房地产泡沫

房市有风险，入市需谨慎浅析房产泡沫迷局何为泡沫经济？•所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”(FoamEconomy)。•泡沫经济的特征是：1·商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；2.价格严重背离价值;3.投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫•房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。•美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。合理房价=？•房价=土地成本+拆迁成本+建安成本+配套费用+税费+合理利润•成本=土地成本+拆迁成本+建安成本+配套费用•地产商：成本=公关费+广告费房价为何上涨？•没房者的需求•有房者的需求•机构投资者需求•供给相对缺乏居住用投机，保值增值投机，保值增值房价房价•商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量•投机交易气氛非常浓厚形成泡沫•泡沫膨胀到一定程度，需求法则将发生作用，泡沫资产的需求会下降，产生供给过剩，从而导致资产价格开始下跌。•泡沫膨胀到使资产价格等于或超过其替代品的价格时，泡沫将停止膨胀。这是由于替代原则在起作用。•投机者的预期逆转•一些偶然的因素将影响人们的心理、信息，从而产生非理性的市场抛售情绪使泡沫出乎意料地开始破灭•政府的干预会使泡沫提前破灭降价维权你最支持谁？老业主vs开发商vs购房者老业主:我们很受伤希望不要再跌了•你想想刚买的房子不到一年损失十几万，十几万估计对普通工薪阶层来说要积攒好几年的了，能不心痛？再说现在既然降价能卖，说明开发商利润不至那么多，适当赔偿理所当然…开发商：处境尴尬有人伤怀有人喜•开发商焦头烂额，甚为无辜，调控施压成交萎靡不振资金链受阻，被迫降价实是无奈之举，而降价又招业主维权让开发商进退两难，即要顾及老业主的感受，不敢开罪老业主，又要达到出货保命的目的，抢夺市场上观望状态的新客户，让开发商绞尽脑汁。购房者：等房价降了再买•不打折你都不好意思卖房；不找茬你都不好意思说自己是老业主；售楼处不挨砸，你都不好意思说自己是品牌开发商。应该还是要降最近不是大家都说降了…郑州房价下降是“痴人说梦话”还是“大势所趋”？降价是痴人说梦话•地价如果居高不下,想要房价下降就是痴人说梦.郑州房地产市场相对稳定，不会出现大范围的降价。郑州很难出现一些人叫嚣的抄底，虽然不少企业面临危机，但多数企业还是能撑过去的。下跌是大势所趋•虽然郑州以本土企业居多对市场的敏感度不如一线城市，但大规模降价潮的来临，郑州不能幸免。优惠促销拉锯这么久，房价下降的趋势已经很明显，大规模的降价会在近期见分晓。猜想一：政府出手“救市”？•超过40%的跌幅，政府会不会“救市”？银监会前主席刘明康不久前所说“最新房价压力测试显示，即使在最极端的房价下跌40%的情形下，银行业仍风险可控”，或可启示人们，既然“房价下跌40%”是“最极端”情况，那么“40%”或许正是银行业所能承受的房价跌幅“极限”。超过这一幅度，鉴于房贷的风险敞口，政府也许会出手“救市”。VS•楼市迷局下，最纠结的莫过于购房一族，出手还是观望，都让刚需族痛苦不堪。多事之秋如果出手，房价下降怎么办？继续观望，房价继续上涨如何是好？稍微有点风吹草动，需求量就可能爆发，观望潮继续加强还是减弱，均在一念之间。•温家宝：房地产调控，我们已经说起来进行两年了，一些重大的措施都已经出台了，特别是我们今年要确保一千万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解居民的需求，房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始松动。猜想二：多地房价松动楼市降价蔓延郑州是否依然坚挺？