中远豪庭度营销方案

中远豪庭2014年度营销方案2014年3月吴全文在前期对2014年营销大方向基本达成共识的基础下：本年度营销推广的核心将以展现项目的区位优势也就是临桂主城区成熟的商业及生活氛围为目的；以系列中小圈层活动加强项目与市场的沟通，扩大项目的知名度，引起市场的关注和认同。在此两大关键性策略支撑下，以2014年项目推售一期产品进行产品包装和产品价值展示推广，形成鲜明的产品竞争力。未来项目要实现重大突破，我们需要转变思维来解决本项目营销问题，必须从自身着手，从一小销售上面下大工夫，建议：主动出击以桂林市区、临桂新区以及下辖的周边县、乡、镇为片区做营销服务，以做保险跑业务的心态和行动去寻找挖掘更多目标客群，为项目聚集退货所需的人气，纯粹依靠坐销在人流稀少的项目现场完全是守株待兔；为销售团队走出去增添必要的设备支持，如车辆等；严格监督走出去拜访的数量和质量，以此作为其考核的重要标准。前言本次汇报期望在以下两方面达成共识：◎项目年度营销策略◎一期示范区（产品）营销项目核心问题分析：1、区位价值不认同虽然从项目价格本身对比临桂新区其他项目存在一定优势，但由于政府对新区的大力宣传，客户对于本项目处于老城区的区位价值认同度低，从而对项目整体的性价比认同度相对较低。其次，在目前全国房地产市场低迷的大环境下，客户对于房地产未来的投资升值信心不足，对于未来本区域的重点规划发展前景不是非常看好，因此间接的对于项目未来价值缺乏信心。2、与周边项目同质化严重，缺乏突出卖点作为旧城区小盘而言，最核心的吸引点在于：小盘没有大盘项目自身配套能够解决系列生活问题，在与周边项目共享成熟资源的同时，怎样凸显出项目本身优越的居住环境和品质，形成差异化竞争，提高项目性价比的情况下，项目能够成功；当然，由于项目所处于旧城区，楼盘所在的区域确实具有较大的升值保值空间，在项目即使目前不便于居住，但是未来具有较好的投资回报，也足以促使客户购买。项目年度营销策略：线上线下同步推进，实现齐头并进项目区域价值展示项目产品价值展示系列精准性推广抓捕客户在此三大策略支撑下，针对于2014年推售的首期产品形成清晰的产品包装和主题推广1、重点诠释市场大环境下桂林市未来几年的发展方向—临桂，加强市场及客户对临桂主城区区域价值的认可度，使客户能清晰认知政府在市政配套的逐步推进；完善，将项目配套的落地工作作为事件营销（商业、交通、教育配套等），让客户每个月都能清晰感知到项目区域价值的提升。2、营销推广上要实现多种渠道的整合，维持必须的主流媒体量，推广重点应该放在以挖掘项目产品（示范区）本身最具有竞争力的卖点上，定期通过一系列活动不断提升项目的认知度，提高项目的价值高度，建立项目在市场上的地位高度，以系列频繁的有质活动提升项目与客户的沟通机会、沟通效果。3、重视对关系客户/意见领袖的客户营销，通过梳理分析现有客户资源，寻找到对本项目有需求的主要客户群，挖掘其周边客户，利用媒体或者动员客户个体组织看房团，走出去通过短信平台或企业、商会宣传平台进行信息发布。项目年度营销目标及节点：1、2014年营销目标年度2014年2015年合计4月5月6月7月8月9月10月11月12月123一期洋房555555101010101010902014年项目营销重点在于着重包装和推广一期产品，实现货源的顺利去化。2、2014年营销节点规划》工程节点：2014年12月取得预售证;》主要营销节点：时间推售货源主要营销规划2014年4-9月一期蓄客项目形象推广持续、认购活动信息释放2014年10月一期蓄客项目形象推广持续，项目工程进度信息展示2014年11月一期蓄客一期项目开盘筹备、暖场活动、媒体投放等2014年12月一期开盘开盘活动、暖场活动、媒体投放等2015年1月一期销售春节暖场活动、签约2015年2月一期销售春节暖场活动、签约2015年3月一期余房销售及二期开始蓄客二期产品形象推广，一期余房促销2015年4月一期余房销售及二期开始蓄客二期产品形象推广，一期余房促销一期产品价值（卖点）分析：人文价值项目所处的临桂区历史悠久，建县于汉元鼎六年（公元前111年）。