华丰项目定位报告(商业篇)终稿20140402

Blog.sina.com.cn/linhuzhe项目定位与产品建议华丰澳洲赛博地产顾问机构2014.03Blog.sina.com.cn/linhuzhe报告内容商业篇一、项目市场回顾二、国内知名金融后台服务区考察分析三、项目商业模式思考四、国内、外优秀商业借鉴与赏析五、项目商业推导与定位六、项目商业与塔楼的联动思考七、项目总定位塔楼篇一、项目核心问题界定及发展战略二、办公产品推导与定位三、公寓产品推导与定位四、酒店产品推导与定位五、项目经济测算六、项目物业配比建议六、项目物业排布建议Blog.sina.com.cn/linhuzhe市场回顾之区域规划龙湖金融中心中原金融产业园（金融后台服务区）本项目“两圆一带”龙湖金融中心包括现在已经建成的郑东新区CBD、正在建设的龙湖CBD和南北运河两侧建筑群。其中，郑东新区CBD重点布局国有银行、股份制银行、保险公司和商品交易所等机构；龙湖CBD则重点布局外资金融机构、法人金融机构、国有大型金融机构、股份制商业银行、证券、期货、保险省级分支机构，以及跨国公司区域总部或功能性中心。“一方块”中原金融产业园位于京港澳高速西侧、郑州东站东广场南侧，规划占地面积约2.5平方公里，统一规划、布局金融机构和大型企业数据中心、灾备中心、呼叫中心、电销中心、票据档案中心等金融后台服务，积极发展金融外包服务和电子商务产业。Blog.sina.com.cn/linhuzhe市场回顾之立地环境项目周边商业基础薄弱，人流量先天不足项目周边交通网络发达，短时间内即可通达全城项目周边配套设施较少，区域氛围培养期较长Blog.sina.com.cn/linhuzhe市场回顾之区域市场现状办公商业公寓酒店中小企业提升环境，望楼兴叹大型企业整层购买，客群有限品牌商家望而却步，思前想后消费客群怨声载道，配套不足市场产品变化无常，举棋不定投资前景雾里看花，犹豫再三市场份额日趋饱和，转型在即行业新贵急需扶持，任重道远Blog.sina.com.cn/linhuzhe市场回顾之项目定位困惑郑州金融后台服务区依托脱离Blog.sina.com.cn/linhuzhe带着疑问我们踏上了寻找答案之路Blog.sina.com.cn/linhuzhe当我们经历了2小时15分钟金融后台服务区“标杆”的光环顿时全无站在武汉光谷金融港时Blog.sina.com.cn/linhuzhe武汉光谷金融港印象Blog.sina.com.cn/linhuzhe政府规划金融后台服务中心、金融容灾备份中心、金融ITO\BPO业务中心建筑面积160万㎡可容纳8-10家企业机构设立综合性营运中心、30家专业呼叫中心和100家配套服务外包企业预计新增中等收入及以上水平的就业岗位10万个Blog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzhe武汉光谷金融港现实Blog.sina.com.cn/linhuzhe运营现状以金融ITO\BPO业务外包为主、少量金融中后台服务中心建成面积约90万㎡已进驻16家金融中后台机构，14家金融业务外包中小企业工作人员数量约3万人工作人员多为技术型蓝领，收入一般Blog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzhe建成大量的写字楼内部却多数空置…….金融机构入驻并没有政府规划的那么乐观……园区内见不到任何商业、生活配套设施……大多数工作人员只是收入普通的服务型蓝领……为何Blog.sina.com.cn/linhuzhe寡头企业迎合政府规划要求，低价购买或定制开发多栋办公物业交付使用后，自己只使用一栋或几层，将小部分金融后台服务搬迁至此其余办公物业高价转租与市场脱节非专业的租赁业务导致办公物业空置率上升高空置率直接影响到了其他金融企业进驻信心较低的企业实际入住率降低了园区工作人员数量园区工作人员数量不足导致了生活、商业类配套的滞后生活、商业类配套滞后导致8小时之外“逃离金融港”Blog.sina.com.cn/linhuzhe金融港的他们都去哪了逃离Blog.sina.com.cn/linhuzhe蓝领生活圈半径3KM白领生活圈半径1KMBlog.sina.com.cn/linhuzhe白领生活圈半径1KMBlog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzhe蓝领生活圈半径3KMBlog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzhe白领&蓝领相同VS不同Blog.sina.com.cn/linhuzhe蓝领公寓白领公寓VS关键词：享受品质生活的家关键词：满足生活功能的居所Blog.sina.com.cn/linhuzhe&社区式生活类配套商业集中式生活类配套商业关键词：邻近式生活便利服务关键词：一站式生活便利服务Blog.sina.com.cn/linhuzhe武汉光谷金融港声音Blog.sina.com.cn/linhuzhe下班就在工作单位周边吃吃饭、逛逛街……平时很少去市区，高峰期人多拥堵，偶尔周末会去市区逛街……生活基本三点一线，聚会场所