无锡V-PARK小户酒店公寓项目营销建议书_大通顾问_113页

无锡V-PARK项目营销建议书上海大通物业顾问有限公司报告目录壹。找对象我在哪？我有啥？卖给谁？贰。照镜子我是谁？我咋样？叁。齐步走怎么卖？怎么推？怎么做？肆。化红妆壹找对象我在哪项目位于无锡市东部，锡东新城东南部项目紧邻沪宁高速，方便往来江沪各地园区区位2小时经济圈内，有上海、南京等40个大中城市地处无锡东大门的锡山区位于锡东新城的西部板块项目区位位于高速公路东侧紧邻高铁核心区域位于轨道交通二号线的北部我在哪沪宁线的“道口经济”三大产业区国际服务外包示范区现代服务业聚集区服务外包示范区企业入驻情况搜客天地现已入驻，规模企业逐步进入规模企业相继入驻，产业集聚效应日益显著我在哪生活配套目前周边有百安居、迪卡侬、麦德龙等大型专业卖场；宜家综合购物中心预计于2011年开业规划地铁二号线位于基地南部东安路项目紧邻高铁核心区我在哪我有啥总建筑面积106259平方米是两栋商场、办公、酒店为一体的综合型办公楼；酒店部分建筑面积43974平方米高98.9米，层数2+23层原产品定位：本案共分三段A：1—4F为配套裙房；B：5—15F为酒店，每层24个客房，共264个客房；C：16—23F为挑高5.5米的酒店式公寓，每层24个单元，共192个单元；D：附属设施：地下两层为车库。23+2玻璃幕墙外观地标建筑单体楼55-60平方米一房绝对主体纯粹小户型我有啥配套商业商业裙房精装修酒店式服务创新LOFT复式空间超低首付超低月供超低总价项目效果图产品价值点分析A5米左右挑空设计B全装修成品公寓拎包即可入驻C55-60平方米小户型酒店式空间D市场稀缺类产品仅有这些，是否足够先看客户关心什么目标客户访谈分析为了进一步摸清目标客户群体的基本诉求，我司就无锡和上海两地的目标客户群进行了有针对性的调查，了解其基本消费习惯和要求，从而有针对性的进行本项目的市场定位。无锡客户访谈表1访谈对象：无锡城区访谈内容：注重的购房要素(依次排序)价格管理性价比产品访谈对象：园区工作者访谈内容：注重的购房要素(依次排序)性价比价格管理产品上海客户访谈表2访谈对象：上海地区访谈内容：注重的购房要素(依次排序)区位交通产品价格管理投资回报装修访谈综述从对于两地的目标客户群访谈中可以看出，客户产品的性价比、产品日后的管理都有一定的要求，价格因素也是购买中非常重要的一方面；其次投资回报率也是不少投资客考虑的前提因素。因此，从客户需求出发提升产品性价比、解决未来经营管理问题，是项目产品修正的主攻方向。卖给谁公寓以满足投资与自住的两个目的，鉴于本案未来的升值潜力，还是主要以投资为主。投资自住投资投资本案目的(综合利益点)：1、看中其潜在商业价值；2、物业增长的升值潜力；3、物业后期租赁投资回报率。客户类型：1、专业投资客2、企业主、公务员、企业管理层等收入较高的人群年龄层：30-45周岁他们常常被贴上这样的标签30-45岁成熟社会阅历事业基础专业投资客对商业嗅觉比较灵敏，具有成熟的投资经验，深谙各种投资渠道，，懂得分析投资利弊，规避风险，信息灵通。本项目主要针对无锡和上海两地的投资客为主，主要参考本项目周边的嘉饰茂项目，该项目在上海进行同步推广活动，根据我司了解，该项目购房者中上海投资客占相当比例。企业主、公务员、企业管理层等人群喜跟风，注重大众口碑，同时手中有一定的资金，需要寻找途径投资令钱币升值，有短线投资的趋势，对本区域非常熟悉。建议本项目将主要客户群体定位园区内的政府相关工作人员、企业管理层人群，考虑该部分人群收入较高，有点积蓄，因此将其定位主要客户群体；对于园区内的大量IT工作人员，我司认为这部分人群收入普遍不高，对于投资类产品关注度相对较小，因此我司建议将其定位次要客户群。