《金科集团项目定位管理办法》

重庆市金科实业（集团）有限公司文件渝金科发〔20〕号签发人：关于修订《金科集团项目定位管理办法》的通知集团总部各部门、所属地产公司：随着集团全国化发展战略的稳步推进，集团范围内新项目也不断的增加，为加强对全集团范围内新项目定位工作的规范管理，完善项目定位的准确性、规范性、科学性，提升集团及所属各地产公司对项目前期工作的重视，以达到控制定位风险，提升项目核心竞争力，从源头上解决项目抢工、赶工的时间问题，特下发本管理办法。按照集团相关工作会议精神，特对原有《金科集团项目定位管理办法》进行修订。修订后内容包含《金科集团项目定位管理办法》、《XX项目项目定位书》模板、《XX项目产品定位书》模板、《XX项目XX产品调整报告》模板四个部分。其中，对项目定位工作的各项流程、节点、要求、审批制度等细节，进行了详细的阐述，适用于集团范围内全资拥有、控股的所有地产公司。对于全集团范围内所有新项目的定位工作、在建在售项目阶段性定位调整工作。该办法自下发之日起实施，请集团各部门、各所属地产公司严格按照本办法执行。特此通知！附件：《金科集团项目定位管理办法》二〇十〇年七月三十日主题词：项目定位管理通知重庆市金科实业（集团）有限公司人事行政部2010年7月30日印发《金科集团项目定位管理办法》2010年7月编制部门：集团营销管理部金科集团项目定位管理办法第一条目的为了规范金科集团范围内所属地产公司项目定位及产品定位流程，提高地产公司项目定位及产品定位的准确性、规范性、科学性；使项目定位及产品定位能充分的适应市场，增加产品的市场竞争力，以达到控制定位风险，提升项目核心竞争力，增加项目的经营利润的目的，特制定本办法。第二条范围金科集团所属地产公司的项目定位及产品定位。第三条职责集团营销管理部负责本制度的制订、修改、指导和监督，各地产公司负责本制度的具体实施。第四条方法和过程控制（一）称代释义本制度中，除非文意另有所指，下列简称具有如下特定意义：1、集团公司：指集团总部；2、所属地产公司：指集团公司全资拥有、控股的房地产公司；3、所属地产公司项目定位工作小组：指所属地产公司成立的负责完成项目定位及产品定位工作的组织；4、集团定位领导小组：指集团公司协助、协调所属地产公司推进项目定位及产品定位工作的组织。5、新项目定位：指金科集团各地产分公司新拿地块的项目定位。6、项目分期产品定位：指金科集团各地产公司对已进行过完整项目定位的项目分期进行产品调整所提出的产品定位。7、XX项目XX产品调整：指金科集团各地产公司对已完成项目定位产品定位的项目进行局部产品调整所提出的产品建议。例如：局部户型调整、布局调整、局部业态调整等。8、常规项目：指获得地块后按照正常速度推进项目开发，定位时间相对充足的项目。9、非常规项目：指获得地块后要快速进行定位时间比较紧的项目。（二）“定位”释义本办法包含内容为“XX项目项目定位及产品定位”“XX项目X期产品定位”与“XX项目XX产品调整”三大定位板块。1、“XX项目项目定位及产品定位”主要内容如下：基础数据分析：市场特征分析、消费者特征分析，客户需求特征分析、当地房地产市场整体运行状况分析等；项目定位：对项目地块、属性分析，确定项目主题、项目属性、风格及与项目调性相符合的功能性物业及配套（需完成整个项目的项目定位）；产品定位：细化对总图、单体、风格、环境等方面的设计要求（需完成整个项目的产品定位）。项目概念方案：对概念方案进行经济测算（色块图，有条件可细化到实排方案）；项目开发策略：项目启动区、项目分期开发进行初步规划。