某某酒店可研报告

1第一章总论1.1项目名称某某国际大酒店1.2项目建设单位概况某某市新华书店是一家省属文化企业，现有职工200多人，企业因经营结构调整，规划在某某县城某某镇投资经营酒店餐饮娱乐业。为此，新华书店决定在某某县南城宾馆现有的基础上进行整体改造与新建，使其成为某某县城重要的一家三星级宾馆。1.3编制依据及研究范围1.3.1编制依据1.3.1.1《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社出版）；1.3.1.2《民用建筑可行性研究与快速报价》（中国建筑工业出版社出版）；1.3.1.3《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）1.3.1.4某某市新华书店提供的建设用地红线图及地形图1.3.1.5国家现行的有关规范规定1.3.1.6项目建设单位提供的相关资料1.3.2研究范围本项目可行性研究报告依据国家有关法规、政策、规程和规范，对项目建设的必要性、建设条件、规划方案、项目选址、主要技术方案、环保及节能、配套设施、投资估算及融资方案、财务效益等方面进行分析研究，并提出有关建议。21.4主要经济技术指标主要技术经济指标序号项目名称单位指标1总用地面积平方米13997.72总建筑面积平方米153213建筑物占地面积平方米52804容积率1.15绿地率%34.06建筑密度%38.07建设总投资万元1685.68全部财务内部收益率（税后）%20.019全部财务净现值（动态）万元876.1510全部投资建设期年0.51.5研究结论与建议本项目的开发建设有利于某某县大力发展旅游事业，有利于提高县城的旅游接待设施水平，并且能够为某某县委、县政府的日常公务性接待工作提供有力的保障，其总体发展方向符合某某县城的城市总体规划的要求。通过对业主需求、工程方案以及财务效益等方面的分析，项目是可行的。在具体规划建设过程中，还需注意以下问题：（1）注重旅游接待设施环境的营造。在规划设计上应贯彻生态原则、文化原则和效益原则，力求塑造出一个具有优雅环境与文化内涵及个性鲜明的旅游接待设施环境。（2）贯彻“以人为本”与“可持续发展”思想，以建设生态型景观空间为规划目标，满足旅游设施（宾馆）的舒适性与安全性，创造一个布局合理、配套设施完善、环境优美的现代化三星级宾馆。3综上所述，本项目既能提高县城公共服务设施水平，完善城市职能增强城市吸引力，同时又具有较好的社会与经济效益，并且可以促进某某县旅游业的发展，因此，建议有关部门尽快批准建设。4第二章项目背景及建设必要性2.1项目背景某某苗族自治县地处湘西南边陲，古为南楚与百越相交之城，系“南楚极边”之苗疆；现南邻广西龙胜、资源二县，西接怀化通道县，总面积2646.07平方公里，现辖10个乡镇，10个国营农、林、牧、渔场，总人口25万人，其中苗族占53.8%，苗、汉、侗、瑶10个民族于这片盈满灵性的沃土上和睦相处，共同发展。规划的某某国际大酒店是在现有位于某某县城人民南路的南城宾馆的基础上进行改造新建的，总占地面积1.39公顷，其规划用地性质为旅馆业用地。该酒店主要是由某某市新华书店集团公司的员工所共同集资兴建的一家三星级宾馆。2.2项目建设的必要性某某县内具有丰富的自然人文景观。自然景观主要有号称“江南呼伦贝尔”的十里南山，山上有48坪48溪；有“绿色王国”之称的沙角洞自然保护区；有风光如画的十万古田，面积9万余亩，平均海拔1500米；有千资百态的白云溶洞群和白云千岛湖；著名历史人物---抗金名将杨再兴出生于某某。举世闻名的二万五千里的长征中，中国工农红军六军团在某某历时5天，纵横驰骋一军团在某某辗转8天，留下光辉的足迹和不少珍贵文物。还的独具风格的苗族风情，实为人们观赏休闲的好地方。近年来，县里正积极在南山5筹建直升飞机场，开通桂林至南山的直升飞机旅游服务。