0225上海文化创意产业园考察报告

上海文化创意产业园考察报告招商服务中心2010年2月杭州和达文化创意产业园管理有限公司上海考察项目SVA越界项目概况建筑名称：原上海金星电视机厂建筑机构：阿特金斯（英国）建筑面积：10万㎡建筑层数：3-6层创新概念OFFICEPARK概念，融合“办公/创意/休闲配套”产业定位集“产业、商业、文化、娱乐”四位一体，构建多主题产业形态囊括产业生活全方位需求业态规划包罗商务餐饮、休闲会馆、时尚酒吧、创意工作室、商务办公、网络游戏、商务酒店、电子零售、品牌连锁店、时尚文化、品牌展示、会议派对等服务配套大小会议室、多功能厅、兵乓室、桌球室、阅览室、商务中心等投资方：SVA集团（广电集团）、锦和投资集团运营管理方：上海广电锦和创意企业管理有限公司SVA越界可参考借鉴内容整体规划：将商业配套与办公区域进行有效分离，以形成动静分离。商业：办公体量配比2：8可借鉴点：将本项目商业和办公面积进行有效配比，以达到最佳合理利用；设定1-2个区域作为商业集中区域，有效的进行动静分离；不同楼号设定不同功能定位。商业配套总部办公LOFT办公可参考借鉴内容经营与管理：在经营收入中，办公部分占到67%，而商业收入占到33%；物业管理处于略微亏损状态；目前除却租金收入外，其他如场地出租、活动策划等增值业务尚未展开；SVA越界在一定程度上较为偏离文化创意产业园定位，追求经营收益成为其目前发展的前提。可借鉴点：商业的收入水平对于园区整体收入而言也是一个可增长的空间，不妨适当的增加商业体量，以增加项目整体收入；其他增值业务有较大的增长空间。SVA越界总建筑面积：10万平方米入驻率：80%以上租金：2.5元/平米/天（办公）；5.0元/平米/天（零售）年租金收入：8760万（办公5840万+商业2920万）物业管理费：5.8元/平米/月企业税收奖励办法：税金部分可在区内申请返还一部分可参考借鉴内容企业入驻情况：园区内企业招商以出租率为前提，进驻企业审核不足，大到跨国公司，小到本土小型企业每幢楼都有；在办公类中，广告贸易类占28%，为最多的类型，电子网络居其次，占21%，建筑设计类、营销顾问类及生物医药也占相当大比例。可借鉴点：对企业的进驻需要有一定的审核和把关；项目内每幢楼建议有主导型产业。SVA越界15%6%21%12%10%28%8%入驻企业分类配比建筑设计类影视传媒类电子网络营销顾问生物医药广告贸易其他SVA越界可参考借鉴内容商业配套：越界园区商业配套主要集中在一个区域，商业类型由餐饮、休闲娱乐、零售等组成，引进多家知名商家，形成中档偏高档次的商业，为园区提供商业配套服务；商业部分有中央空调系统，外机统一安置。可借鉴点：本项目商业配套必不可少，建议商业类型多元化，餐饮、零售可适当增加，以满足不同需求；鉴于本项目所处区位及下沙消费群体的组成现状，商业亦可形成中端偏高的档次，满足商务宴请、洽谈、员工就餐等不同需求；大型商业将安装中央空调，建议考虑外机安装位置。SVA越界可参考借鉴内容内部细节：园区主要景观点设置项目立体LOGO；步行区域路面进行铺砖；绿篱与红外监控系统结合，进行分隔阻挡、安全防范；导示系统根据不同需求不同设置；总部区域设置独立出入口及铁艺围栏。可借鉴点：本项目主要景观点或出入口设置项目LOGO或吉祥物；在部分楼号外围对安全有较高要求的区域设置绿篱，并进行加高处理，以便安全防范；根据不同区域不同功能的楼号设置不同的导示牌；目前不属于本项目产权的1号楼可在外围设置绿篱和红外监控系统及独立的出入口。SVA越界可参考借鉴内容内部细节：部分楼号墙体外围装设亮灯系统；墙体外侧加设的消防水管仅用油漆刷新；外墙加设铁艺，增强艺术感；重新加设的中央空调外机进行集中放置，并在外面设置镂空铁艺，亦可作为商业LOGO标示；商业部分的建筑外立面用鲜艳颜色涂料进行装饰区分；外墙面的标示系统用艺术感较强的字体表现。