20140922 乐活综合体第一阶段研究 业态_超市_WP

乐活综合体第一阶段研究目录分类选址要素类别超市的特点影响布局因素在mall中的位置与动线的关系与周围空间的关系与停车场的关系与店铺的关系与中庭的关系超市内部功能布局出入口、陈列区、服务区细节做法经营需求技术要求对比分类分类依据：店铺的经营规模、商品结构、经营方式分类：便利店、食品超市、仓储式商场、综合性超级市场便利店以满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。其特点是：1、选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。2、营业面积在1oo平方米左右，营业面积利用率极高。3、营业时间一般在16小时以上，甚至24小时。4、商品结构：以速成食品、小包装商品、文具杂志为主，有即时消费性、少容量、应急性等特点。5、目标顾客：居民徒步购物5分钟可到达，8o％顾客为有目的的购物。便利店在时间上、空间上及品项上都是对其它业态的一种弥补，随着人们生活水平的提高及生活节奏的加快，有较大的发展空间。食品超市(社区店）食品超市是采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。其特点是：1、选址在居民住宅区、交通要道、商业区。2、营业面积在5oo至1000平方米。3、商品结构：以购买频率高的商品为主。4、营业时间不低于16小时。5、以居民为消费对象，1o分钟左右可到达。非生鲜食品类商品是无法与大型公司进行价格竞争的。作为必需商品的生鲜食品是商圈消费者基本生活的组成部分，生鲜食品成为该类店铺的主要商品。店家需以提高生鲜食品的鲜度、加工工艺等手段吸引家庭主妇光顾，并且积极参与或组织各类的社区活动，让消费者感到是去邻居家购物，而不是去店里购物。分类综合性超市综合性超级市场是以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态，其特点是：1、选址在住宅区、城乡结合部或商业密集区。2、营业面积在2500平方米以上。3、商品结构：生鲜食品、衣食用品齐全。重点在商品的深度（指同一商品的规格、等级、品种的多少）。4、目标顾客：满足消费者中比率最大的中等收入阶层的消费需求。5、设施装饰较仓储式商店好。综合性超级市场比仓储式商场更能提供一种良好舒适的购物环境，及多品种商品选择机会的业态。分类仓储式商场仓储式商场是以经营生活资料为主的，储销一体，低价销售，提供有限服务的销售业态（其中有的采取会员制，只为会员提供服务）。其特点为：1、选址在城乡结合部，但交通便利性强，并有大型停车场。2、营业面积大，一般为1oooo平方米以上。3、库架合一，装饰简单，节约成本。4、商品结构：主要以食品（有一部分生鲜食品）、家用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主。重点在商品的广度要宽（指商品的种类要多）。5、目标顾客：以中小零售商、餐饮业、集团购买和有交通工具的消费者为主。此种店铺大都实行大量销售和大批订货等方式，从而实现廉价销售。选址要素选址要素位置要求描述：交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）,人口密度相对集中,两条马路交叉口，其一为主干道；具备相当面积的停车场，至少要求600个以上的停车位，非机动车2000平米以上，免费提供家乐福公司及顾客使用。1.开在十字路口2.3－5公里商圈半径。这是家乐福在西方选址的标准。在中国一般标准是公共汽车8公里车程，不超过20分钟的心理承受力。3.外聘公司进行市场调研。一般需要分别选两家公司进行销售额测算，两家公司是集团之外的独立公司。4.灵活适应当地特点。家乐福店可开在地下室，也可开在四五层，但最佳为地面一、二层或地下一层和地上一层。家乐福一般占两层空间，不开三层。这比沃尔玛、麦德龙灵活。建筑物要求：建筑占地面积15000平米以上最多不超过两层.总建筑面积2万-4万转租租户由家乐福负责管理建筑物长宽比例：10：7或10：6超市的特点超市的特点聚集人气，提高商铺基础租金收益；商铺的出售或出租的金额高低取决于门店前的人流量多少。单位时间人流量多少？高峰人流量在何时？