（详见附件一、附件二）2、“XX项目X期产品定位”内容包括内容如下：产品定位：以项目原有项目定位及产品定位为基础，提出X期产品建议，细化对总图、单体、风格、环境等方面的设计要求；项目概念方案：排布产品概念总图（实排方案）、对概念方案进行经济测算（详见附件二）3、“XX项目XX产品调整”内容包括内容如下：调整目的：原方案存在的问题及不足、新方案调整目的；调整方案内容对比：原方案与新方案调整内容对比（图示）、原方案与新方案指标对比（表格示意）、原方案与新方案经济测算对比（表格示意）（详见附件三）（三）项目定位领导小组成员及职责1、成员组成集团定位领导小组：组长：集团营销分管领导定位专员：集团项目定位专员、集团项目定位成本专员、集团项目定位测算专员专家组成员：集团工程分管领导、集团营销管理部负责人、集团规划设计部负责人、总裁办负责人所属地产公司定位领导小组：组长：所属地产公司总经理定位专员：所属公司项目定位专员、所属地产公司经济测算专员，所属地产公司项目定位设计专员。专家组成员：所属地产公司营销负责人、所属公司工程负责人、所属公司规划设计部负责人、2、职责划分：集团定位领导小组：负责对经初审后的定位方案进行评审，提出意见和建议，指导各所属地产公司项目定位小组的各项工作。向集团常务副总裁、集团管理委员会上报项目定位成果。集团项目定位专员：负责及时跟踪、监督及反馈相关定位信息，对定位方案、测算数据进行审核。确保定位方向、经济测算不出现大的偏差。所属公司定位领导小组：负责组织与发起项目定位的会议及相关工作，并对项目定位报告成果进行公司内部评审，把控定位方向，提高报告定位精确度。向集团定位领导小组上报项目定位成果。所属地产公司定位专员：负责完成项目定位所需的各项报告以及资料，负责与地产公司各部门及集团项目定位专员衔接各项工作。所属地产公司定位设计专员：负责完成项目概念方案设计，概念单体设计。（四）定位流程常规新项目定位流程（70天完成报告）.集团定位领导小组并介入存在重大调整在5天内改完无重大调整在5天内优化报告网网上上审审批批《《XXXX项项目目项项目目定定位位书书》》所属公司项目签约XX地块项目定位第一次会议设设计计部部产产品品研研发发部部财财务务部部营营销销管管理理部部工工程程管管理理部部《第一次会议》参会人员：集团定位领导小组、所属公司定位领导小组会议内容：1、确定地块经营目标，确定项目主题，产品初步方向2、统筹定位所需资源，确定开发节点等会前准备：1、参观项目现场以及周边市场情况2、项目所在地房地产运行情况分析3、XX项目可研报告所属地产公司成立定位工作小组完成市场调研项目签约后5日内项目签约后30日内项目签约后35日内项目签约后40日内项目签约后60日内项目签约后65日内集集团团项项目目定定位位评评审审会会所属公司提交《新项目定位及产品建议书》定定位位报报告告终终稿稿手手签签审审批批XXXX地地块块项项目目定定位位第第二二次次会会议议各各部部门门备备案案网上审批流程流程选择：新项目定位报告v7.0上报材料：1、《XX项目项目定位书》《第二次会议》参会人员：集团定位领导小组部分成员、所属公司定位领导小组会议内容：1、所属地产公司定位领导小组对《XX项目产品定位书》进行评审会前准备：1、《XX项目产品定位书》2、概念方案3、XX项目动态经济测算《集团项目定位评审会》参会人员：集团定位领导小组、所属公司定位领导小组会议内容：1、集团定位领导小组对《XX项目产品定位书》进行评审会前准备：1、《XX项目产品定位书》2、概念方案3、XX项目动态经济测算审批流程：按照附件五进行审批，一式三分，所属公司、集团营销管理部、常务副总裁各一份。手签WORD材料内容：1、XX项目项目定位（重点）2、XX项目产品定位（重点）3、概念方案（选定方案）4、动态经济测算（选定方案）提交后3日内非常规新项目定位流程（30天完成报告）.