某某县南城宾馆（某某县招待所）原是某某县委、县政府的日常公务性接待场所，主要为行政会务活动及社会公众提供简单的住宿与餐饮服务，现有设施相对比较简陋陈旧，所能提供的接待服务水平与能力有限，随着某某县域旅游业的大力发展及县招待所的市场化经营改革措施的实施，原有的接待设施已经远不能适应市场化的需求，急需进行相关职能的全面升级与接待设施的改造新建，宾馆急需募资重组。某某市新华书店是一家省属文化企业，企业现因经营结构调整，规划在某某县城某某镇投资经营酒店餐饮娱乐业。故在相关部门的引导下，集资进行某某县南城宾馆的改造重建，规划建成为一家三星级宾馆（某某国际大酒店）。宾馆的建成将有利于某某县大力发展旅游事业，有利于提高县城的旅游接待设施水平，并能够为某某县委、县政府的日常公务性接待工作提供有力的保障，其总体发展方向完全符合某某县城的城市总体规划的要求。因此，加快湘中国际大酒店的建设为改善城市风貌与完善城市职能等方面都具有很强的社会意义与现实意义。6第三章项目选址及建设条件3.1地理位置项目场址位于某某县城南部，为原某某县南城宾馆(县招待所)用地，规划地块西面紧临城市主干道—人民路，地块的北面与西面皆为城市商业设施用地，南面毗邻规划中的城市文化广场，东邻城市居住用地，地块位于绍阳市2小时经济圈内，其交通与区位条件都比较优越，周边自然环境也较优美，相当适合于旅馆业发展用地。项目场址地势平坦，适宜建设，符合城市规划要求。3.2建设条件（1）交通项目场址西临人民南路、距某某汽车站约3公里。场址南面紧邻城市次干道，本项目内、外部交通状况良好。(2)基础设施供水：由场址西面的人民南路自来水管网接入。供电：由场址西面的人民南路供电网接入，可在场址内设配电所。通讯：直接由城区通信网接入。排水：区内污水可沿城区主干道下的排水管网排出。(3)商业及文化娱乐配套设施规划地块西面紧临城市主干道—人民路，北面与西面皆为城市商业设施用地，南面毗邻规划中的城市文化广场，东邻城市居住用7地，公共服务设施相对配套完善。(4)地震烈度根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），某某县城区的地震动峰值加速度分区g0.05，对照项目建设场地地震基本烈度为VI度。(5)气象条件某某县地处湖南省西南部，沅江支流巫水上游，属中亚热带山地气候，该地区气象资料如下：气温：年平均16.1℃最高38.5℃最低－8.1℃相对湿度：年平均％最热月平均％最冷月平均％降水量：年平均1218.5毫米蒸发量：年平均毫米最大积雪厚度：厘米年平均降雪日数：天全年日照时数：小时无霜期：273天平均风速：米/秒主导风向：83.3征地及拆迁3.3.1土地所有权性质项目拟占用土地属国有土地。3.3.2场地现有建筑本项目场地比较平坦，现有一定数量的旅游接待设施，是一片非常理想的建设用地，本项目的开发在原有的基础上进行详细规划。第四章建设规模及功能标准4.1建设内容及规模本项目规划建设为以多层建筑为主的三星级宾馆。规划总占地面积13997.7平方米，总建筑面积15321平方米，建筑密度38％，容积率1.1，绿地率34％。4.2功能设施标准4.2.1建筑使用功能馆内规划的客房建筑与公共服务设施配套完善，以满足旅客对宁静优美的住宿环境及会议、餐饮、休闲、娱乐、健身与购物等要求，营造出良好的旅居环境。规划要求宾馆内各功能空间分区合理明确，设备和装修上体现个性。94.2.2装修标准1、客房为初装修，餐饮、厨卫一次性装修完成。(1)外墙：面砖、高级外墙漆；(2)内墙：厨房、卫生间墙面粉水泥砂浆找平、其余房间墙面及顶棚刮仿瓷涂料；(3)地面：厨、卫为防滑地砖，其余为水泥砂浆找平；(4)门窗：高档实木门，高档塑钢窗；(5)卫生间：蹲式大便器；(6)有线电视、宽带网、电话线入房。4.2.3馆区配套标准馆内设有公共绿地、庭院绿地、卫生室、商务中心、健身房、文化娱乐厅、歌舞酒厅、咖啡厅、地面停车场、室内外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视与通信系统及保安监视等市政公用设施系统。10第五章工程技术方案5.1设计原则5.1.1设计原则（1）以人为本，满足人的心理和行为特征的需求；（2）以环境为中心，力求创造出富有特色的公共空间、建筑景观及生态环境，塑造成具有鲜明地方特色的馆区形象。