投资客高租金回报率投资驱动1、看重其潜在商业价值2、物业增长的升值潜力3、物业后期租赁投资回报率价值支撑点(利益点)区域、交通、建筑、物业、户型、配套、充足租客七大主要因素；本案主要突出的卖点：固定投资回报率、高性价比、酒店服务1、专业投资客(无锡和上海)2、企业主、公务员、企业管理层等人群(园区内及无锡市内)自住选择本案驱动(综合利益点)：1、居住的舒适性2、临近工作地点3、综合物业价格优势4、未来物业保值、增值潜力客户类型：1、园区内的政府工作者、研发人员及园区附近工作为主2、居住过度类型(城市白领)3、SOHO办公族年龄层：25-35周岁自住客居住质量提升1、居住的舒适性2、临近工作地点3、综合物业价格优势4、未来物业保值、增值潜力投资驱动区域、交通、建筑、物业、户型、配套六大主要因素本案主要突出的卖点：区域地标、高档物业、时尚建筑1、园区内的政府工作者、研发人员及园区附近工作为主2、居住过度类型(城市白领)3、SOHO办公族价值支撑点(利益点)贰照镜子我是谁项目SWOT分析项目交通网络便利；周边有良好的商业气氛；项目位于区域核心位置优势项目周边仍处在起步阶段，区域有待成熟；主干道尚未形成浓厚的商业氛围，需要商圈培养期；周边生活配套匮乏劣势区域发展逐渐成熟，未来发展前景广阔；市政配套逐步成熟、完善；项目为规划的核心区域，升值潜力大；市场具有较大的宏观调控风险；本区域为新兴发展板块，整体开发周期较长，在未来发展中具有较多的不确定因素机会威胁我咋样本项目的低区的经营档次决定了高区的物业档次。本项目1-4F为经济型酒店，那么本项目的整体物业档次不宜过高。本项目主要针对的客户群体主要为城区及异地投资客，对于高端物业产品，这批客源接受度普遍不高；园区内的大量工作者并非高收入人群，高档次的物业并非最佳之选。本项目最佳定位：中档物业产品物业自身市场环境我咋样绝对卖点提升卖点基础卖点5.5米层高买一层送一层135%得房率高性价比统一经营管理精装修酒店式公寓宜商宜住固定投资回报率园区核心位置区域良好的发展前景政府的大力投资国际团队统一管理高性价比酒店公寓项目核心卖点——人无我有足以打动消费者的卖点定位要素：产品不宜多样化作为3万方以下的投资性物业，产品本身定位不宜多样化；单一类的产品定位较容易被客户接受，不会产生对本项目物业性质的混淆；同时并能有效控制广告预算，降低开发商成本。产品必须符合市场需求，进行准确定位我咋样我咋样地下1-2层地下两层为车库地上1-4层为酒店，准三星标准，约120个客房地上5-6层预备层地上5-6层为挑高5.5米的酒店式公寓，约360个单元建议产品示意图：5.5米层高的酒店式公寓经济型酒店预备层总高99.8m酒店公寓公共走廊部位的净高建议不超过3米，隔断出的公共部分空间可分配给相近单元增强性价比。增加使用面积建议考虑到项目中端化市场定位，建议总体装修保持与项目一致的定位，总体达到准三星酒店式公寓的配置。在内部装修上，建议公共部分应趋于中高档化，而在各单元的室内装修则应趋于精致化，能充分诠释舒适性生活理念。总体装修建议提供菜单式装修建议由开发商提供菜单式装修的方案，在品质基本保证统一的基础上，有一定的档次细微差别，给客户选择的余地，统一负责装修，以保证项目档次工程质量，也避免客户自己装修给其它客户和酒店带来的不利影响。装修风格建议——简约风格以简洁明白为主要特点重视室内空间的使用功能。室内布置案功能区分的原则来进行,家具布置与空间密切配合,废弃多余的繁琐的附加装饰在色彩上和造型上追随流行时尚。装修风格建议——混搭风格多风格元素有机组合；将家具主风格与配饰、家纺巧妙配合产生反差美及空间层次感公共大堂建议：大堂：气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足，建议采用仿大理石、大面积钢化玻璃等建材；地面：仿大理石。局部仿古地砖拼花和地毯铺地，花岗岩踢脚线或木饰面踢脚；墙面：木饰面和乳胶漆，适当可采用金属板材和线材配以高级现代的壁灯和落地灯强化现代高雅的氛围。吊顶：石膏板乳胶漆，配高雅现代吊灯，局部射灯。走道：地砖木质踢脚线；墙面乳胶漆局部木饰面配镜框画和射灯；吊顶石膏板乳胶漆配射灯和节能灯。