集团定位领导小组并介入所属公司项目签约XX地块项目定位第一次会议最迟项目签约后5日内《第一次会议》参会人员：集团定位领导小组、所属公司定位领导小组、当地市场咨询机构会议内容：1、确定地块经营目标，确定项目主题，产品初步方向2、统筹定位所需资源，确定开发节点等会前准备：1、参观项目现场以及周边市场情况2、项目所在地房地产运行情况分析3、XX项目可研报告所属地产公司成立定位工作小组设设计计部部产产品品研研发发部部财财务务部部营营销销管管理理部部工工程程管管理理部部最迟项目签约后10日内网网上上审审批批《《XXXX项项目目项项目目定定位位书书》》最迟项目签约后20日内集集团团项项目目定定位位评评审审会会所属公司提交《新项目定位及产品建议书》定定位位报报告告终终稿稿手手签签审审批批XXXX地地块块项项目目定定位位第第二二次次会会议议各各部部门门备备案案网上审批流程流程选择：新项目定位报告v7.0上报材料：1、《XX项目项目定位书》《第二次会议》参会人员：集团定位领导小组部分成员、所属公司定位领导小组会议内容：1、所属地产公司定位领导小组对《XX项目产品定位书》进行评审会前准备：1、《XX项目产品定位书》2、概念方案3、XX项目动态经济测算《集团项目定位评审会》参会人员：集团定位领导小组、所属公司定位领导小组会议内容：1、集团定位领导小组对《XX项目产品定位书》进行评审会前准备：1、《XX项目产品定位书》2、概念方案3、XX项目动态经济测算审批流程：按照附件五进行审批，一式三分，所属公司、集团营销管理部、常务副总裁各一份。手签WORD材料内容：1、XX项目项目定位（重点）2、XX项目产品定位（重点）3、概念方案（选定方案）4、动态经济测算（选定方案）最迟项目签约后22日内存在重大调整在5天内改完无重大调整在5天内优化报告形成终稿提交后3日内XX项目X期产品定位（30日完成报告）节点前10天所所属属地地产产公公司司定定位位评评审审会会完成《XX项目X期产品建议书》初稿依据所属地产公司安排节点所属公司成立产品定位工作小组节点前30天定定位位报报告告终终稿稿手手签签审审批批各各部部门门备备案案《所属地产公司定位评审会》参会人员：集团定位领导小组部分成员、所属公司定位领导小组会议内容：1、所属地产公司定位领导小组对《XX项目产品定位书》进行评审会前准备：1、《XX项目产品定位书》2、概念方案3、XX项目动态经济测算审批流程：按照附件五进行审批，一式三分，所属公司、集团营销管理部、常务副总裁各一份。手签WORD材料内容：1、XX项目产品定位（重点）2、概念方案（选定方案）3、动态经济测算（选定方案）无重大调整在5天内优化报告形成终稿存在重大调整在5天内改完提交后3日内XX项目XX产品调整（15天完成报告）（五）项目定位成果评审办法XX项目项目定位及产品定位1、以“集团定位评审会”的形式对新项目定位成果进行评审，会议组织为地产公司项目地位专员，集团营销管理部配合。2、参加成员：集团定位领导小组成员、所属公司定位领导小组成员3、相关工作内容：3.1评审会进行讨论审议，提出定位调整、优化意见。节点前5天所所属属地地产产公公司司产产品品调调整整碰碰头头会会完成《XX项目XX产品调整报告》初稿依据所属地产公司安排节点所属公司成立产品定位工作小组节点前15天定定位位报报告告终终稿稿手手签签审审批批各各部部门门备备案案《所属地产公司定位评审会》参会人员：相关部门负责人、相关领导会议内容：1、对《XX项目XX产品调整报告》进行评审会前准备：1、《XX项目XX产品调整报告》2、调整方案3、XX项目动态经济测算（新老方案对比）审批流程：按照附件五进行审批，一式三分，所属公司、集团营销管理部、常务副总裁各一份。手签WORD材料内容：1、XX项目XX产品调整（重点）2、概念方案（选定方案）3、动态经济测算（选定方案）按照会议纪要要求在5天内优化报告提交后3日内3.2评审会进行讨论审议，形成是否通过该项目定位的最终意见。3.3营销管理部应于评审会结束后2个工作日内完成会议纪要并报送集团领导、项目所在公司和集团职能部门第一负责人，纪要应包含评审结果。如评审会对《XX项目项目定位书》、《XX项目产品定位书》提出疑义致使该报告未能通过时，则所属地产公司项目定位小组应审慎进行研究分析，并在5日内调整后，重新召开项目评审会，并获通过后进行网上审批。XX项目X期产品定位1、以所属地产公司“XX项目X期产品定位评审会”的形式对XX项目X期产品定位成果进行评审，会议组织人