物业管理理论与实务 教学课件 PPT 作者 刘秋雁 第9章 物业的租赁管理1

CompanyLOGO第九章物业的租赁管理2020/2/102目录物业租赁管理概述1物业的租约2物业租赁管理的程序3案例分析42020/2/103第一节物业租赁管理概述一、物业租赁的含义通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。它是指业主作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。物业租赁的含义包括以下2点：1.出租人必须是物业的所有权人；2.出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动。2020/2/104第一节物业租赁管理概述二、物业租赁的形式物业租赁可以按物业租赁方式、租金支付方式和租赁管理模式进行划分。（一）按物业租赁方式划分•1.定期租赁•2.自动延期租赁•3.意愿租赁•4.强制占据租赁2020/2/105第一节物业租赁管理概述（二）按租金支付方式划分•1.毛租•2.净租•3.百分比租赁（三）按租赁管理模式划分•1.包租转租模式2.出租代理模式•3.委托管理模式2020/2/106第一节物业租赁管理概述三、物业租赁的登记备案《城市房屋租赁管理办法》规定房屋租赁实行登记备案制度，其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发《房屋租赁证》。房屋租赁登记备案制度的主要内容有：（一）房屋租赁登记备案的一般程序房屋租赁登记备案的一般程序为申请、审查、颁证三步。（二）房屋租赁的条件公民和法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租（不包含某些特殊情况）。2020/2/107第一节物业租赁管理概述（三）转租的规定1、房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。2、转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。2020/2/108第二节物业的租约一、物业租约的含义物业租约，是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。二、物业租约的组成内容一个有效租约应该基本由以下部分组成：（一）签约双方的法定签名及住所（二）物业的具体描述（三）限制租赁用途的条款（四）规定租期的条款（五）关于续租的条款（六）规定租金支付方式的条款（七）取得物业实际占有权的条款2020/2/109第二节物业的租约•（八）调整租价的条款•（九）承担不可预见费的条款•（十）规定转租和分租的条款•（十一）承担灾祸损失的条款•（十二）租户责任条款•（十三）租户对物业改造的条款•（十四）规定保证金的条款•（十五）规定业主职责的条款•（十六）关于索赔的规定条款2020/2/1010第二节物业的租约三、租约中租赁双方的权利与义务（一）出租方的权利与义务1.出租人的权利（4个）2、出租人的义务（4个)(二)承租方的权利与义务1、承租人的权利（5个）2、承租人的义务（4个）四、物业租赁合同的终止（一）自然终止（4种情形）（二）人为终止（8种情形）2020/2/1011第二节物业的租约•五、其他注意事项•1.房屋租赁合同时租赁关系正式建立的凭证。•2.租赁合同要统一按规定填写，不得擅自涂改更改。•3.租赁合同一式两份，双方各执一份，双方签字盖章后生效。2020/2/1012第三节物业租赁管理的程序物业租赁管理的程序一共有九步。一、捕捉潜在租户（一）通过广告捕捉潜在用户（二）适当使用“免费”噱头捕捉潜在租户（三）引导潜在租户参观（四）建立租售中心捕捉潜在租户二、租户资格审查（一）潜在租户的登记（二）潜在租户的身份证明（三）租赁经历（四）资信状况2020/2/1013第三节物业租赁管理的程序三、租约条款谈判谈判的目标就是要签署租赁双方都满意的、公平合理的租约，物业服务企业往往要监控谈判的全过程。（一）控制签约进程（二）利用经纪人（三）谈判妥协（四）租期的确定（五）关于物业改造的谈判（六）扩租权的谈判（七）限制竞争租户条款的谈判四、缔约技巧面对租户的迟疑，物业管理者可以采用单刀直入式和总结式的缔约技巧。2020/2/1014第三节物业租赁管理的程序五、检查物业•租用签订就意味着租赁业务的开始。在租赁开始，物业管理者应陪同租赁人检查物业，检查所租物业是否符合租赁条款中的条件。六、提供租赁服务•一旦双方签署了租赁合同，租赁关系即告成立。租户搬进，物业管理者就要与租户建立良好的关系。一方面，与租户建立良好的关系有利于对物业的维修和管理；另一方面，租户如果满意物业管理的服务，一般多数都愿意续签合同。七、收缴租金（一）租金缴纳时间的管理（二）滞纳金的管理（三）收费通知单的管理2020/2/1015第三节物业租赁管理的程序八、续签租约（一）宏观经济对租赁条款更改的影响1、宏观经济对租期条款的影响2、宏观经济对维修、更换与装修条款的影响（二）租金调整条款1、影响租金提高的因素2、租金增加对空置率的影响3、租金增加对租户关系的影响九、租赁终止（一）租赁终止的种类（二）租赁终止的程序2020/2/1016第四节案例分析案例1--租户欠交物业服务费怎么办？案例2--物业服务企业该听开发商的，还是该听租户的？案例3--物业服务企业能指定装修吗？