房地产企业资金管理

房地产企业资金管理在房地产业的发展中资金起着至关重要的作用因此管理好资金是房地产公司健康发展的关键。本文对融资管理、项目可行性研究和项目开发经营中的资金管理进行了探讨。资金被认为是企业的血液自始至终贯穿于企业生存和发展中的每个环节。在众多行业中房地产业是资金密集型产业的代表房地产行业受宏观经济影响大、营运周期长、资金回笼慢、高财务杠杆、负现金流量净额、土地囤积。在金融危机下经济下滑市场供应大于需求消费者回归理性房地产行业销售低迷一旦出现资金紧缺就有可能导致危机。企业资金的管理其实质是围绕企业生产流程中发生的资金流入及流出的管理。房地产作为具有金融投资属性的特殊产品具有资金需求庞大、市场流动性差、投资周期长的特点。因此作为开发企业资金管理无疑是企业运营发展过程中的重中之重。一般而言房地产企业生产过程主要包含取得土地前期准备、取得项目土地、项目开发前期、项目开发建设期、项目销售期或持有经营这几个主要环节企业资金的管理也主要围绕这几环节展开。一、加强房地产资金管理的意义房地产项目顺利进行的保障资金是房地产的血液它在房地产开发建设与经营管理过程中的重要性是不言而喻的。在房地产市场中存在较多的不可控因素导致房地产项目的开发建设与经营管理具有较多不确定因素风险大、投资大、资金回笼速度较慢等因此更需要投入大量的资金以其保障房地产项目的顺利进行。资金的良好运作将是房地产项目顺利进行的根本保障。1、对房地产企业资金管理有利于及时发现项目资金的短缺。2、还有利于房地产企业与资本市场的有机结合。3、对房地产企业资金管理有利于企业结合内外部实情积极拓宽资金来源渠道促进多元化融资从而实时、有效地缓解了企业的资金压力。4、还有利于是企业各部门围绕资金联系更加紧密增进了各部门间的协调与沟通从而加强了项目运作的透明化管理提高工作效率。二、房地产公司资金流特点取得土地前的主要资金流土地评估费用、土地竞买保证金等。该阶段的资金呈净流出状态资金来源主要为自有资本金。取得土地期间的主要资金流土地款的缴纳、税金等。该阶段时间短但资金流出量大资金主要来源为自有资本金。项目开发前期的主要资金流该期间的费用主要包括项目策划定位费用、项目设计费用、项目勘察费用及各个政府部门收取的费用。该阶段为资金流出规模占项目投资规模较小但期间的资金筹划却至关重要需切实完成项目的融资安排资金主要来源为自有资本金。开发建设期的主要资金流主要为土建工程费用、装修费用、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。项目的资金需求主要由开发前期的融资安排提供。项目销售或出租期的主要资金流该期间为收入的产生期费用主要包括项目推广费、项目代理费用等。上述环节当中前四个环节为资金流出期主要资金来源为项目自筹资金投入、银行借款、部分销售回笼资金等。其中土地款及建设成本为该期间的核心资金流出部分前者发生时间短后者则在整个工程建设期内陆续支出。销售或出租期为唯一具有资金回收的环节销售型物业的资金流入一般呈先大后小的特点即在销售初期资金快速回笼进入销售后期资金流入趋缓并最终归零而出租型物业则表现为初期资金回收少之后随着经营进入稳定期资金回收呈稳步增长。三、当前房地产企业资金管理问题1.负债比例过高。房地产经营活动具有周期长、耗费大等特点房地产企业几乎不可能完全依靠自有资金进行发展由于政府对房地产企业进行IPO和股权再融资的限制较高企业大多从银行借款进行负债融资这导致企业资产负债率过高。据统计当前我国房地产开发资金的70%`80%直接或间接来源于银行。房地产企业资金缺口增大2008年我国房地产商的资金缺口为6730亿元。过高的债务比率使得房地产企业承担较大的财务费用压力和风险。2.资金沉淀严重。房地产企业一方面深受资金不足之苦另一方面企业对资金的无效占用不断增加投入的资金未形成有效产出流回企业而是转化为产品积压。根据国家统计局的数据以2008年11月底全国商品房空置面积为1.36亿平方米为基础推测2009年的全国商品房空置面积将超过2亿平方米。按照我国近年来年竣工住房建筑面积6亿平方米计算2009年全国商品房空置率将达30以上这将大大超过国际公认的商品房空置率10的警戒线全国35个典型城市存量房消化平均需要33.84个月。这些空置商品房无疑大大占用房地产企业的资金造成企业资金的严重沉淀。3.投资行为盲目。由于前几年房地产的理论投资回报率较高使得部分房地产企业关注行业利润时没有考虑到行业存在的潜在风险忽视行业发展的周期性对未来行业困境估计不足。部分房地产企业在未能科学分析开发项目所处的宏观经济环境未能分析房地产市场的消费趋向、消费者的购买能力和市场上的供求情况的前提下就按企业主观臆断盲目进行项目投资在这种投资理念和策略下房地产企业的投资很难得到合理回报投资行为的盲目性势必会使得企业陷入资金上的窘境。