2017年上半年济南房地产市场研究报告(济南思源)(1)

思源地产服务集团（济南公司）济南2017年上半年房地产市场研究报告2017年7月报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归思源公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复印、刊登、发表和引用。【参考样本】土地信息来源于济南市国土资源局网站，为济南市（包含长清区、章丘区）可经营性用地（包括住宅用地、商务金融用地、其他商服用地、文体娱乐用地等），工业、仓储等其他性质的用地不在统计范围之内；本报告思源新房数据为项目签约口径，统计范围为济南市七区（不包含章丘区）。声明本报告数据均来源于思源数据平台，分析结果仅供参考。摘要行业消息1.行业政策——整体坚持分类调控、因城施策，密集出台紧缩调控措施，控房价与去库存并行；2.金融信贷政策——认房又认贷，加强金融管控，防范金融风险，差别化限贷政策频频加码；3.土地政策——因城施策，落实土地“有供有限”，结合市场消化周期不断调整土地供应端；4.地方性政策——由逐渐收紧到变相放松，需求端通过“四限”强力抑制投资投机需求，“认房又认贷”、“限购又限售”，降低楼市杠杆。土地市场1.土地供应总量比去年增加一倍之多；2.住宅用地仍是市场主流，商服用地占比稳步上升；3.东部板块为市场供求热点区域。摘要住宅市场1.商品住宅市场降温已现，供应成交降幅明显；2.库存量逐月下降，整体呈现供不应求；3.东、西部供求突出，城南、城北板块紧随其后，其余板块相对均衡；4.各板块价格均有不同幅度的增长，奥体板块独占鳌头。别墅市场1.东部、南部为别墅成交量的绝对主力；2.限购政策的出台，在一定程度上抑制了别墅的成交量。公寓市场1.住宅限购需求外溢，成交量不断攀升；2.供求结构趋于合理，但市场仍以去库存为主。目录I.行业政策及重要资讯II.济南土地市场研究III.济南房地产市场研究IV.2017年上半年市场总结I.行业政策及重要资讯行业消息|全国层面1月2月3月4月5月10日银监会：分类实施房地产金融调控支持去库存17日济南国土局:开发商有两宗地不建设就算恶意囤地17日济南限购细则出台:本地人限购2套外地人购房需连缴社保24个月5日政府工作报告：因城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度11日山东落户或不再卡购房面积和积分21日房贷利率上调首套房9折优惠大多不保23日央行严控房贷银行收紧加码23日济南章丘要为各类人才专门建设限价房30日山东一日两市出楼市限购升级令青岛证满2年后才可交易31日住建部：持续整顿房地产市场秩序重点整治房企和中介违规行为9日山东银监局：完善差异化信贷政策支持房产去库存13日山东出台商品房预售资金监管新规百姓买房钱将设专用账户“看管”14日2020年济南迈入特大城市推动济阳撤县设区17日央行首提“稳健中性，要严格限制信贷流向投资投机性购房1日5月起全国停发房产证或将换成不动产权证4日住建部：三年内新开工全装修成品住宅面积达到30%10日济阳县4镇撤镇设办济南“北跨”再迈一步11日济南房贷收紧：首套房商贷折扣，公寓类上浮20%上海停止审批公寓式办公项目对已售未交付项目整改18日济南限购细则：本科学历缴半年社保享本地购房待遇住房租赁市场管理条例征求意见，购租并举制度推进23日济南规划六级商业中心CBD是未来济南的商业副中心24日济南2017土地供应：住宅用地10207亩创历史最高24日国务院确立三年棚改任务目标，提高货币化安置比例26日济南贷款细则：外地本科生公贷30%以上；高端人才购房最高补贴100万1日国全国45城限购5日山东城镇体系规划获批形成“双核、四带、六区”格局6日住建部库存消化周期超36个月的城市应停止供地14日济南将建4省级特色小镇每个投资不少于30亿15日山东楼市严打:开售3个月内不得涨价，打击捂盘惜售、囤积房源、恶意炒房19日济南最严限购令：二套房首付比例提至60%20日限购令后济南最严公积金政策出炉21日银监会严禁银行资金违规流入房地产领域1日住建部：公积金异地转接平台本月上线3日章丘将实施人才绿卡制度持卡