物业管理法律责任与案例分析

1第十五章物业管理法律责任与案例分析第一节物业管理法律责任概述一、物业管理法律责任的含义及构成要素法律责任是指由于侵权行为、违约行为或者法律规定而应承担的某种不利的法律后果。物业管理法律责任是指自然人、法人或国家公职人员由于违反物业管理法规行为而应当承担的某种不利的法律后果。违法行为是法律责任的前提，法律制裁是法律责任的必然结果。但不是每个违法行为都会引起法律责任，只有符合一定条件的违法行为才应承担这种违法行为所引起的法律后果。物业管理法律责任的构成要素：（一）违法性物业管理主管部门的工作人员、物业管理企业、业主或使用人，在进行管理、服务、使用物业的活动中，必须遵守国家关于物业管理法律法规、规章政策的规定和物业管理合同、业主公约，如果违反了物业管理法律规范，就属于违法行为或违约行为。行为的违法可以是作为的违法，如法律禁止的，行为人实施了，例如违章搭建、损坏公共设施等。也可以是不作为的违法，如在小区的公共通道上挖沟应采取安全措施而未采取，即是不作为的违法行为。又如房屋所有人不依法修缮房屋，以致房屋倒塌，使承租人或者其他人遭受损害。（二）损害事实所谓损害事实，是指行为人的行为对国家、集体或公民合法权益的正常状态的破坏或加以不利影响的后果。损害有财产损害和精神损害，实际损失和可得利益损失之分。例如违章装修、搭建、损害房屋结构、质量或外观等。（三）因果关系所谓因果关系，是指自然界和社会中，客观现象之间存在的一种内在的必然的联系。这里所指的因果关系是指违法行为与损害事实之间存在的前后因果关系。即是说，只有损害事实是违法行为引起的，行为人才能承担相应的法律责任，否则就不产生法律责任。事实上的因果关系与法律上的因果关系是有区别的。因果关系形态纷繁，不仅是一个事实问题，又是一个法律问题，不仅是一个客观问题，又是一个主观问题。正因如此，因果关系理论复杂，学说各异，没有定论，2是一个有待探讨和不断发展的领域。（四）行为人有过错过错是一个主观要素与客观要素相结合的概念，它是指行为人从事在法律上和道德上应受非难的行为的一种心理状态，它分故意和过失两种状态。故意是指行为人明知自己的行为的不良后果，而希望或放任其发生的心理状态；过失是指行为人应预见自己的行为可能发生不良后果而没有预见，或者已经预见而轻信不会发生或自信可以避免的心理状态。行为人在有过错的状态下实施违法行为，就会产生侵权赔偿或违约赔偿。过错在实际生活中，有很多特殊的情况，如混合过错、共同过错、受害人的过错等，它们对确定法律责任都有重要意义。第二节物业管理法律责任的种类物业管理法律责任可以根据各种标准做分类，譬如以内容为标准分为人身责任和财产责任，以责任的程度为标准分为有限责任和无限责任，以责任主体为标准分为个人责任和单位责任。现实中最为常用的分类是以引起责任的行为性质为标准划分的，即民事责任、行政责任、刑事责任和违宪责任，违宪责任是违反宪法的责任，一般与物业管理无关，这里不加阐述。一、物业管理法律责任（一）民事责任民事责任是由侵权行为和违约行为引起的，由民事法律规范规定。它可以分为侵权责任和违约责任。它的特点是：主要是一种财产责任，是一方当事人对另一方当事人的责任，它主要是为了补偿受害人的损失，通常可以由当事人协商确定。民事责任的承担方式有：停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、修理、重作、更换、赔偿损失、支付违约金、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉。民事责任可因不可抗力、正当防卫、紧急避险、受害人过错、受害人同意而免除。（二）行政责任行政责任是由行政违法行为引起的责任。在我国行政责任大体可以分为以下三类：一般公民、单位违反行政法律规范而应承担的法律责任；行政机关违法失职行为应承担的法律责任；国家赔偿责任。承担行政责任的形式有：行政处罚、行政处分、国家赔偿。（三）刑事责任3刑事责任是由犯罪行为而引起的，由刑事法律规范规定的。它是最为严重的法律责任，必须由国家刑事法律规定，由司法机关判处。