房地产法第二章2

第二章房地产权属法律制度第一节建筑物区分所有权第二节建设用地使用权第三节土地承包经营权第四节宅基地使用权第五节地役权第六节相邻关系第一节建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的概念和特征1、概念数人区分一栋建筑物时，所享有的专有部分的所有权、共有部分的共有权及因区分所有权人之间共同关系所产生的成员权的总称。2、特征（1）复合性（2）一体性（3）专有权的主导性（4）权利主体身份的多重性二、建筑物区分所有权的三个要素1、专有部分所有权A.概念：区分所有人对区分建筑物内，有独立构造、能独立使用的建筑物某一单元专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。B.专有部分范围：空间说、壁心说、最后粉刷表层说、壁心和最后粉刷表层说2、共有所有权（1）概念区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。（2）共有权的法律特征a.共有所有权的权利义务较为广泛b.区分所有权人所享有的共权依附于专有权，专有权决定共有权的得失变更和权利大小。c.区分共有权依不同标准可分为法定共有权和约定共有权、全体共有权和部分共有权、对建筑物的共有权和对附属建筑的共有权。d.区分共有人不得请求标的物的分割，一般共有人通常可请求其应有部分的分割。3、成员权（1）概念基于建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的，区分所有人作为建筑管理团体之成员所享有的权利和承担的义务。（2）特点a.指产生于专有权和共有权基础上的对全体区分所有人共同事务所享有的权利和承担的义务。b.成员权是基于区分所有人之间共同关系而产生的权利。c.成员权是一种永续性权利，它与专有权、共有权不可分离，只要建筑物及其基地使用权存在，区分所有人的团体关系就不会解散，成员权与这种共同关系共始终。第二节建筑用地使用权一、建设用地的概念1、概念指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。2、建设用地分类（1）所有权性质：国家建设用地和乡镇建设用地。（2）规模：大型项目建设用地、中型项目用地、小型项目建设用地。（3）利用性质：农业建设用地和非农业建设用地二、国家建设用地使用权的取得1、国家建设用地的来源（1）国家建设用地必须是国有土地，申请使用国有建设用地，包括国家所有的土地和国家已征收的原属于农民集体所有的土地。（2）取得方式：划拨取得、出让取得。（3）在下列情况下，国家可以划拨或出让、租赁土地使用权：a.农村集体所有的土地已征用为国有b.国家已依法收回国有建设土地使用权。c.国有荒山、荒地，即国有未利用土地已改为建设用。2、农用地转用审批（1）审批权A.国务院国务院批准的建设项目，省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。B.市、县人民政府在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设者用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。C.省、自治区、直辖市人民政府上述第2点规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。(2)土地利用总体规划分级审批除国务院、省、自治区、直辖市享有审批权外，乡镇土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。（3）在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地需要办理农用地转用手续的程序：A.市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、分批次逐级上报有批准权的人民政府。B.有批准权的人民政府土地主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。C.农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。3、以划拨方式取得建设用地的审批程序（1）在城市规划区内申请建设用地的，建设单位或个人应向城市规划行政管理部门提出选址申请，由城市规划行政主管部门对建设项目进行初步审查，核发建设项目选址意见书。（2）建设单位或个人向计划管理部门申报可行性研究报告或设计任务书。（3）建设单位持建设项目批准文件，包括可行性研究报告或设计任务书、年度基本建设计划等，向建设用地所在地的市、县人民政府土地管理部门申请建设用地。由市、县人民政府土地管理部门审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准。（4）供地方案经批准后，由市县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。（5）土地使用者应当依法申请土地登记。三、国家建设征收土地1、国家建设征收土地的法律特征。（1）征收主体的唯一性。（2）征地行为的行政性。（3）征地条件的补偿性。2、征收土地的审批权A.《土地管理法》第四十五条征收下列土地的，由国务院批准：基本农田；基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；其他土地超过七十公顷的。B.征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。