（3）充分利用土地，丰富建筑空间，营造一个具有归属感和较强私密性的旅游休闲环境空间。（4）力求经济、实用、美观的原则。5.2总平面布置5.2.1布局本宾馆用地规划采用庭院式空间组织方式，通过合理的功能分区，宾馆共由入口服务区、餐饮休闲区、服务配套区、普通住宿区及贵宾住宿区等五个功能区所共同组成。功能区之间以共享的中心绿化庭院为核心即相互分离又紧密的联系，共同形成围合感及凝聚感较强的U字型的用地空间布局形态。5.2.2交通组织馆区内的交通最大限度的做到人车分流，在临馆区西侧的人民路上规划设置人行及车行主入口，在临馆区南侧的城市次干道上设置车行次入口。馆区内交通以步行为主，规划在馆区中心精心布置15米宽的景11观绿地步行道路，与庭院景观空间相互交融并有着步移景异的效果。规划沿馆区步行道路的两侧设置宽度3m，纵坡在2%以下的U字型车行道路，同时规划严格限制其车行速度，以维护馆区内宁静而优美的空间环境。在馆区内结合绿化铺地灵活的设置地面停车场，以满足机动车的停放之需。5.2.3绿地景观馆区内绿地率达34%，规划馆区内绿地景观系统以中心庭院绿地为核心，主要采用轴对称的景观设计手法，构成“一线串五珠”的绿地结构，以使绿地景观与各个功能区之间紧密地联系，并相互渗透。同时灵活运用多种空间景观主体设计手法，力求在空间环境上营造出层次丰富、变化有序、丰富多彩的景观环境。5.3建筑5.3.1平面设计馆区建筑以低层客房为主，并以面积15-25平方米的标准双人间为主要房型，同时设置一定数量的高标准客房。通过规划设计力求使本三星级宾馆的适用性能、安全性能、耐久性能及环境性能均为优良。5.3.2立面设计本馆区建筑立面以古典欧式建筑风格为主，体现建筑的华丽与庄重。设计中注重各部分层次的变化，并结合旅游宾馆特色，着重对尺度、比例、外墙材料的质感及色彩对比进行重点刻画，以此加12强宾馆的整体特色。5.4结构1．工程设计所采用的主要规范规程（1）建筑结构可靠度设计统一标准GB50068－2001（2）《建筑结构荷载规范》GB50009－2001（3）《建筑地基基础设计规范》GB50007－2002（4）《砼结构设计规范》GB50010－2002（5）《建筑抗震设计规范》GB50011－2001（6）《砌体结构设计规范》GB50003－20012．地震设防本工程为低层星级宾馆，位于某某县城某某镇，根据国家地震局、建设部2001年版《中国地震动参数区划图》，馆区用地属六度地区，本次按六度抗震设防。5.5电气5.5.1设计依据（1）建设方提供的要求；（2）有关专业和有关职能部门提供的资料；（3）国家现行有关电气设计规程规范。5.5.2负荷等级与供电特征（1）负荷等级：客房及消防用电负荷属二级负荷，其它用电负荷属三级负荷。（2）供电特征：馆区由两路10kV电源供电，两路均为100％负13荷供电，且一路检修或故障时，另一路不断电。这样供电稳定、可靠，满足整个馆区的用电需求。5.5.3用电负荷馆区负荷指标按70W/m2计算，则总负荷为1071kw。5.5.4变、配电系统（1）变电所馆区10kV高压配电装置选用高级环网柜，高压开关选择真空断路器，低压配电装置选用GCS低压抽屉式开关柜。变电所高压进线为电缆引入,计量方式为高压低压双计量，操作电源采用直流操作，继电保护采用定时限保护、过电流速断保护、温度保护等。低压配电屏向动力和照明系统供电，且采用放射式向各用电点供电，以提高供电的可靠性，变压器低压侧总开关和出线开关均采用低压断路器作为过载和短路保护。一般情况下，变压器分列运行。5.5.5配电配电系统应满足计量、维修管理、安全可靠的要求。合理采用放射、树干，或者二者相结合的配电方式。每路干线的供电范围，应以容量、负荷密度、维护管理及防火分区等条件综合考虑。各单体建筑在总电源进线箱进线处设漏电保护，以防因电气故障引起的火灾。各层设楼层配电箱，电力、照明分成不同的配电系统。消防负荷采用双回路电源供电，末端自动互投