•11月1日公布的中国房地产指数系统百城价格指数显示，10月100个城市的住宅平均价格连续第二个月环比下降，且降幅扩大，环比下跌城市数量也为今年以来单月最多。vs•房价降价纠纷一周后,开发商再次蛰伏。记者周末再次走访楼盘发现,降价正在转入“地下”,而对外界宣布的价格甚至还略有回升,如绿城秋霞坊95平方米的主力户型,现在又涨了5万到10万。当然,各大售楼中介则一再宣称,他们有低价房,诚心要买,还可以进一步商量。•房地产市场风云变幻,这边刚说整个房地产市场价格没有整体下降,房价没有拐点，那边又会出现一些,明年继续涨价的几大理由,有些人不知所措，很容易跟着别人的屁股后走。那么,谁最容易被目前的“房价拐点”讨论所忽悠呢？楼市的冬天来了，购房的春天还远吗？•开发商：冬天!•购房者:春天!开发商：•现在房价下跌的空间已打开。开发商在价格上硬扛着。若中央调控政策不放松，房价肯定下跌。有的开发商最悲观的预测是房价下跌30%，大多数开发商认为下跌10%—15%左右。购房者：•过往历次楼市调控也曾出现过“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”的转机，这次调控不同，中央宣示了空前决心和意志。耐人寻味的是，未来房价会继续下跌吗？下跌空间有多大？房价众说纷纭•1，十几年后房价必跌•2，房子降价靠大家•3，楼市就像头上镶嵌着钻石“发光恒久远”十年之后房价必跌？！•房价在10年到15年后，肯定必跌！为什么？这与我们的独生子女政策有关。•1978年，全国有864张独生子女证，现在，32年以后，全国的独生子女达到了1亿4000万，这已经不仅仅是现象，独生子女是世界上的全新物种。爷爷奶奶有一天要走，一套房；外公外婆有一天要走，两套房；爸爸妈妈有一天会走，三套房。•爷爷奶奶有一天要走，一套房；外公外婆有一天要走，两套房；爸爸妈妈有一天会走，三套房。找个门当户对的女孩，也是三套房，一共六套房，两个人再按揭一套房……十几年后，你会看到满街手里有六七套房子的中年夫妻，但是他们付不起水电费，所以就要将房子抛售，于是房价就必然会跌……”“白领是什么？就是领来的工资全部用掉统统白领；蓝领呢，就是每个月钱少得让你根本懒得去领！所以我劝白领们，40岁前，财务没有实现充分自由前不要买房。那你问我怎么办？租房啊！周立波就是租房的……”房子降价靠大家•到处嚷着全国房价开始启动大降价，我怎么没感觉到河南这个省会郑州有一丝降得预兆，在郑州的开发商们就那么坚挺吗?都那么有自信吗?不知道他们的自信从何而来?河南的父老乡亲们，大家要团结一心，和开发商抗衡到底，胜利绝对是我们，奸商们不仅抓住了善良朴实的劳动人民的心理，也抓住了人类自私自利，胆小怕事的一面，我所说的意思非常简单，在此刻非常时期，最重要的是购房者的团结一致，如果有一部分人拥有了一些金钱就急着买房，想让自己趁早拥有幸福，在平常的时候我不说什么，因为钱是你得，你想怎么花就怎么花，但在目前的楼市处境，我可以说你是自私自利，国家既然敢这样为大家调控了，我想大家应该配合，多的我也不说了，最终一句话：有钱了也不要买，钱少或刚够付首付的也不要买，本来就没什么钱的更不用借钱买，在这个紧要关头，望大家咬咬牙，团结一起，把购房的欲望打消一阵子，没多久，看是什么现象，我根本不相信开发商能挺过去，因为他们是靠大家吃饭的，记住，我们才是主人！楼市就像头上镶嵌钻石“发光恒久远”•任叔：老牛，想听实话，我告诉你，房价不会降，看到这张图没有，这楼市就像头上镶嵌着钻石“发光恒久远”。•牛哥：现在说这些还有什么用，既然玩了，就玩大点，经济指数还是要靠你们这些地产去支撑的，不用害怕，黑暗前的光明马上就要来临了，莫斯科的勇士们还是要坚强的奋斗的。•开发商排队跳中央电视塔大批已经先期投入的开发商悲痛欲绝中选择了排队跳中央电视塔，他们无法接受血本无归的结局，只能一死了之•无数恋人不约而同走进了婚姻殿堂无数恋人不约而同走进了婚姻殿堂，他们终于买得起房子搭建自己的爱巢了。各大酒店、饭店的婚礼预约顷刻爆满，集体婚礼成为流行……•爱情诚不贵，房子价更低更多的人选择了永不放弃，甚至在工地边安营扎寨，他们的决心是：爱情诚不贵，房子价更低;一期没买到，还有二三期……