物业管理概述

第一章物业管理概述第一节物业的认识一、物业的概念研究物业管理，必须首先认识和研究物业。“物业”是香港人从英语property一词翻译过来的，原意是指单元性的房地产，一宗地、一幢楼宇、一个工业大厦都是一个物业。该词在粤港地区口语中广为流传，后经多次演变、各方引用，逐渐成为粤港地区房地产的代用语。目前，在我国“物业”概念有多种理解，其内涵与外延均有一定的差别。但归纳起来“物业”定义大致可分为狭义概念与广义概念。狭义的“物业”通常表述为：物业是指已建成并交付使用的房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地。此定义应从两方面去理解：（一）自然属性是指物业的物质形态，是有形的、可以用人的感觉器官直接感知的物质实体。它的范围限定在以下三方面：1．“物业”定义指的是已建成投入使用的各类房屋与之相配套的设备、设施，即已经完成接管验收的建筑项目。无建筑物的素地和在建的、未完工的、未使用的建设项目均不在概念包括的范围之内。2．已建成使用的各类房屋及与之相配套设备、设施，不仅包括居住、工业、商业等建筑物，而且包括学校、医院、车站、码头、机场等建筑物，范围之广几乎涉及城市的各个方面，但非建筑物物体等不包括在此范围之内。3．“物业”包括红线范围内建筑的主体和所有配套的设备、设施和场地。（二）社会属性“物业”除以上所说的物质实体以外，还应包括附着于物质实体之上的各种权益，如：占有权、使用权、收益权和处置权。从某种意义上说，权益比物质实体更重要，业主置产主要还是看重了物业的权益。物业管理过程中业主权利和义务的大小，也是根据业主拥有物业产权份额的多少来确定的，即：权益的基础性。但权益是无形的、不可用感官直接感知的，只能附着于物质实体之上。因此，物质实体仅仅是权益的载体。在物业管理范畴之内，广义的“物业”包括两个方面内容：一是房地产；二是具有不动产特征的非建筑物物体。与狭义物业概念相比，广义物业概念的外延得到了大大的扩展。将未开发的素地、在建未完工的和未使用的建筑项目及其配套的基础设施，以及非建筑物等纳入广义物业范围中，如：以在建项目为作业对象的物业管理早期介入；以旅游舰船等非建筑物为作业对象的物业管理操作等。但这里所说的旅游舰船是指相对固定于某旅游景区之内退役舰船，而不是到处游弋的漂浮物。从某种意义上说，也可以将其理解为钢结构建筑物，所不同的是它与土地之间有可能是用锚链柔性连接的，而水上钢结构建筑物与土地之间是刚性固定。这种扩展与物业管理实践操作是相吻合的，因此亦获得了物业管理界较多的认同和采用。从宏观的角度看，这种定义对物业管理的行业定位、物业管理理论体系的建立、物业管理科学操作模式的确立也有着重要的意义。二、物业的特征（一）空间上的固定性物业通常是不可移动，否则将破坏物业的完整或者说如果移动将会造成巨大的经济损失。这种不可移动性决定了物业不仅受地区经济的束缚，还受到周围环境的影响。物业是不能脱离周围环境而独立存在的，物业的价值很大程度上取决于其所处地区的增值潜力，物业管理亦是受到当地条件和因素的多方制约。（二）使用上的耐久性物业具有自然寿命和经济寿命。从自然寿命的角度看，由于物业物理属性的作用，相比较而言长于一般物品；从经济寿命角度看，随着业主或管理者有效的经营开发和周围环境的变化，物业往往随之改变。一般情况下，经济总是向前发展的，物业的经济寿命也比较长。（三）形式上的差异性由于区位、设计、建筑、材料的作用，任何物业之间必然存在一定差异。物业的这种差异性不仅将导致物业在功能、风格、内容上的区别和差异，而且将使物业在价值、管理、使用上也同样存在区别和差异。（四）经济上的交换性物业也是商品，具有价值和使用价值。因此，必须按照价值规律和市场经济的要求，按照等价有偿的原则进行交换和管理；（五）管理上的需求性物业从其自身特性而言，无论使用与否均需要进行管理，否则物业的自然寿命将呈衰减状态，有效的管理可以延缓自然衰减；从现代物业使用特点看，由于建筑规模和技术含量的不断提高，客观上需要管理，没有管理物业无法正常使用。