可借鉴点：主要景观楼号部分区域可设置亮灯系统，增加项目立体感及夜间效果；本项目设计加设消防系统，管道可直接设立在外墙，并用油漆涂料加以区分；部分楼号或区块可加设少量增强艺术感的铁艺或其他艺术品；未来加设的空调支架可用统一的镂空铁艺或其他材料包装，并可作为企业及商业宣传；增加不同颜色的外墙，丰富园区色彩。SVA越界可参考借鉴内容可借鉴点：园区的绿化内可放置一些艺术品、雕塑、花木等进行点缀；不同功能之不同楼号地面可铺设不同的面砖；在每幢楼电梯厅位置可适当放置一排沙发或休息桌椅。内部细节：在绿化带中放置石雕和艺术花木进行点缀；不同楼号内部通道有不同铺面；各楼号内设置接待、休息场所，并放置沙发、茶几等设施，方便办公人群。SVA越界可参考借鉴内容主要建筑改建：越界园区内有一幢比较有特色的建筑，该建于原厂房，建筑设计单位在不改变建筑形态的基础上通过色彩、细部材料、外立面包装等进行改建；该建筑改建后引进传媒类、设计类较知名企业及展示活动空间。可借鉴点：项目内需要有特色、典型类建筑，以丰富园区的建筑类型；本项目1-6号楼无建筑特色，未来改建将难以有较大的变化，可以在新建的展示服务中心做大文章，形成园区明显的特色建筑，使园区建筑类型多元化；建议在进行施工改建前邀请摄影师将每号楼的现状进行拍摄，改造后再在同一角度拍摄。SVA越界可参考借鉴内容网站建设：网站框架主内容为：越界背景、项目及团队介绍；主推招商建筑介绍（图、配套、优惠）；园区新闻及动态；招商优惠；地段交通。可借鉴点：企业及园区背景、定位、团队介绍；各楼号功能定位、标准层图纸；招商政策；园区新闻动态及地段交通。SVA越界可参考借鉴内容杭州整体规划借鉴优点注意弱点SVA越界虽然属于老厂房改造项目，且在硬件设施和综合配套上都尽可能做到了最佳；但其弱点也较为明显：园区由于总体量大，在定位上没有明确的主题，形成广且范的局面；从园区对外招投标开始，已形成商业化模式，后续的改建、经营管理等导入市场化形式，纯粹的进行文化创意产业打造已经少之又少；招商中追求入驻率和效益，未对入驻企业进行有效审核，形成功能和入住企业类型混杂；经营管理3年期间，尚未形成在文化创意行业的口碑，市场推广及活动策划很少，知名度仅靠项目总体量取胜；经营管理方对于企业进驻享受的政策优惠较难争取；缺乏经营管理特色。1933老场坊项目概况建筑名称：原上海工部局宰牲场建筑地点：虹口区沙泾路10号、29号建设时间：1933建筑师：巴尔弗斯（英国）建筑面积：约3.27万㎡建筑层数：5层建筑特色外方内圆，整个建筑高低错落，廊道盘旋，设计精密宛如迷宫产业定位主要以建筑设计、时尚设计、工业设计为主的设计型企业；以会展交易为主的会展、广告、公关、拍卖公司、版权产权交易、品牌展示发布等知识服务业、以创意人才为主体的创意产业人才的培训服务及就业等商业定位主要汇聚时尚类体验式消费、综合商贸、会所经济、情景旅馆、创意餐饮等投资方：上海创意产业中心运营管理方：上海众桁企业管理咨询有限公司可参考借鉴内容整体规划：主楼（1号楼）将建筑特色与商业紧密结合，形成特色商业；其他区块均以办公、展示为主。商业：办公体量配比5：5可借鉴点：商业办公需有一个合理比例，商业比例过高则太商业化，失去文化创意产业园定位；设定1-2个区域作为商业集中区域，有效的进行动静分离。1933老场坊可参考借鉴内容建筑特色：1933一号楼英国建筑设计大师巴尔弗斯(Balfours)设计，为世界仅有的三栋巴尔弗斯圆顶建筑之一，英式古典风格融合巴西利卡式元素的装饰设计。建筑空间布局外方内圆，宛若迷宫。1933在宣传推广中均以建筑特色为核心。可借鉴点：1933项目最大的是建筑特色，这是其他项目部能进行比拟的主要因素，本项目在未来推广中也需要提炼一种内在核心。1933老场坊可参考借鉴内容可借鉴点：本项目可根据建筑特点、楼群之间关系、地域分割、功能配套等多方面因素进行分析，定位主题产业。