什么样的人群会经过？承租时间长（10-15年），不会轻易撤出；对净高要求高（不低于4.5m）；超市经营需要。面积大，能够使用大进深空间；超市经营特点。承租能力差，对租金较敏感；与百货商店不同，超市利润率低，对租金、人工、运输等任何成本都敏感。超市内大空间对结构、暖通、消防等设备对空间需求大。在Mall中的位置及与动线的关系影响超市在mall中位置的几个因素在Mall中的位置及与动线的关系决定了超市在哪一层•地段、周边商业环境•业态组合（单主力店、多主力店）•定位（一般超市、精品超市、运动、家居、建材）决定了超市在平面中的位置•场地形状（长条形、厚重形）•动线形式（哑铃型、回形、T字形……）•人流的方向（地铁、车库）在Mall中的位置及与动线的关系商铺价值主要取决于店铺所处位置的人气。好地段的Mall人气旺，首层价值高。此种类型的Mall中如有超市，一般位于地下。非常好地段的Mall甚至通过下沉、架空的方式将地下一层也当首层来做，充分发掘人气旺的优势。此时超市的卸货区位于地面或者地下，需要根据沿街面的好坏来确定。决定了超市在哪一层•地段、周边商业环境•业态组合（单主力店、多主力店）•定位（一般超市、精品超市）1F超市位于好地段的-1F1F超市位于好地段的-1F背街处在Mall中的位置及与动线的关系较差地段或者一般地段的Mall，需要主力店来拉动人流、提升人气，此时超市成为很好的主力店，可布置在首层，或者地上几层（一般两层）。这种情况进出超市的人流会大大提升经过店铺的价值。为了最大化这种提升作用，超市可以竖向跨越多层从而将周围空间留出来布置店铺。常见的较好的做法有两种，1.首层小部分给超市用作入口，吸引人流。大面积在二层。出口设在二层，这种做法的优点是，首层可以布置较多店铺，使首层价值最大化。出口处结合中庭精心设计，可以将人流导入上层，从而提升Mall上部的价值。2.超市位于二三层，首层全部留给店铺。同时将屋面做成屋顶停车。这种情况人流从上下两个方向进入超市，人流可以贯通整个Mall，将主力店对人流的拉动价值发挥到最大。此种做法常见于以单主力店为主的小体量Mall，例如乐购、大润发1F超市位于1F拉动人流1F超市位于1F2F拉动人流1F超市位于2F3F拉动人流在Mall中的位置及与动线的关系人流永远是关键。首先看场地形状。长条形远离人气好的一端。大块场地人气差位置，用超市来消化大进深空间。然后结合动线及竖向交通的设计来考虑进出超市的人流如何组织，提升周围店铺价值，结合中庭向上引导。决定了超市在平面中的位置•动线形式（哑铃型、回形、T字形……）•人流的方向•场地形状（长条形、厚重形）入口拉动人流提升内街的价值消化大进深空间拉动人流提升内街的价值在Mall中的位置及与动线的关系常见的位置一字动线的尽端哑铃动线的一端或端部一侧T型动线的交叉部位……决定了超市在平面中的位置•动线形式（哑铃型、回形、T字形……）•人流的方向•场地形状（长条形、厚重形）一字动线的尽端一字动线的尽端哑铃动线的一侧哑铃动线的端部T型动线的交叉部在Mall中的位置及与动线的关系超市是招商招来的，有时候他会不愿意去你给的位置。超市会根据自己的需求提出各种要求：面积形状要求、层高要求、合同时间要求、停车位要求、卸货区的位置，超外(出租)店铺的面积，对出入口位置的要求、店招要求、租金要求……此时须综合考虑超市所提要求对Mall价值的影响，市场行情谁处于主动的位置，谈判永远是个磨合的过程。了解这些细节有助于让设计处于主动的位置，避免反复修改。招商因素也决定超市在平面中的位置在Mall中的位置及与动线的关系各行业商户承租水平及承租面积基本规律零售商铺化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信大型主力店美食广场、百货公司、超市、大型中式酒楼、娱乐中心、电影院特色主力店电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心租金面积大小高低社区超市物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）鸿洲购物中心1-2F沃尔玛6,00035-40中港城2-4F百佳18,00045-55东方雅苑1-4F万佳20,00045-50商业中心超市嘉里中心负1F沃尔玛3,00060-701太阳广场负1F百佳6,00065-75（包管理费）新大好百货1-3F新一佳12,00080-100(包管理费）租金内不含空调及管理费，其收取标准为32元/平方米（建筑面积计）在Mall中的位置及与动线的关系大型主力店租金水平及承租面积规律---大型超市（带动人气）楼层购物中心的负一层(以带动人气，将人流往高楼层引导)或承租社区商住楼的整个裙楼承租面积一般至少在5,000平方米以上,甚至万余平方米单位租金承租能力较低。