临桂人杰地灵，名人辈出，是全国有名的“状元之乡”、“将军之乡”、“冠军之乡”。在封建科科举时代，广西共出过9名状元，其中有5个出在临桂，曾有“一县八进士，三科两状元”的美誉，科举时代最后一个“三元及第”者陈继昌，就是清代名臣陈宏谋的玄孙。从民国至今，共有中国人民解放军副总参谋长李天佑上将、民国代总统李宗仁、“小诸葛”白崇禧等50多位将军。在1996年亚特兰大第26届奥运会上，临桂健儿唐灵生和肖建刚分获59公斤和64公斤级举重金牌和铜牌，在2004年雅典第28届奥运会上，临桂运动员李婷与队友夺得女子双人10米跳台冠军。发展价值桂林市是国际旅游城市，历史文化名城。随着城市发展，目前建成区内的山水与人文环境压力越来越大。为了保护漓江、保护桂林山水人文环境，按照自治区党委政府要求，根据桂政函[2008]58号《关于桂林市临桂县临桂镇总体规划的批复》与市发［2008］13号《中共桂林市委市人民政府关于加快临桂新区开发建设的决定》要求，建设和发展临桂新区就成了实现“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”的重要战略目标。临桂新区作为向西发展的中心城区，距离目前桂林市城区约10公里，是桂林未来城市副中心。临桂新区到2015年应完成13.96平方公里的建城区目标，人口达到15万；到2025年应完成47.63平方公里的建城区目标，人口规模为40万人。临桂新区将承担城市综合服务职能和城市中心职能，加速桂林城市向西发展的进程。临桂新区定位为桂林新城的政务、经济、文化、商务中心，工业、物流、商贸基地。新区集中区是集政务、商业、商贸和文化生活为一体的新城区，构筑山－水－城融为一体的城市特色，形成建筑与自然环境和谐共生的生态新城。区域价值规划价值区域价值项目位于临桂主城区人民路与虎山路之间，88，89，86路公车直达小区。人民路作为临桂的主干路之一，人民路连通金水路，直通桂林市区，西至机场路，贯穿临桂繁华地带。由本项目进至市区及机场均只需20分钟左右车程，交通管网四通八达，享受“临桂并入桂林半小时生活圈”。综合交通条件优越。多年来，国家在该区域已投资100多亿元，打造空港、路网等基础设施。现有的湘桂铁路、桂海高速公路、机场路、万福路、321国道交汇；在国家中长期高速公路网规划中，还有6条从临桂放射的高速公路。湘桂铁路复线城市段将从这里接入现有湘桂铁路正线，即将启动的湘桂铁路扩能改造项目完工后，桂林到南宁只要两个小时；正在扩建的两江国际机场完工后，可降落世界最大的空中客车A380飞机，目前已开辟50多条国内外航线。正在规划中的机场路、万福路西延长线、桂雁路、临苏路和临雁路等5条路，在为西部构建好基础的城市交通骨架的同时，也使该区域与老城区之间的联系更加方便快捷。交通价值银行：农业银行，工商银行，建设银行，农村信用社，桂林银行，交通银行市场：二塘老菜市、金山市场医院：临桂县人民医院、妇幼保健院超市：百汇超市、惠多多超市学校：县幼儿园，临桂一小、二小、三小、临桂县中学、临桂一中、临桂三中、首都师范大学附属中学其它：桂林天下步行街、肯德基、电影院、休闲娱乐KTV、汽车站、各大高档酒店配套齐全一期产品价值山水环绕项目产品东临猫儿山、是公司即将重金打造的山顶公园，其距离楼体超过百米，拥有超宽间距，视野开阔，东临政府即将打造的休闲广场公园，小区内是公司即将打造带健身设施的社区花园，所以本小区是名副其实的公园社区，可供业主茶余饭后休闲、健身、活动。星级物管采用品质感较强，建筑成本较高的法式建筑风格，处处散发出高品质，上海名牌永大电梯，可视对讲系统等高科技产品融入生活高品质建筑一期产品价值项目委托国内知名物业管家——（广西中远物业服务公司）顷心为您服务，小区四周有红外线24小时监控系统，远距离门禁系统、车行系统、全天候的保安及其他定制型专属服务为您打造安全、宁静、便捷和高端的生活与服务。