通过管理才能使价值实现，并可作到保值和增值。（六）产权上的复杂性物业由于规模、技术、配套等原因，使得众多的业主使用者共处一个物业，形成异产毗连房屋。这种产权结构与单一产权状况相比较，物业的产权明显呈现多元化局面。由于业主所有权及其派生相关权利的重叠与交叉，使得业主所拥有的权益极易发生冲突，产权关系复杂。三、物业的权属关系（一）为什么要研究物业的权属关系物业管理的主要目的是为了保护业主的合法权益，而权益的大小是与权属关系关联的。业主拥有的产权份额应与权益份额成正比，当然所尽的义务也应与之相对应。业主对自己拥有的物业有管理权，也有委托他人进行管理的权利。物业管理公司就是接受业主的委托，根据合同约定的范围和内容对物业实施管理的。因此，明晰权属关系，界定业主的产权范围，在物业管理中是十分重要的。在国外的物业管理教材中，大多将权属登记的内容放在首要地位，其原因也在于此。物业管理所涉及的产权有两种，即：单一产权物业和多产权物业。单一产权物业产权关系比较清晰，这里无须赘述。多产权物业权属关系较为复杂，而且物业管理项目中，此类物业所占比例较大，需要分析清楚。（二）物业权属关系的界定如前所述，“物业”有两层意思，即：物质实体和附着于物质实体之上的各种权益。在多产权物业中，物业可以分为共有部分和专有部分，产权也可以分为共有产权和专有产权。但如何界定业主之间的产权，以及如何划分每个业主专有产权和业主群体共有产权之间的界限是值得探讨的问题。我们可否按照产权证附图标示的范围，简单地认为范围之内全部属于该业主拥有的全部产权，即属该业主的专有。而除此之外的部分即为全体业主所共有呢？答案是否定的，物业权属关系的界定较为复杂，不能依此确定。1、专有部分产权证书附图标示的范围之外部分肯定不是专有部分，但范围之内部分也并不完全是专有部分。如：上下水管道穿过户内空间，但不能属于该业主专有，不拥有管道的全部产权，只拥有使用权；承受荷载的户内墙体，也不能属于该业主全部所有。因为墙体要传递荷载，支撑上部结构，由结构相连物业的业主共同使用。任何业主随意处置承受荷载的墙体，都会影响楼宇的使用安全，侵害全体业主的共同利益。承受荷载的墙体应属全体业主共有。由此可见，物业的专有部分应是产权证书标示范围以内的实际空间，以及该空间之内的，不影响其他业主使用的设备、装修和不承受荷载的结构部分。如：洗手盆、户内门扇和装饰墙等。即使属于专有部分，异产毗连房屋的所有权在一定程度上也要受到抑制。它的处置权，仅能处置所拥有的权属关系，而不能随意处置物质实体。改变物质形态的过程和结果，都不能妨碍其他业主对物业的使用、占有、收益、处置，不能侵害其他业主的权益。2、共有部分了解了专有部分后，对于共有部分比较容易理解。在物业管理区域内，除业主专有部分之外的物业均属共有部分。共有部分主要有：物业主体承受荷载的结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道以及全体业主共同拥有并使用的上下水道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场库、公益性文体设施和共用设备设施使用的房屋等。物业共有部分的产权，每一个业主占有一定的份额，其权利和义务也根据所拥有的份额得以体现。每个业主的份额不是均等的，应按照一定的计算方法求取。我国通常以房屋建筑面积大小的比例来计算，即：用某业主持有房屋产权的建筑面积，除以各业主持有的房屋产权建筑面积之和，所得比值即为该业主所拥有的份额。有些国家以物业的交易价格的大小为计算依据，其计算方法与“建面积比”的计算雷同。我国在处理物业管理中的某些问题时，间或也采用物业“价值比”作为计算依据。如：按照建设部和财政部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，“购房者应当按购房款2—3%的比例”，首次缴交住宅共用部位共用设施设备维修基金。“但维修基金不敷使用时”，再次收取则“按业主占有的建筑面积比例向业主续筹”。