的房屋产权登记在张乙名下，故房屋的所有权归弟弟张乙所有，应驳回张甲的诉讼请求。因为我国《物权法》明确规定：不动产的设立，经依法登记，发生效力;不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第二种意见认为，虽然本案的房屋的产权是登记在弟弟张乙的名下，但张乙并不是本案的房屋所有权人，因为房屋是哥哥张甲购买的，在房屋办理产权登记前两人已就本案争议的房屋产权归属作出了明确约定。故张甲对本案争议的房屋具有所有权，他有权要求张乙搬出房子。《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，张甲与张乙在物权设立登记前，已就物权的归属达成合意，明确物权的归属，签订了房屋产权归属的合同，合同即没有违反法律的强制性规定，也不损害社会的公共利益，是双方的真实意思表示，应依法予以维护。故在张甲与张乙两人之间实际上已就房屋的产权作出了明确一致的意思表示，即房屋产权归张甲所有。但是：产权登记只是向外界公示房屋的产权，向外界公示房屋产权归张乙所有。尽管这种登记存在瑕疵，但并不影响其对外的法律效力。换名话说在张甲不知情情况下张乙有权对房屋进行任意处分包括变买、变更房屋产权登记等。张甲不得以其与张乙之间签订的房屋产权归属合同对抗外界第三人，因为张甲与张乙之间合同只是其两人之间私下的协议。对外界而言，房屋的产权是登记在张乙的名下，归张乙所有，房屋的产权登记就是张乙对房屋享有所有权的证明。2、动产的物权变动（1）动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。（2）船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。注意：最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第10条第4项与《物权法》该条规定有冲突案例2甲于2011年3月3日将其一辆机动车卖给乙，二人签订了买卖合同，（1）甲与乙既未交付也未登记，3月5日又卖给不知情的丙，已经交付并且登记。（2）甲与乙已经交付但未办理过户登记手续，后又卖与不知情的丙并办理了登记。问：乙的所有权能否对抗丙？最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（解读）第十条【特殊动产的一物多卖】出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，取得权利的顺位如下：1.最先交付者；2.最先登记者；3.合同成立在先者。另，如张三将房屋分别出卖于甲乙，交付于甲，登记于乙，则乙的权利优先。即，不动产仍以登记为准。三、物权的民法保护1、物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。2、无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。3、妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。4、造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。5、侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二节所有权制度一、所有权概述1、概念：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。---最完备的物权：四部分权利---绝对权利：不依附其他人的协助---排他性---永久性2、所有权的取得（137页）----原始取得：生产、孳息、没收、无主财产和添附、善意取得、拾得遗失物、发现埋藏物等-----继受取得：买卖、赠与、互易、继承和受遗赠等重点：1、善意取得财产的条件（1）标的是不动产或者动产（2）让与人无处分权（3）受让人受让时是善意的（4）受让人须支付合理的价格（5）转让的动产或不动产已经交付或者登记练习孙某和杨某系夫妻，双方共同购买了一台高级照相机，2年后，杨某想更换，但孙某不同意。之后，杨某偷偷将照相机卖给钱某，事后，孙某得知,要求钱某将相机返回。（1）杨某有无权利处理相机？（2）相机归属于谁？案例3：孙先生与王女士系夫妻,二人努力打拼多年,终于在城里买了商品房。5年前,王女士未经孙先生同意,将二人共同出资购买的房屋卖给了杨女士。5年后,孙先生将妻子与杨女士起诉至法院,要求法院判决妻子与杨女士签订的房屋买卖协议无效。2、拾得遗失物（1）拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。拒不返还的，按侵权处理。（2）权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。（3）拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。（4）遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。(5)关于埋藏物我国《民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物归国家所有，接收单位应对上缴单位或个人，给予表扬或者物质奖励。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第93条规定：“公民、法人对于挖掘、发现的埋藏物、隐藏物，如果能够证明属其所有，而且根据现行的法律、政策又可能归其所有的，应当予以保护。”我国《物权法》第114条规定：“拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。”3、（补充）孳息：-----指由原物所产生的额外收益（1）天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。（2）法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。根据《合同法》第163条规定：“标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。”4、（补充）添附添附是指民事主体把不同所有人的财产或劳动成果合并在一起，从而形成另一种新形态的财产。最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第86条规定:“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”思考：租赁房屋添附利益的返还及损害赔偿1、《中华人民共和国合同法》第223条。该条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物改善或增设他物。”“未经同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。”2、、《城市房屋租赁管理办法》第23条。该条规定：“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。明确需变动的，必须征得出租人的同意并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。”二、业主的建筑物区分所有权1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分的所有权。---业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。2、专有部分以外的共有部分的共有权---包括：建筑区划内的道路、建筑区划内的绿地、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房等---业主对其享有权利又承担义务；不得以放弃权利为由而不履行义务。---建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。3、成员权--业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利--下列事项由业主共同决定：1、制定和修改业主大会议事规则；2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；6、改建、重建建筑物及其附属设施；7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。---业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有