武汉房地产市场月报

宏观政策1、调结构、防通胀将是后期宏观调控重点；2、房地产政策未来走向“有保有压”；3、武汉市地方优惠政策年底到期后，续期可能性不大。2在保增长的基础上，调结构和防通胀将成为未来宏观政策调控的出发点。经济强势反弹，今年“保八”无虞产能过剩，价格回升压力显现调结构、防通胀将可能成为四季度及明年政策调控重点针对投资、投机性购房的贷款将有所收紧。但在扶持自住性、改善性购房方面的贷款、契税优惠政策有望延续。从而保证房地产业的稳定发展，不会出现大幅回调的现象进而冲击到宏观经济的稳定增长。对房地产政策影响宏观政策3虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。因而我们认为未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次臵业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。宏观政策4城市第一套房第二套房二套房界定首付利率首付利率上海一手房普通住宅2成，非普通住宅3成；二手房多数为3成7折利率4成一手房仍可享受7折利率；二手房根据个人征信状况，多数可享受8.5-9折利率，少部分上浮10%首套房人均面积高于33平方米再购房为二套房，但银行会根据客户征信情况对判定做一定的调整南京一手房2成；二手房3成新房仍可享受7折利率；二手房首付4成能享受7折利率，首付3成享受8-8.5折利率4成新房普通住宅最低可享受接近7折利率，尚未上浮，144平米以上无法享受利率优惠；二手房基准利率为主，根据个人征信情况和房屋面积，最高上浮10%只要名下无贷款，均不算第二套房广州90平米及以下首付2成；140平米以上首付3成7折利率；针对别墅和大户型优惠幅度减小。4成（工行、华夏可做3成，但是利率1.1倍）建行利率上浮10%，工行、华夏为基准利率但首付3成则利率上浮10%，兴业、农行85折利率。只要名下无贷款，均不算第二套房武汉一手房2成；二手房3成仍可享受7折利率4成（部分中介机构可利用自身资源做到贷款68%）中国银行7折利率，工商银行7.7折，民生银行上浮10%根据是否有房贷记录，但审核宽松，多数可按第一套房重庆一手房总价80万以下首付2成，80万以上首付3成；二手房3成一手房可享受7折利率，二手房没有折扣4成一手房仍可享受优惠，光大银行、民生银行下浮25%，其他银行下浮15%；二手房基准利率为主，尚未上浮利率，建设银行10月份停止二手房贷款第一套房人均居住面积30平米以下且还清贷款的再购房可按第一套房，未还清贷款或人均居住面积30平米以上，再购房按第二套房北京一手房90平米以下首付2成，140平米以上首付3成；二手房首付3成7折利率4成（中信银行及一些小银行可以2-3成）基准利率到基准利率上浮10%之间，部分小银行可做到7折利率以夫妻为单位，只要名下有过房产，即使已经卖出过往房产，再购房也算二次臵业。目前的各地对于购房优惠政策执行各不相同，而我们预期，首次购房七成优惠年底前取消可能性不大，而二套房优惠则面临变数，但相信在临近年底会有所收紧。11月初调研各地房贷政策执行具体情况一览表宏观政策5二手房营业税减免——应该不会续期国务院在08年12月提出对二手房交易营业税的减免。政策原文中提出“政策暂定执行至2009年12月31日”，在目前市场交易活跃的环境下，我们认为该项政策延期的可能性不大。该项政策推出不会对开发商产生负面影响：1、营业税优惠的取消会将部分需求由二手房市场分流至新房市场；2、本项政策取消与否对新房市场中投资购房不会产生明显影响。本项政策出台时已注明政策有效期，投资购房不会因为这项政策的出台而促使其购房行为的发生，也不会因为这项政策的取消而抑制投资购房。宏观政策整体市场1、整体市场保持谨慎且乐观的态势，后市依然可期；2、新增供应及中档中小户型产品可售不足，成交出现波动。3、新推案项目认筹依然良好，后期切合市场的新增供应有效入市，需求将依然保持积极释放。4、后市价格依然保持高位盘整趋势，在5500-5800范围内波动九大看点，决定后市依然可期Accordingtothecharacteristicsoftherealestatemarket,weshouldbeoptimistic.大势——成交的下滑主要来源于供应的短缺、存量房源与客户需求存在差异所致；在新推案的项目中，认筹率良好，市场价格较为平稳；后市只要有新增供应，成交量依然看好。之一：10月总成交量为75.1万方，成交量与07年市场暴涨以前的成交量基本持平，而本月成交下滑与供应的大幅下滑关系较大，因而对后市仍持谨慎乐观态度。整体市场之二：从成交环线结构上看，虽然二环内的产品占比有所上升，但二环外产品仍占据60%，而目前二环外市场的存量较多，未来供应也相对而言更为充分，预期后市成交仍较为稳定。整体市场之三：从成交产品线结构看，小于110㎡的产品占据总成交60%，在近几个月一直是市场成交主力，此类首置及刚性类置业需求，在未来两个月优惠政策延续的良好预期之下，也仍将保持稳定持续释放，奠定未来两个月楼市平稳发展的基础。整体市场11之四：从目前中心城区主要项目的存量情况上看，需求量较大的中小面积户型存量偏少，而价位中等的产品更是稀少，与客户的需求存在一定的差距。后市如果有接近消费者需求的产品出现，释放需求将依然强劲。武汉市中心城区主要项目存量情况表项目主力面积段套数均价汉口中心宝利金国际公馆80-90671100090-10018910597同馨花园130-1402069800110-1201039800银鹤·上林苑90-100797200120-1301047200三金鑫城国际110-120537769130-140597813汉阳中心华润·中央公园90-100186833660-70438926世茂·锦绣长江160-170168340新长江·香榭琴台80-1001847043100-130776406南国明珠140-1501065315大于180866296武昌中心水岸星城90-100647526大于1801566250复地东湖国际90-100547929150-160788800金地国际花园140-150667489160-180237625爱家国际华城130-140996715140-150836829整体市场12之五：10月新推案项目认筹情况良好：在27次新推案中，其中认筹率超过50%的比例占据了2/3（如下表所示），超过90%认筹率的也有4个。