它的承担方式分为三类：1、刑罚，包括死刑、有期徒刑、无期徒刑、拘役、管制、罚金、没收财产、剥夺政治权利、驱逐出境；2、非刑罚方法，包括赔偿经济损失或赔偿损失、接受训诫、具结悔过、赔礼道歉。刑事责任可因不可抗力、正当防卫、紧急避险、职务行为而免除。在物业管理中，侵权行为、违约行为、行政违法行为和犯罪行为都可能发生，因此也存在着以上三种法律责任。但基于物业管理合同在物业管理整个过程中的特殊地位，以下将其违约责任进行比较详细的论述。二、民事责任的归责原则（一）过错责任原则过错责任原则又称过失责任原则，是指以行为人的过错承担侵权赔偿责任的归责原则。这是侵权赔偿的一般归责原则，适用于一般侵权赔偿。按照过错责任原则，只有在行为人有过错的情况下，才承担侵权赔偿责任；没有过错，就不承担侵权赔偿责任。《民法通则》第一百零六条第二款规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”这里所规定的就是过错责任原则。在过错责任原则中，还有一种比较特殊的情况，这就是过错推定。过错推定又称为推定过错，是指在行为人不能证明自己没有过错的情况下，就推定他们有过错，而应承担侵权责任。例如，在建筑物或其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的情况下，就实行过错推定原则。如果建筑物等的所有权或管理人不能证明自己没有过错的，就推定有过错，对受害人的损害承担赔偿责任。（二）无过错责任原则无过错责任原则也称无过失责任原则，是指无论行为人有无过错，都要依照法律的规定承担侵权赔偿责任的归责原则。就是说，在法律规定无过错责任的场合，不问行为人主观上有无过错，只要行为人的行为造成损害，他就应当承担侵权赔偿责任。《民法通则》第一百零六条第三款规定：“没有过错，但法律规定应当承担民事责任，应当承担民事责任。”这里所规定的就是无过错责任原则。无过错责任原则是一种特殊的归责原则，只适用于法律规定的特殊侵权赔偿责任。（三）公平责任原则公平责任原则是指在当事人对造成损害都无过错，又不能适用无过错责任原则要求侵害人赔偿，而在受害人遭受了重大损害得不到补偿显失公平的情况下，由双方当事人分担损失的归责原则。这也是一种特殊的归责原则，是过错责任原则和无过错责任原则的补充。《民法通则》第一百三十二条规定：“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。”4三、物业管理的侵权责任物业管理侵权责任是指在物业管理活动中，行为人由于过错侵害国家、集体的财产权以及自然人的财产权和人身权时依法应承担的法律责任，以及法律规定应对受害人承担民事责任的其他致害行为应承担的法律责任。物业管理活动中通常主要的侵权行为有：（一）物业建筑质量不合格而产生的侵权行为。物业建筑质量不合格造成墙壁毁损、物业倒塌致使业主、非业主使用人被砸伤，家庭财产被损坏，物业建筑者和销售者依法构成侵权行为，并应当依法承担赔偿责任。（二）物业维修施工造成他人损害的侵权行为。依据《中华人民共和国民法通则》第一百二十五条的规定，在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，属于物业管理公司承担维修施工的由物业管理公司及施工人员承担赔偿损失的民事责任。承包给施工单位的由承包者及其施工人员承担赔偿损失的民事责任。（三）物业以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的侵权行为。依据《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条的规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能证明自己没有过错的除外。所谓物业的所有人就是物业管理活动中的业主，而管理人就是业主大会及业主委员会，如果业主大会或业主委员会以物业管理合同的形式明确由物业管理公司承担，那物业管理公司也就成为管理人。举例来看：住宅区的围墙发生倒塌而伤害他人时，物业管理公司就应当对此依法承担赔偿损失的民事责任。