4.融资形式单调。由于我国企业债券市场发展进程很慢企业很难通过发行企业债券筹集资金。同时我国证监会对企业IPO有较为严格的规定特别是近两年监管部门控制房地产企业上市使得房地产企业特别是中小企业企图通过发行股票方式筹集资金成为不可能。房地产企业的融资方式往往只能停留在短期和长期银行贷款这样对房地产企业的资金运作和发展非常不利使企业的融资风险高、偿债压力大。5.资金管理不善。房地产企业在我国还是个新兴行业一些房地产企业的管理人员资金意识淡薄并未在头脑中树立资金成本、利息、时间价值等观念使资金管理成为企业管理中的一个薄弱环节具体表现在企业内部资金管理的责任不明确前期开发拖沓建设工程质量不过关工期延长配套不落实销售策划不够售后服务欠佳等等行为这些行为都直接影响投入资金的按时回笼造成企业资金的短缺。6.投融资主体不明。在加快城市建设和旧区改造中一些房地产企业承担了危棚简屋的拆除和市政基础设施的建设。这些项目投资额大建设工期长属公益性项目建设资金理应由市、区二级政府财政来负担。但鉴于财力不足项目只能靠银行贷款来解决资金问题而银行贷款的主体只能落到房地产企业身上房地产企业通过政府信用进行银企合作放大贷款规模。受宏观经济环境影响“以路带房”的效果不明显投入和产出未能同步增长反而使企业背上了沉重的包袱。这种政企不分投融资主体不明导致了房地产企业承担了不应承担的责任和风险。四、优化房地产企业资金管理对策1.实施多渠道融资。房地产企业既可以按照政府有关规定以投资者入股的方式向社会公开或定向招募资金也可以一定的开发项目为基础通过有关金融机构向社会公开发行一定期限的债券。需要注意的是企业债券虽偿还期较长但由于到期时偿还金额巨大企业压力较大为缓解企业偿债压力债券期限应尽量与房地产项目的开发经营周期相一致。同时企业还可以向银行及有关金融机构进行贷款但需要严格掌握贷款数量、合理组合贷款形式以防止企业举债过度而带来财务风险。此外房地产企业还可以通过开展项目合作与参建吸引国内外资金。例如通过进行项目合作吸收资金与国内外企业合作投资或组织项目开发公司共同开发共享利润或通过参建筹集资金将其中部分房产以商定价格吸收其他企业参与建设参建单位按协议定期支付参建款待项目竣工交付后参建单位可按协议获得部分房产所有权。2.强化内部资金管理。加强企业内部流动资金管理减少资金闲置在充分估计风险的前提下将资金投资于高收益项目。针对企业应收账款管理应设立房款台账记录每个客户的信息同时财务部门要定期与销售部门核对客户情况积极催款以保证资金回收。应贯彻并执行分期滚动开发的理念减少在建工程成本的占有量。同时强化利息观念并在企业制定和实施生产经营目标中运用。企业内部对资金占用应建立完善的结算机构与制度准确核算占用量及占用期努力降低企业资金的占用成本。3.优化项目投资管理。投资项目优劣直接关系到企业资金回收和利润大小因此企业在投资的前期必须针对项目做大量可行性研究。同时房地产市场与国民经济发展状况、人口规模与结构、居民收入、政策法规、产业结构、通货膨胀率、国家金融政策等方面存在较强的关联性因此在房地产项目开发方案选择时应按一定的操作程序从各个角度对房地产市场与项目进行详细的调研和分析。房地产企业在投资前期应该充分了解国家关于房地产业发展的最新政策、宏观经济环境、城市规划发展情况、拟开发项目的周围环境、消费群体的定位等事项做好充分的市场调研再由专业人员设计开发方案包括开发规划、开发步骤、项目投资融资方案、开发进度安排等并测算出建筑密度、建筑面积密度、容积率、工程造价指标等相关的技术经济指标使项目的开发适应市场需求实现预期利润。4.完善项目资金监控。完善房地产企业项目的资金监控包括期前预控和期间监控。期前预控的目的是为了事先对资金流向和流量进行较为准确的预测以“防患于未然”。企业根据开发经营的需要编制年度、季度和月度的资金收支计划对企业每一个具体开发项目的资金收入和资金投入情况按时间、数量分别排列组合找出资金收入和支出的波谷期及其节点分析造成缺口的原因拟订弥补缺口的措施。期间控制贯穿于企业正常生产经营的资金管理全过程包括对商品房预销售收入和项目开发资金支出的监控、资金收支大类的监控和统筹资金收支等方面。通过项目的期前预控和期间监控最终实现对房地产企业项目资金的良好管理。六、结论综上所述2009年以来受房地产市场回暖及宽松货币政策的影响房地产开发企业再次成为银行的宠儿导致大量信贷资金流入房地产市场从而减缓了企业自筹资金的压力。目前来看由于市场普遍担心过量的信贷资金流入房地产市场造成房地产泡沫银行重新严格执行了对二套房交易的信贷审批标准银行信贷将对房地产业收紧。因此在市场繁荣期的过度扩张很可能将导致开发企业再次面临资金短缺的压力。政策调控密集、市场波动频繁的背景和预期下看清资金管理的实质强化房地产开发企业资金运作与管理无疑将是一项长期的任务。