配置建议：室内采用新风系统，具有恒温恒湿及消毒功能，卫生间建议选用国外品牌卫浴产品，而厨房配置最好能申请煤气，如无法通过消防要求，可以使用多功能电磁炉装修标准建议：室内部分装修标准650—800元/平方米（建筑面积）700元/平方米(参考方案)建材配置建议：进户门钢制门，IC卡门锁地板合资品牌复合地板墙、顶面“多乐士”乳胶漆卫生间墙面“诺贝尔”面砖厨房整体橱柜配欧式推拉脱排油烟机油漆常春藤门/夹板工艺门/山毛榉木夹板电线熊猫牌水管合资PP-R冷热水管洁具科勒开关插座松下客厅吊顶石膏吊顶线条石膏线、山毛榉木线空调春兰电视国内品牌19-21寸家具苏州地区品牌设备标准建议：给水采用变频式分区供水系统。提供24小时生活用水，每户设独立水表空调赠送VRV分户计量中央空调电力系统每户设独立卡式电表，室内均安排足够插座，弱电系统网络预留插口安防首层大堂出入口安装可视对讲门禁系统；小区内设闭路电视监控系统；酒店公寓电梯使用专用身份卡；有线电视均有接口入内，设置卫星电视接受系统智能化建议：在网络、通讯功能方面，建议配置无线宽带上网，使整栋建筑形成一个无线网络空间，并配合光纤直接连接桌面，客户可根据自身情况作出选择。叁齐步走推广方向拥有着一些对传统住宅而言的劣势没有大空间、没有好地段……因此我们的概念方向，必然是需要模糊这些劣势是针对不在乎这些劣势的人群我们需要做到的是模糊居住和办公的概念通过主题概念的切入可以让我们更具投资及居住功能同时可以有更加个性化的体现所以我们以产品为发力点以客户需求为导向以性价比为竞争突破口！策略三重奏广告策略一见钟情推广策略两厢情愿销售策略三下五除二广告策略关键词：时尚+活力+简洁总体包装以时尚感、活力感、简洁感为基调，贯穿前卫感觉，以表现本项目所突出的独特概念，以及锐意进取精神。把握好现代、体面、有品质感的平面效果，以传达项目的品位形象。LOGO、VI及硬广、DM、楼书等设计追求独特、奇异。广告策略关键词：想像力+5.5米+空间精心包装售楼中心，以富有想像力的包装让来客产生被震撼的效果。除此之外，制作不同模型，表现分隔5.5米层高可产生的不同的利用空间，提示、强调卖点。广告策略关键词：杂志+封面+标题党前期报刊硬广考虑同一期多版面投放，突出不同卖点，引爆受众关注焦点。广告媒体的选择除了安排无锡本地报刊外还应考虑《新闻晨报》《租售情报》等异地报刊及商务类媒体。推广策略放大优势，弱化本项目的不足之处，是企划的重要使命从本项目的各细节考虑，可从以下多个方面作好宣传工作：关键词：高度空间魔方，层高越高，实惠越多。将本项目的最大优势力推，使其在客户心中产生双倍深刻的印象。推广策略之宣传关键词：信心目前的区域商业版块在建设阶段，在企划中应强调其未来的发展方向，渲染其发展目标，培养客户对该规划的认知，对该地区的认可，对项目前景的憧憬。关键词：介入正由于商业板块尚未成形，目前可以较低价位介入，降低持有成本。关键词：造势目前项目周边即将开业的宜家等知名商家，正是对项目未来发展态势的有力烘托，以可见的利好说明项目未来的价值关键词：形象以时尚、超前、个性的理念，将项目的精神、特色传达于公众，先声夺人，提升项目品位及知名度。推广策略之产品力建设现场售楼处“魔方主题”以魔方为主体，售楼中心要装修得时尚而有鲜明的个性，突显大厦的品质感。售楼处选址说明：1.现场接待：规划红线内的地块东北角。2.指示明显：新锡沪东路往来车流量较大，指示作用明显。3.临街绿化：将沿街草坪绿植提前完成，增加与项目推广基调关联的园艺小品，商业用停车位置可为接访停车使用，车行入口设保安负责指引，增加接访的尊贵性和仪式感。4.便于看房：临近酒店项目，便于客户参观。售楼处外观概念示意图：售楼处装修风格示意图：现场样板房“全体验”做到声音，味道，视觉，触觉，感觉全体验！不同风格的户型模型利用不同的户型装修模型，尽显不同风情的时尚与个性，吸引客户。2号线模型“动态演示”以规划为蓝图，把轨道交通2号线经过站点以及楼宇全面展示！树立项目品牌为让客户认知、了解本项目，应通过进驻裙房的酒店品牌带动