第二节物业管理的认识一、物业管理的概念物业管理是指物业管理企业接受委托人的委托，依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动。物业管理区域应该是房屋及基础配套设施设备相对集中、独立使用、自成体系，由主要交通道路围合而成。物业管理的管理和服务对象，应该包括“物”和“人”。“物”是指物业，既含“专有部分”也含“共有部分”，关键取决于双方的约定。业主有管理权，可以自己管理也可以委托他人管理。但对于多产权的物业，应当按照法律、法规或行政主管部门规定的程序，将物业委托物业管理企业进行管理。通常的做法是全体业主将共有部分整体委托给物业管理企业进行管理，物业管理企业对全体业主负责。委托人应参照物业管理行政主管制定的示范文本，与物业管理企业签订物业管理合同，合同关系即可成立。根据部分业主或个别业主的特殊需求，可将专有部分或者某些服务事项，委托给物业管理企业进行管理和提供服务，物业管理企业对委托人负责，习惯上称之为专项服务和特约服务。这种委托往往不签订书面合同，仅做口头约定也视为合同成立。但是其内容必须是在不损害其他业主利益的基础之上，否则合同无效。物业管理的对象除了物业以外还有“人”，即：业主、使用人和外来的流动人口。对“人”进行管理的目的，是为了给全体业主提供更加良好的服务。物业管理就是要为物业及公共秩序、环境提供管理和维护服务。物业及公共秩序、环境的破坏原因主要有两方面，一是自然破坏，二是人为破坏。对于人为破坏应当禁于未发，这就需要对人进行管理。抑制了个别业主、使用人和其他外来人口的破坏，维护了物业及公共秩序、环境，就是为全体业主提供服务。但物业管理企业不是行政执法机关，应当注意管理方法，要寓管理于服务之中。物业管理中对“人”的管理不是单向制约，而是各法律关系主体之间的相互制约。业主通过业主大会或业主代表大会选举出业主委员会，业主委员会对全体业主负责。业主通过业主大会有权罢免业主委员会不称职的委员，对业主委员会是一种制约。业主委员会代表全体业主选聘物业管理企业，监督物业管理企业服务活动，制约物业管理企业。物业管理企业既要为业主提供服务又要对业主进行管理，对业主也是一种制约。这样在物业管理过程中，形成了一个稳定的、闭合的制约链。任何主体都不是至高无上的，都是相互制约的，每个主体既有一定的权利也要承担一定的义务。二、物业管理的基本环节物业管理的运作是从物业的早期介入开始，直至物业项目的寿命终了时止。从物业管理的环节上说，物业管理简单可分两个阶段：物业管理的准备阶段、物业管理的运作阶段。前者包括：房地产开发项目策划时期的介入、施工阶段的介入、营销阶段的介入和物业管理项目的接管验收。后者包括：业主、使用人入住的管理与服务、业主使用人物业装修的管理与服务、物业档案资料的建立与健全、日常物业的管理与服务、物业管理退出时的移交。将物业管理各环节内容联系起来，即构成了物业管理的运作流程。（一）前期准备阶段前期准备工作流程图:策划策划了解施工过程提出合理建议投标策划签前期协议上图所示为物业管理正常运行之前的准备阶段，如果细分还可将其分为早期介入阶段和前期管理阶段，其分界点应在物业销售之前。早期介入只是说物业管理工作的介入，不一定是物业管理公司直接介入，可由咨询机构完成。即使是物业管理公司在做此项工作，也仍属咨询性质，因为它不是这个阶段管理工作的主体。物业管理公司实质上的介入始于物业销售，物业管理公司专业咨询机构房地产开发企业制定物业管理方案呈报方案待批施工阶段物业管理招投标房地产开发项目策划物业销售接管验收签定合同此时物业管理公司应向业主进行物业管理有关知识的宣传，并与其签定《前期物业管理服务协议》。但物业销售和接管验收时，物业管理常规的服务活动尚未开始，因此姑且称之为前期管理。早期介入和前期管理都是为日后的物业管理进行铺垫，所以我们将其归为前期准备阶段。（二）物业管理运行阶段物业管理运行阶段工作流程图：+物业管理进入日常运行阶段以后，主要的管理对象为企业内部、物业和业主，对业主的管理应该寓于服务之中。通常我