太少，感觉生活圈子闭塞……朝九晚五，下班就是技术宅，不是不想出去，是附近没地方去……如果有个大超市就好了，下班可以逛逛超市买东西，还可以打发时间……感觉有点跟不上时代气息，园区这边的商业时尚流行度太差了……Blog.sina.com.cn/linhuzhe武汉光谷金融港对比Blog.sina.com.cn/linhuzhe郑州金融产业园（金融后台服务区）园区形态：产业园规划面积：500万㎡可容纳企业数量：不详可提供就业岗位约10万个工作人员以基础服务型蓝领为主少量社区生活商业配套武汉光谷金融港园区形态：企业独栋规划面积：160万㎡可容纳企业数量：8-30家金融后台机构和100家配套服务外包企业可提供就业岗位约10万个工作人员以技术服务型蓝领为主生活半径：·1—3KM商业现状：中低端集中式商业配套、社区生活商业配套消费诉求：时尚流行商业中心、休闲购物生活中心、餐饮娱乐聚会中心园区相似度45%商业借鉴度60%Blog.sina.com.cn/linhuzhe当我们经历了10小时50分钟让我们对金融后台服务区有了“顿悟”站在上海张江银行卡产业园时Blog.sina.com.cn/linhuzhe上海张江银行卡产业园发展Blog.sina.com.cn/linhuzhe运营现状以银行卡业务和金融信息后台服务为核心、金融技术研发为主的服务区。开园至今已达10年已进驻17家金融后台服务机构，33家金融技术研发企业规划面积376万㎡，其中生活配套54万㎡提供工作岗位约5万个工作人员多为技术研发型白领，收入较高Blog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzhe上海张江银行卡产业园生活Blog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzheBlog.sina.com.cn/linhuzhe金融后台服务以产业园的模式发展…….金融前方“陆家嘴”与后方“张江园区”的首尾呼应……远离城市中心区的城外之城……张江•郑州相似Blog.sina.com.cn/linhuzhe张江银行卡产业园声音Blog.sina.com.cn/linhuzhe家就在附近，园区外基本什么都有，很方便……平时生活必需品采购，不用去市区大卖场，这边就很便利……周末会去市区，毕竟时尚流行的购物中心还是市区多……交通也还好，2号、4号线经过换乘可以到上海各个地方……生活配套很完善，学校幼儿园都有，现在孩子就在这边上学……如果园区周边能出现些具有高品质的特色商业中心就完美了……Blog.sina.com.cn/linhuzhe张江成就是如何做到的Blog.sina.com.cn/linhuzhe形成各大金融机构的数据中心和信息中心…….促进上海成为国际性金融信息服务产业中心……成为国际金融业务流程外包示范基地……商业配套由物质满足型向精神享受型转轨……十年Blog.sina.com.cn/linhuzhe上海张江银行卡产业园对比Blog.sina.com.cn/linhuzhe郑州金融产业园（金融后台服务区）园区形态：产业园规划面积：500万㎡可容纳企业数量：不详可提供就业岗位约10万个工作人员以基础服务型蓝领为主少量社区生活商业配套上海张江银行卡产业园园区形态：产业园规划面积：376万㎡容纳企业数量：17家金融后台机构和33家金融信息技术研发企业可提供就业岗位约5万个工作人员以技术研发型白领为主生活范围：园区周边商业现状：集中式商业广场、商业街、大卖场消费诉求：体验式购物中心园区相似度80%商业借鉴度65%Blog.sina.com.cn/linhuzhe武汉光谷&上海张江学习Blog.sina.com.cn/linhuzhe武汉光谷金融港园区发展：园区发展较为缓慢，且偏离政府最初规划，尚处于市场摸索阶段园区入驻率：偏低，办公物业缺乏统一租赁管理园区建设：园区内大量员工生活配套尚处于施工阶段园区周边配套：较为完善，大型生活社区、商业区基本满足日常消费需求人员活动范围：平时园区周边生活区，周末进入市区逛街、聚会上海张江银行卡产业园园区发展：经过十年探索，已形成较为成熟的产业“前台”与“后台”链条园区入驻率：较高，各大金融服务机构聚集园区建设：部分金融服务机构和生活配套日趋完善园区周边配套：形成较为全面的高中低档商业网点人员活动范围：平时园区附近，偶尔周末进入市区感受最新时尚讯息生活配套类商业&时尚购物中心取其精华、弃其糟粕成熟配套未来需求Blog.sina.com.cn/linhuzhe生活配套商业是商业配套的基础高度时尚购物中心是商业配套的Blog.sina.com.cn/linhuzhe如何顺应市场需求打造高度金融后台服务区商业配套的Blog.sina.com.cn/linhuzhe当我们经历了34分钟让我们对打造商业配套的高度有了“信心”站在苏州工业园区时Blog.sina.com.cn/linhuzhe运营现状以高新电子技术研发为核心、产业服务外包为主的服务区开园至今已达20年已进驻各类研发机构200家，高新技术企业1000家规划面积288平方公里，其中中新合作区域8000万㎡提供工作岗位约48万个工作人员多为技术研发型白领，制造服务业蓝领收入较高Blog.sina.c