1933老场坊时尚发布：时装发布会、新闻发布会、新品发布会、知识产权交流会、小型演唱会、明星见面会、电视节目制作场地等创意办公：艺术工作室、个人设计室、传媒策划公司、高档画廊、外驻品牌中心、艺术培训中心、创意市集休闲体验：各种品牌定制、品牌商品展示、艺术品现制，雪茄、洋酒品尝娱乐总汇：创意体验沙龙、高档会所、潮流运动馆、健身场所、陶吧配套餐饮：高档西餐厅、创意餐饮、咖啡厅、酒吧可参考借鉴内容经营与管理：在经营收入中，办公部分占到65%，而商业收入占到25%，活动及场地出租收入占10%左右；物业管理收入有较大盈余；活动及场地出租收入在上海的各创意产业园区中，属于佼佼者。可借鉴点：本项目商业收入增长空间有待提升；活动及场地出租的收入在本项目可进行有效的开拓。1933老场坊总建筑面积：32700平方米（可租30346，已出租18859）入驻率：65%以上租金：4.5-7.5元/平米/天（办公）；7.0-12.0元/平米/天（零售）年租金收入：2840万（办公1732万+商业1108万）年度活动及场地出租收入：约500万物业管理费：18元/平米/月企业税收奖励办法：税金部分可在区内申请返还一部分可参考借鉴内容企业入驻情况：目前园区内进驻的企业数量并不是很多，部分大面积租赁；在办公类中，设计类占25%，营销咨询类占40%，俱乐部、培训类占15%，其他20%。可借鉴点：园区面积可进行整体功能配比；每幢楼之主导性产业不可缺少。1933老场坊40%10%10%10%30%入驻企业分类配比创意设计空间教育培训时尚零售休闲餐饮可参考借鉴内容可借鉴点：商业也需进行总体和分主题定位、目标消费群体锁定、业态配比及档次定位；餐饮配套兼顾中低端人群。1933老场坊商业定位：艺术创意、时尚商业相结合的创意生活中心目标消费者：面向那些不但拥有经济能力，而且渴望得到灵感的启发、希望在一个地点得到不同体验的人单位商铺面积：50—1,500平方米档次中高端（餐饮部分中端）其主题分为生活方式/求知/创意三类，具体进驻品牌如下：可参考借鉴内容可借鉴点：本项目也需要建设大型活动展区，以便展示宣传；地面需考虑承重、大开门设置；活动类型也需进行分类，建议与1933类似，确定为常年活动、固定活动及主题活动。1933老场坊高端活动策划及特色活动展区：1933在顶楼加盖了一层约1350平方米的活动展示区，定义为综合性创意体验中心，层高约7米，中间为圆形大舞台，周边为客位区，可举办各种类型之节假日派对、产品发布、新年答谢、主题活动等；1号楼内加设专业电梯，能容纳汽车、大型物件等；1933的活动分为常年活动、固定活动和主题活动。从2007年开始到2009年，共举办了27次主题活动，7场固定活动，每月一次的公益跳蚤会等。综合性创意体验中心2010年1月活动1月9日美国学校学生派对1月10日动漫展1月16日公益跳蚤会（常年）1月20日上海外服新春答谢会1月29日外滩五号晚宴1月31日“缘”来1933可参考借鉴内容1933老场坊内部细节：在广场绿化带中设立宣传牌；在1号楼一侧设立火车头；一层中庭位置设置服务接待台；在通道墙面设置品牌商家宣传区；排水沟用防水实木铺设；在通道一侧放置有艺术感的休息桌椅。可借鉴点：本项目未来也将有广场，可适量在广场绿化带中放置宣传牌；在园区内角落位置放置一些艺术品，增加园区的人文景观点；一站式服务中心可设置服务接待台；一站式服务中心和展示中心的通道一侧设置一些品牌宣传广告区；一些细部进行有效处理。可参考借鉴内容1933老场坊内部细节：在每楼层放置以牛身体各部位设计的休息座椅；通道一侧企业宣传牌的贴切设计；园区内有创意产品展示和销售区；个别企业门禁系统；安全有隐患的位置设置围栏；创意性的卫生间指示。可借鉴点：在园区部分区域放置以工业、服装等类型的创意性休息座椅；可在一些通道设置贴切的广告牌；可在园区设置创意产品销售和展示区；每幢单元设置个性化门禁系统；在园区内有安全隐患的位置放置护栏