物业管理公司只有在以下三种情况下可以免责：一是如果该围墙的倒塌是质量问题，就应该由承担围墙施工和建设的单位依法承担赔偿损失的民事责任；二是如果是第三人在围墙边挖沟，致使墙体倾斜倒塌，赔偿责任就应由挖沟的第三人依法承担；三是受害人自身的行为故意或过失使围墙倒塌造成损害，则由受害人自己依法承担责任。（四）因妨碍行为而产生的侵权行为。通常在物业管理活动中的妨碍行为是因为违反所有权或相邻关系义务而引起的。具体表现为：阻挠相邻的其他业主利用其专有部分进行正当合理的修缮；堵塞或改变给、排水通道，妨碍相邻他方正常给、排水；堵塞或改变通道，造成他人通行困难；新建建筑物或附属设施影响他人采光和通风等。5（五）物业管理公司员工违法履行职务造成的侵权行为。这是指物业管理公司员工在履行其职务时，因超越法定权限或违反法律义务而给他人造成损害的行为。超越法定权限往往表现为滥用职权，违反法律义务则一般表现为玩忽职守。物业管理公司员工违法履行职务造成的侵权的赔偿责任由当事人的物业管理公司承担，物业管理公司在承担责任后，有权向有关责任人追偿。四、物业管理合同的违约责任（一）违约责任的概念和特征《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条也明文规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”违约责任是指合同当事人因违反合同即不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定条件而应承担的继续履行、赔偿损失等民事责任。违约责任是民事责任的一种，与其他民事责任相比，具有以下特征：1、违约责任是合同当事人违反合同而发生的责任。2、违约责任是财产责任。3、违约责任只能发生在特定当事人之间。4、违约责任可由当事人约定。（二）违约责任的构成要件违约责任的形式不同，所要求的责任构成要件也不同。就各种违约责任的共同要件而言，违约责任的构成要件为违约行为和过错两类：1、违约行为违约行为，又称为违反合同的行为，是指合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的条件。所谓不履行合同义务，是指当事人完全未履行合同义务，例如，义务人拒绝履行合同义务或者因无能力履行合同义务。所谓履行合同义务不符合条件，是指义务人虽履行合同义务，但其未按照合同约定或者法律规定的要求履行合同义务，例如，业主虽然履行了交纳物业管理费的合同义务，但交纳的物业管理费却远低于物业管理合同中规定的应该交纳的标准，或者不按规定的时间交纳等等。违约行为通常表现为以下三种形式：6A．拒绝履行，是指合同履行期满，合同当事人无正当理由拒不履行合同的行为。拒绝履行是一种毁约行为，违约的过错程度较重，应承担的法律责任也重。B．不适当履行，有广义与狭义之分，广义的不适当履行包括履行合同义务不符合约定的或者规定的条件的行为；狭义的不适当履行仅指合同当事人未按照规定或约定的质量要求履行合同的行为。C．迟延履行，是指超过合同规定的时间期限而延迟履行合同的行为。2、过错过错，包括故意和过失。违约责任以过错责任为原则。除法律另有规定外，只有违约方有过错时，才能发生违约责任。但是，在违约责任中，实行过错推定原则。也就是说，只要当事人一方有违约行为，就推定其有过错，违约方须提出证据证明自己在违约上没有过错。除上述条件外，违约方承担赔偿损失的违约责任时，还须具备以下两个条件：A．另一方当事人受到损失。B．另一方当事人的损失与违约方当事人的违约行为有直接的因果关系。（三）物业管理的违约责任形式依据《中华人民共和国合同法》第七章的法律规定，违约责任是当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合合同约定，应当承担的继续履行、采取补救措施、支付违约金、双倍返还定金、赔偿损失等民事责任。因此，物业管理合同的违约责任具体的形式就是指作为物业管理合同的当事人之一的业主、业主委员会、物业管理公司，不履行物业管理合同，或者履行合同不符合物业管理