地段好的店铺单位租金可达90元左右,地段差的店铺单位租金在35元左右*注：-签约年期一般为10-15年，从第三年起开始递增，幅度不超过5%；-一般采取纯租金形式，较少采用抽成的形式。在Mall中的位置及与动线的关系大型主力店租金水平及承租面积规律---百货公司（体现项目档次和特色）外地百货物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）上海巴黎春天负1-6F新世界百货15,000保底100-130抽成6%-8%上海梅陇镇1-6F伊势丹15,000保底145-165抽成7%-9%本地百货南山保利城裙楼1-3F友谊城百货7,60050-60日豪名苑裙楼1-6F岁宝百货10,00040-50东门迎宾商业大厦1-6F天虹商场28,00050-70楼层一般贯通商场首层~4、5层承租面积大型综合性百货(NewWorld,Sogo)要求面积一般超过10,000平方米，精品百货(如“连卡佛”、“西武”等)面积要求较灵活，一般在3,000平方米或以上单位租金大型综合性百货通常在60-140元之间，精品百货略高，主要视乎承租面积而定,可达200元在Mall中的位置及与动线的关系大型主力店租金水平及承租面积规律---中式酒楼中式酒楼物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）中信广场5F逸和轩4,00065-70金威大厦裙楼2F迎海渔港2,00040-50深港豪苑裙楼3F食神3,00060-65鼎盛时代裙楼2F-3F海港3,800120-130地王大厦4F金城太子2,08165-70圣廷苑东区2-3F凤凰楼4,00085-90(包管理费)楼层通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分承租面积承租面积大，一般在3000平方米以上单位租金承受租金范围通常在50-70元*注:酒楼签约年期一般为9年(3+3+3);递增幅度通常不超过10%。在Mall中的位置及与动线的关系大型主力店租金水平及承租面积规律---娱乐中心、美食广场、电影院娱乐美食电影院物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）太阳广场5FNAMCO1,200营业额抽成28%-32%太阳广场5F美食广场1,500业主提供硬件设备,商户按营业额抽成20%-22%金世界友谊城百货负1F法拉利娱乐中心800150-160楼层购物中心最高层或贯通商场的较高楼层承租面积一般至少在1,000平方米以上单位租金娱乐中心和美食广场经营模式以营业额抽成为主;电影院行业在国内发展尚未成熟,发展商设立电影院主要是配合商场提供消费者多一种娱乐,经营模式以合资及自营为主在Mall中的位置及与动线的关系大型主力店特征总结承租面积大型超市百货公司承租水平大型中式酒楼娱乐、美食、电影院在Mall中的位置及与动线的关系•百货公司：承租面积最大，承租水平最高，放在商场最佳位置；•大型超市：承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积需求，又可聚集人流，向上辐射；•娱乐、美食、电影院：承租能力最低，但能聚集人流，设置在商场高楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来，同时提升周边商铺价值；•大型中式酒楼：承租水平低，要求面积大，但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。大型主力店特征总结在Mall中的位置及与动线的关系大型主力店特征总结-1F大型中式酒楼1F2F3F4F5F承租面