因而如果后市有供应刺激，成交量仍会处于高位。10月新推案项目认筹情况表新上市情况当日认购情况项目名称开盘日期套数(套)面积(万方)套数（套）面积(万方)金额(亿元)成交均价(元/平米)开盘首日认购率领秀城2009.10.241500.741500.740.496600100%丽岛漫城2009.10.172081.552001.490.77520096%统建同安家园2009.10.3128632602.71.4520091%中北领寓2009.10.17300.18270.160.15940090%领秀城2009.10.175755.184984.512.77615087%万科∙圆方2009.10.172681.222411.11100084%现代·森林小镇2009.10.21041.05870.880.42480083%万科∙圆方2009.10.24340.15280.120.141100082%万科魅力之城2009.10.171761.121420.890.56630081%融科∙天城（二期）2009.10.172962.882122.282.281000072%人信·汉商银座2009.10.183802.002701.301.20900071%现代·森林花园2009.10.1880.63610.440.25570069%银湖翡翠2009.10.251171.2800.80.49600068%广电江湾新城2009.10.311841.741241.20.82700067%保利华都2009.10.172141.781411.170.74630066%天下∙晶立方2009.10.252401.091430.650.881350060%恒大绿洲2009.10.26567.853684.401.76400053%现代森林小镇2009.10.24600.72300.360.18490050%整体市场之六：10月成交均价为5635元/㎡，环比基本持平，而在目前开发商资金充裕情况下，价格下滑的可能性很小，预期后市价格仍保持平稳，处于高位运行状态。整体市场之七：从不同产品线的均价变化上看，70-130㎡产品价格环比基本不变；这类占据市场主流的首次置业及首次改善类产品价格的相对稳定，有利于后续市场成交量维持稳定释放，不失为目前市场中相对较为理性的一面。整体市场之八：从环线成交价格变化上看，除内环外，其他环线价格只略有上涨，幅度较小；而内环价格则下滑了将近400元/㎡，目前均价与8月基本持平，整体而言价格仍较为稳定。整体市场16之九：目前首次购房7成优惠年底前取消的可能性不大，这将支撑部分首置客户进入市场；而对于二套房及其他一些相关购房优惠政策在年底面临收紧和取消的可能，不排除武汉也出现如一线城市的年末“抢购热潮”。央行在9月30日三季度例会中肯定了近期工作成绩，但也提出“我国经济企稳回升的态势还不巩固，外需不足的压力依然很大，进一步扩大内需还需克服多方面的制约”国务院在10月21日常务会议称“中国经济回升基础还不稳定、不巩固、不平衡”首次购房7成优惠年底前取消可能不大地方优惠政策年底面临取消现象：出于对优惠政策取消的顾虑，部分一二线城市成交量上涨明显支撑部分首置客户入市将可能会有客户争抢购房优惠“末班车”整体市场17月度专题——地王“双年纪”下的武汉土地市场分析展望1、地王频现，一线城市地王占比上升，国企拿地热情高涨，高溢价率地块相比07有所下降；2、武汉土地市场不失理性，高价地块较少，发展机会看好；3、未来土地出让主要集中七大城市板块，近郊区域为主，合计建面约为800万方左右。18在05-09上半年中，近74%地王出现在07年和09年上半年。从这两年的城市分布上看，07年二三线城市房地产市场表现出众，且具有相对较低的土地成本，因而二三线城市占比较高；而09年初，一线城市由于抗风险能力较强，绝大多数开发商选择到一线城市拿地。注：样本选取自全国一二三线城市50个样本月度专题19拿地时间城市地块名称性质拿地企业占地面积（平方米）建筑面积（平方米）成交总价（万元）楼板价（元/平方米）2007年典型民企拿地杭州杭政储出[2007]17号住宅、商业绿城房地产集团8425529679934900011759北京海淀区中关村甲3号用地住宅、办公、商业重庆龙湖地产发展有限公司4907717809220600011567广州天河区珠江新城猎德村地块商业、公建配套富力地产1141765682304600008095天津卫南洼地块住宅富力地产集团42700007600600500000658成都温江区柳城镇城南经济区地块住宅恒大地产集团有限公司16857862205319643031582009年上半年典型国企拿地北京广渠路15号用地住宅、综合中化方兴投资管理有限公司11905728012140600014493北京朝阳区奥运村乡用地住宅、公建配套成都中泽置业有限公司5552414880919600013171重庆鸿恩寺地块住宅保利地产5964981253100381000304007、09年典型民营企业和国资背景企业拿地列表07年，房地产市场成交火热，民营企业手中拥有大量的闲置资金，从而导致07年多数地王被民营企业拿下；而09年上半年，房地产市场走势不明，而民营企业在遭受了07年的打击之后，不敢贸然拿地，国资背景企业乘机拿下大量地王地块。注：样本选取自全国一二三线城市50个样本月度专题2007年时全国性楼市热潮，高溢价地块层出不穷，高溢价地王中，近七成地王溢价率在100%以上；而09年初虽然土地成交相对火热，但在经历08年低迷楼市后，多数开发商在拿地较