3、征收土地的补偿安置（1）补偿原则：使被征用土地单位的农民生活水平不降低，进一步提高土地补偿费和安置补助费。在费用计算标准上，照顾到各地存在差异的实际，采取区别对待、公平合理的原则，规定一个标准幅度，留给各地灵活的掌握。（2）征地费用的构成部分a.土地补偿费，对土地所有人或使用人对土地的投入和收益的补偿。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。b.安置补助费。安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。《土地管理法》第四十七条：征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。c.青苗补偿费。青苗是指正处于生长阶段尚不能收获的农作物，青苗补偿费是对被征地当年或当季农作物的补偿，其补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。d.地上附着物补偿费。地上附着物是指依附在地上的工程物体，如水井、晒谷场、水渠管线、房屋等。附着物的补偿标准，也由省、自治区、直辖市规定。e.新菜地开发建设基金。f.土地复垦费或耕地开垦费。《土地管理法》第四十二条：因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。第三十一条国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划，监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。（3）《物权法》与《土地管理法》对于征地补偿规定的区别A.《物权法》明确规定征地补偿的法定范围包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、青苗补偿费、社会保障费用。补偿项目比《土地管理法》多了社会保障费用。B.《物权法》体现足额补偿，无上下线控制。《物权法》第四十二条征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。四、临时用地的管理1、申请临时用地的理由（1）建设施工需要，即临时施工用地，如建设项目施地需要的材料堆放场、运输通道。（2）地质勘查需要。《土地管理法》第五十七条建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年。2、临时用地的补偿根据临时用地使用者与有关土地行政主管部门或农村集体经济组织、村民委员会签订的临时使用土地合同约定支付临时使用土地补偿费用。3、临时用地的使用临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，不得在临时用地上修建永久性建筑物。临时用地的期限一般不超过2年，使用期满。五、乡（镇）建设用地1、概念：指农村集体投资或农民投资兴办的乡镇企事业、村办企业、农村村民住宅、乡（镇）村公共设施、公益事业建设所使用的土地。2、乡镇企业建设用地的管理农村集体经济组织举办乡镇企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，应当依照规定办理农用地转用审批手续。同时，省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。3、乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地乡（镇）村公共设施用地是指乡（镇）村集体投资或集资建设道路、桥梁、供电、供水设施等建设项目所使用的土地。乡（镇）村公共设施、公益事业建设需要建设使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上人民政府批准。其中，涉及占用农用地的，应当依照规定办理农用地转用审批手续。第三节土地承包经营权外出打工土地的承包经营权该属谁？案情：李某因为家庭无劳力，孩子幼小，自1998年起到双墩镇打工，原有的二轮承包土地在李某不知情的情况下由吴某耕种。现今，李某有能力耕种自己的承包地，多次通过村委会要求吴某返还代耕的田亩，吴某不予理睬，李某遂将吴某告上法庭。对于讼争的承包土地，现在谁享有承包经营权？诉讼请求：原告李某请求法院依法判令被告吴某立即返还原本属于自己的承包地的经营权。被告吴某辩称：原告诉请的土地是村民组收回发包给被告耕种的，承包期内，原告无权要回土地。同时，原、被告间土地承包经营权的流转行为是自愿、合法、有效的，被告已按规定交纳了各项费用，虽然诉争的土地流转未进行变更登记，但是未经登记也不得对抗善意的第三人，故请求法院依法驳回原告的起诉。法院审理查明：原、被告居住同一村民组。1995年国家实行二轮土地承包政策，原告李某与当时的发包方签订了耕地承包合同书，取得了土地承包经营权。其中包括原、被告争议的土地。合同签订后，原告户一直按承包合同耕种土地。1997年底，原告因当时农业税负担重，加上劳力薄弱，遂将承包的上述耕地抛荒。1998年初，被告吴某根据村委会意见开始耕种原告抛荒的土地，并交纳各项税费。现原告要求被告返还代耕的土地未果，双方为此产生纠纷，原告诉讼来院。法院认为：国家实行农村土地承包经营制度，农民依法取得的土地承包经营权受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，原告李某承包经营户签订的耕地承包合同书，取得了承包经营权，其合同受法律保护。1998年，被告虽经村委会同意耕种原告的承包地，但原告未向发包方和有关部门提出书面申请，要求转让诉争的土地，故原、被告诉争土地的承包经营权仍归原告所有。现原告要求被告返还诉争的土地事实清楚，理