高层次人才可直接落户章丘8日国务院7月1日起建筑工程质量保证金预留比例由5%降至3%14日7月起济南市商品房保修期要写进合同16日济南发户籍改革征求意见稿本科专科生不买房能落户17日国家发改委：严厉查处房地产行业价格违法违规行为21日济南土拍新政：居住用地将有“最高限价”23日银监会坚决抑制部分地区房地产市场泡沫6月全国政策省内政策市内政策行业消息|全国层面行业政策——整体坚持分类调控、因城施策，密集出台紧缩调控措施，控房价与去库存并行1月10日，银监会完善差异化信贷政策，支持去库存，分类实施房地产金融调控，坚决抑制部分地区房地产市场泡沫。3月5日，政府工作报告：房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。推进城镇保障性安居工程和房地产市场平稳健康发展,提高棚改货币化安置比例。因城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度。3月31日，住建部要求各地持续整顿房地产市场秩序，重点整治操纵市场价格垄断房源、提供虚假证明等三类行为。4月1日，截至目前，全国已有45城限购，增加限购区域、限制购买套数、提高首付比例、延长个税或社保缴纳时间等常规政策外，北京、广州、厦门等城市还出台了之前没有过的新政，甚至国家级贫困县安徽临泉县也紧急对房价进行了限制。5月4日，住建部规定到2020年，城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%，新开工全装修成品住宅面积达到30%，绿色建材应用比例达到40%，装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到15%。5月24日，国务院常务会议确立三年棚改任务目标，从2018年到2020年再改造各类棚户区1500万套，在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例，同时明确加大中央财政补助和金融、用地等支持。6月8日，国务院7月1日起建筑工程质量保证金预留比例由5%降至3%。6月17日，国家发改委：严厉查处房地产行业价格违法违规行为，营造公开、透明的房地产市场交易环境。行业消息|全国层面金融信贷政策——认房又认贷，加强金融管控，防范金融风险，差别化限贷政策频频加码1月13日，工行：抑制投机炒房，要严格把握贷款的投向，重点支持保障性的安居工程和普通的商品住宅，严控商用房，尤其要禁止别墅类的贷款；严格企业住房开发贷款审查审批；控制热点城市土地价格购置较高的新增住房开发贷款。2月17日，央行提出不仅要防通胀，还要严格限制信贷，抑制泡沫，发挥“货币政策＋宏观审慎政策”双支柱作用。首提“稳健中性，宏观上要管住货币，微观信贷政策要支持合理自主购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。3月21日，20余城市近期密集发布地产调控政策，一线城市已全部执行“限房又认贷”政策。央行要求合理搭配使用最低首付比例、贷款利率上调幅度和最长贷跨年限等住房信贷政策。3月23日，央行加急下发《中国人民银行办公厅关于做好2017年信贷政策工作的意见》指出严控房贷，银行收紧加码：加强对商业银行窗口指导，督促其优化信贷结构，合理控制房贷比和增速等。4月21日，银监会提出要合理控制房地产融资业务增速，有效防范集中度风险，严禁银行资金违规流入房地产领域。5月22日，近期银监会向各地银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》，房地产信托业务被列为检查要点之一。信托拿地融资业务面临暂停，地产融资又一通道收紧。6月1日，住建部正加快推进全国住房公积金异地转移接续平台建设，将在6月底前上线，实现“账随人走、钱随账走”。同时，大力推进异地贷款服务，满足缴存职工跨地区购买住房的资金使用需求。6月26日，北上广深等一线城市纷纷上调首套房房贷利率，而且也有二、三线城市不断跟进。全国已有20家银行停止房贷，房贷利率或再上高点。