舒适生活小区户户都拥有良好坐北朝南的朝向和开阔的视野，人车分流，车位比例将近1：1，室内功能与空间布局合理、充分结合了地方的人文习俗，所有的生活配套设置尽显高项目主打80-130㎡的两房、三房户型，但多阳台的设计使得户型的赠送面积接近10㎡，可作为视听室、棋牌室、客房及保姆房等，作为您以后居家生活的休闲空间。高赠送面积价值释解从项目的外部资源环境和内在的建筑形式来看，完全具备打造高端住宅的特点；从产品的消费人群来看，这类人群买产品的目的不是归隐，而是居住，因为他们更多的是处在事业的的上升阶段，事业做得有声有色，他不可能放弃事业开始归隐享受生活，这个物业它还是用来承载他的生活、他的家庭；从消费心理来看：这群人买这个项目是被一种完全与过去经历不同的生活前景所吸引，更加接近西方现代家庭的氛围，更加和谐的家庭与邻里关系，更加温馨的生活感受。在此产品价值基础上，外围的环境资源却更进一步赋予了其高端便利的生活享受，优雅而从容的法兰西（欧式）生活方式，更契合这群人的生活和精神品位。那么，一期产品价值所映射出来的形象是？我们认为它应该是：生活感觉与身份感受实用功能与升值功能家庭象征与财富象征2014年上半年，我们清晰地给市场传达了中远豪庭的产品属性那么，2014年下半年，我们需要把这种产品的高端属性直接落到实处与客户沟通，“营造生活感”是首选！中远豪庭，每天公园生态大宅生活换一种居住形态，换一种生活的形态一期核心推广主题：以“每天公园生态大宅生活”强调产品不是用来归隐的，而是用来居住的，可以天天无虑享受高品质生活，凸显第一居所概念，与目前大部分客户购买心理相吻合，同时也顺势再强调高品质建筑风格所带来的生活附加值！3-11月阶段目标：一期产品落地，集中推广，广泛网罗客户一期（3号楼）主推，样板公开承接楼盘形象和区域价值向一期产品过渡，逐渐向大众揭秘一幅公园生态生活风情画法式（欧式）大平层生活′全城公开户外：一期强推期，以悬念吸引市场眼球中远豪庭，穿越法兰西生活极致想象因为下午茶的迷人芳醇才有了300年的恬淡从容因为歌剧的古典高雅才有了五个世纪的唯美浪漫因为风笛的委婉悠长才有了256个春秋的内敛宽广当千年时光雕刻的古镇拔动最底层的心弦当散落在城市的炊烟使人沉醉宁静几百年流转的时光凝集生活的精粹由此，我们相信在经典面前，一切时尚都会黯然失色法式（欧式）大平层生活′全城公开…报纸：一期产品开放信息中远豪庭，一幅公园生态生活风情画因为大仲马的才华横溢才有了187年的文脉风骨因为《蒙娜丽莎》的微笑才有了2个世纪的固执守候因为勃艮弟葡萄的独一无二才有了375个春秋的优雅智慧当托斯卡纳的诗情画意吸引了一批又一批的朝拜者当卢瓦尔的香艳绝美成为梦想的栖息地几百年流转的时光凝集生活的精粹由此，我们相信在经典面前，一切时尚都会黯然失色法式（欧式）生活示范区′全城公开…报纸：一期示范区开放信息软文：谈法式，谈生活方式中远豪庭，舒适生活方式引领者！》公园生活需要绝对的安静和专心》公园大宅是一本打开的书，从中可以看到它的抱负》中远豪庭，用它自己的语言凝固着生活》热爱生活的心，除了沉醉别无他求法式生活，会让你想到什么？》一个红茶飘香的阳光午后？》一场流畅精湛的马球表演？》一段曼妙身影的华尔兹？……12月阶段目标：传播一期产品核心价值一期开盘，价值塑造承接二期产品形象向产品价值过渡一天是度假，一户是人生法式（欧式）公园大宅，盛大开盘户外：核心卖点表达报纸：卖点表达一天是度假，一户是人生大宅是一种生活态度在临桂，真正的公园生活在中远豪庭法式公园大宅，盛大开盘一次只是会所，每天则是家的延伸大宅是一种生活态度在临桂，真正的奢华生活在中远豪庭法式公园大宅，盛大开盘一次是忙里偷闲，一生则是享受生活的从容大宅是一种生活态度在临桂，真正的舒适生活在中远豪庭法式公园大宅，盛大开盘私家花园，则是高贵生活的必需品大宅是一种生活态度在临桂，真正的花园生活在中远豪庭法式公园大宅，盛大开盘除此之外，公园大宅生活需要落实：配套工作的推进及广泛的告知；实景样板的逐步呈现；通过示范区物业服务不断让客户得以