房地产估价-第六章

《房地产估价》第五章成本法第一节：成本法的基本原理一、成本法的概念：1、概念：成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。2、实质：以房地产的开发建设成本为导向求取估价对象的价值3、成本的含义：指价格《房地产估价》二、成本法的理论依据：生产费用价值论1、卖方：2、买发：三、成本法适用的对象和条件：1、适用对象：（1）新近开发建设房地产（2）特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产（3）单纯建筑物的估价通常也是采用成本法（4）估价市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产（5）在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中《房地产估价》2、适用条件：（1）要区分实际成本和客观成本（2）要结合市场供求分析来确定评估价值（3）要求估价人员有专业知识和丰富的经验（特别建筑）四、成本法的操作步骤1、搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料2、测算重新购建价格3、测算折旧4、求取积算价格《房地产估价》第三节：成本法的公式一、成本法最基本的公式积算价格＝重新购建价格一折旧二、适用于新开发土地的基本公式新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润可出让土地平均价格＝新开发土地价格/开发完成后可转让土地面积的比率三、适用于新建房地产的基本公式新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润《房地产估价》四、适用于旧房地产的基本公式旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧五、土地估价成本法运用：评估土地＝（土地取得费用＋土地开发费用＋税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×修正系数修正系数：1、年期修正：所有权地价修正到有限年期地价2、个别因素修正3、可出让比例修正《房地产估价》第二节：房地产价格构成一、土地取得成本1、通过征用农地取得的：农地征用费用和土地使用权出让金2、通过在城市中进行房屋拆迁取得的：拆迁费用＋出让金3、通过在市场上“购买”取得的：购买土地的价款＋在购买时应由买方缴纳的税费二、开发成本1、勘察设计和前期工程费2、基础设施建设费3、房屋建筑安装工程费4、公共配套设施建设费5、开发建设过程中的税费《房地产估价》三、管理费用估价时通常按土地取得成本与开发成本之和乘以特定比率来测算四、投资利息1、计息范围：土地取得成本、开发成本和管理费用的利息2、计息方法：通常以复利计算、注意利息计算周期五、销售费用：售价乘以一定比率来测算六、销售税费：1、销售税金及附加（售价的5.5%）2、其他销售税费售价乘以这一比率来测算《房地产估价》七、开发利润1、实质：(1)开发利润是所得税前的（2）开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润（3）开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率2、计算基数：1)直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本+开发成本）2)投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）3)成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）4)销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值《房地产估价》八、土地增值收益1、实质：国家所有权收益（出让金）2、取值方法：1)基准地价的一定比例2)评估地价的一定比例3)规定数额《房地产估价》某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用的，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地上土地开发程度已达到“五通一平”。2001年6月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元/亩，“五通一平”的开发费用为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发期为一年，银行贷款利率为5.5%,投资利润率为10％，土地还原利率为6％，50年期出让金水平保持不变，请测算该宗地于2000年12月31日的单位价格和总地价。《房地产估价》第四节：重新购建价格一、重新购建价格的概念重新购建价格：是假设在估价时点重新取得或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出和应获得的利润之和(1)重新购建价格是估价时点时的(2)重新购建价格是客观的(3)建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格《房地产估价》二、重新购建价格的求取方法1、先求土地的重新取得价格或重新开发成本可采用市场法、基准地价修正法2、求取建筑物的重新购建价格（1）重置价格和重建价格（2）求取方法：A单位比较法B分部分项法C指数调整法D工料测量法《房地产估价》第五节：建筑物折旧一、建筑物折旧的概念和原因1、概念：估价上的折旧是指由各种原因所造成的价值损失。其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额。2、原因：（1）物质折旧（2）功能折旧（3）经济折旧《房地产估价》二、求取建筑物折旧的方法1、年限法：（1）自然寿命和经济寿命、有效经过年数、实际经过年数剩余经济寿命、剩余自然寿命（2）直线法：（定额法）（3）定率法：2、实际观察法：3、成新折扣法：三、求取建筑物折旧应注意的问题1、估价上的折旧与会计上的折旧的区别估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收4、分解法：可修复和不可修复部分《房地产估价》2、土地使用年限对建筑物经济寿命的影响（1）建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的（2）建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的A、以建筑物的实际经过年数加上剩余土地使用年限确定经济寿命B、残值为0四、建筑物耐用年限和残值的规定（非生产用房）钢混砖混一等砖混二等砖木一等砖木二等砖木三等简易耐用年限60505040404010残值率02%2%6％4％3％0《房地产估价》第六节：成本法总结和运用举例一、总结：1、估价价值＝土地价值＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧2、土地价值：采用市场法，成本法、基准地价修正法求取3、建筑物的重新购建价格：重置价格和重建价格确定方法：单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法4、建筑物的折旧：物质折旧、功能折旧和经济折旧求取方法：年限法、实际观察法、成新折扣法《房地产估价》二、举例：[例6－1]某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620元／㎡；地上建筑物总建筑面积2000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／平方米建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元／平方米建筑面积，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价《房地产估价》[例6－2]某公司5年前以出让方式取得一宗面积2000平方米的40年使用权的土地，并于3年前建成物业并投入使用，物业为钢混结构，耐用年限为50年，总建筑面积为5000平方米。现实重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（第一年投入40％，第二年投入60％。可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3％，年利率为6％，销售税费为90万元，开发商利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元，装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年，设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年，假设残值率均为0，试计算该房地产现实的价格。（土地资本化率为8％）《房地产估价》[例6－3]某公司以楼面地价1000元/平方米购买一宗住宅用地70年使用权。已知建筑容积率为1.6，建设规划用地面积为40000平方米，建设成本为1400元/平方米，专业费用为建造成本的8％，管理费用为土地成本、建造成本及专业费用之和的5％，贷款利率为12％，开发建设周期为3年（其中准备期6个月，建设期24个月，销售期为6个月），土地成本在项目开始时一次投入，建造成本、专业费用和管理费用在建设期均匀投入。如果项目建成后的市场销售价格为4700元/平方米，出售过程的税费和销售费用分别为销售收入的6.5%和2.5%，问该公司目标利润率是多少。`