行业消息|全国层面土地政策——因城施策，落实土地“有供有限”，结合市场消化周期不断调整土地供应端1月12日，国土资源部要求对保障性住房用地实行应保尽保，对商品房根据供需形势因城因地施策。对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例；对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。1月23日，国务院新政在跨省占补平衡方面提出，探索补充耕地国家统筹。补充一线城市土地供应，为调控楼市添底气。2月9日，国土部回应系列热点：严守耕地红线—15.46亿亩久基本农田；1999年后城镇居民宅基地不予确权—重申城市人不得到农村购买宅基地。4月6日，住建部要求根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。5月5日，国土部表示控制投机炒作土地，抑制房价，不希望地方依赖土地财政。土地利用计划中考虑各地的库存和房地产市场情况，对指标进行相应压减或者增加。6月2日，南京取消土地摇号，当网上交易竞价达到最高限价时，停止竞争地价，改为在网上竞争保障性住房建筑面积，所建保障性住房无偿移交政府，相应房屋建设成本不纳入该地块商品住宅房价准许成本，热点城市土地市场格局生变。行业消息|地方层面地方性政策——由逐渐收紧到变相放松，在需求端通过“四限”模式，强力抑制投资投机需求，“认房又认贷”、“限购又限售”，降低楼市杠杆。1月17日，济南市国土局:开发商有两宗以上因自身原因不能按期开发建设的行为、原拟定落地项目虚假、被有关部门列入土地开发建设有关的诚信黑名单、违反法律、法规的其他行为，就视为恶意囤地、炒地。1月17日，济南限购细则终出炉：本地人限购2套，外地人一套，外地人购房需三年内连缴社保24个月，长清区有两套房亦在限购之列。2月13日，山东出台商品房预售资金监管新规，商品房预售款今后将实行全程监管，专款专用，工程进度达到相应节点，开发商才能按比例申请使用监管资金，以保障购房者的合法权益，百姓买房钱将设专用账户“看管”。3月11日，山东省政府明确提出，将以合法稳定住所(含租赁)或合法稳定就业为基本落户条件，在全省范围内取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件，最大限度降低城镇落户门槛。4月15日，省住建厅在全省开展为期半年的打击囤房炒房行动:开售3个月内不准涨价，须一房一价申报、严禁随意变更撤销网签，“改合同”倒房无路可走；严查捂盘囤房、虚假宣传行为，严打网上造谣；差别化购房信贷政策。行业消息|地方层面4月19日，济南最严限购令：认房又认贷，二套房首付比例60%，商业按揭贷款最长年限25年，新房取得不动产权证满2年后交易，长清区、章丘区纳入限购范围；土拍溢价率150%以上（含）项目竣工验收后才可申请办理商品房预售许可。4月20日，限购令后济南最严公积金政策：认房又认贷，公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍，暂停向使用过2次及以上公积金贷款的家庭发放，公积金贷款最低首付比例提高至60%；取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金。5月10日，市政府下发关于济阳县部分行政区划调整的通知：济阳县靠黄河较近的4镇崔寨、孙耿、回河、太平撤镇设办，加快城镇化步伐，济南“北跨”再迈一步。5月11日，济南多家银行房贷收紧，首套住宅商贷取消折扣,公寓类上浮20%，个人房贷的利率拐点已经出现。5月18日，济南限购政策放宽：大学本科(含本科)以上外地购房者，与用人单位签订正式用工合同，缴半年社保可享本地购房待遇.;非本地户籍刚需群体落户放款限制。5月24日，济南2017土地供应：今年济南市本级土地供应24577亩，住宅用地10207亩，供应量创历史新高。住宅地块重点保障中央商务区、华山片区、盛福片区、鲁能综合体等重点居住项目用地，保障性安居工程用地应保尽保，城镇住宅用地中拟招拍挂供应普通住房用地6946亩。行业消息|地方层面5月26日，济南贷款细则：本科(含)以上学历的大学生公贷提供学历证书，首付款比例不低于30%，且已网签、住房公积金连