清远市房地产市场分析

清远房地产市场现状分析合富.时代项目组2014年2月8日数据截止至2013年12月24日目录零清远市房地产市场总体现状清城区房地产市场现状本案竞争个盘分析一二三1清远房地产现状一06-13年成交量、价成交量：2009年开始清远房地产市场爆发式的增长，近年成交量保持在200万方左右，2013年更是放量至335万方，环比增长51%；成交价：2010年成交均价突破4字头，2010年后房价呈小幅稳定上涨趋势清远市房地产市场大致可分为三个板块：清新区、清城区以及广清沿线板块；清远市有95%的项目均集中在以上三大板块中。清城区集清远政治、文化、经济、居住功能为一体的中心城区；其中80%的项目均集中在该区域，成交量亦为最多，为清远房地产市场发展最火爆的置业板块。清新区该区拥有各种旅游资源，路网、配套等不断完善；其房地产市场发展较快，未来新增楼盘多，客群主要来自清新本地及边缘乡镇。广清高速主要有万科城、恒大银湖城、美林湖、阳光壹佰等四个项目，客群主要来自广州。4清远房地产现状一清远房地产板块划分清新区清城区广清沿线板块1.前10名2013年合计销售面积为138万方，占全市总成交量335万方的41%，前10大楼盘的成交量占据清远市约110个项目总成交的半壁江山。也就是说剩余约90个项目年均成交不足1.8万方，各项目表现冰火两重天、冷热不均；2.全年销售面积接近15万方或以上的楼盘只有3个，其合计总成交面积为72.2万方，占前10楼盘总成交量的52%，占全市总成交量的21%，表明成交高度集中于极少数项目中。5清远房地产现状一2013年全市成交排行榜全市成交楼盘前十名（套数）项目概况开发商美林基业集团地址花都区山前大道168号占地面积799992平方米总建面303996平方米容积率0.38总户数3760户项目动态售价6200元/㎡（带2000元/㎡装修）主力户型洋房105-139㎡2-3房核心卖点自身：温泉度假酒店、高尔夫俱乐部、深层地下温泉、30000亩休闲森林、8000亩生态湖面.客户分析广州90%珠三角10%5清远房地产现状一2013年全市成交排行榜第一名：中国美林湖总规鸟瞰图热销原因：1.规模：占地近80万㎡，0.38的超低容积率，大型别墅度假项目，周边原生态资源丰富，项目规划有完善的配套设施；2.推售策略：曾于去年8月发起看房团团购优惠，以低价策略当月成交951套，该楼盘90%客户来自广州。5清远房地产现状一2013年全市成交排行榜项目概况开发商万科地产地址广清高速龙塘出口右转3公里占地面积120平方米总建面250万㎡容积率2.08总户数4000户项目动态售价5100元/㎡（带1500元/㎡装修）主力户型69㎡二房二厅79-97㎡三房二厅114㎡三房二厅核心卖点自身：万科品牌、规模大、内部配套规划完善客户分析广州客90%珠三角10%5清远房地产现状一2013年全市成交排行榜第二名：万科城热销原因：1.规模：总建250万㎡的大型别墅度假项目，项目规划有完善的配套设施；2.高性价比：均价约5100元/㎡，带1500元/㎡装修，该楼盘90%客户来自广州。3.推售策略：集中推货，在短时间内引爆成交，随后采用小步快跑、快速消化策略保持高成交量。5清远房地产现状一2013年全市成交排行榜项目概况开发商樵顺地产地址清城区政府旁占地面积40万方总建面153万方容积率3.87总户数7918户项目动态售价5000元/㎡主力户型74-139㎡的2-3房193-246㎡4-5房核心卖点外界：政府重点开发区域，临近清城区政府、清远国际大酒店及樵顺商业广场；自身：樵顺品牌、大规模、项目内有大型人工湖及后山景观。客户分析东城30%旧城30%三连一阳30%珠三角10%5清远房地产现状一2013年全市成交排行榜第三名：天湖郦都5清远房地产现状一2013年全市成交排行榜热销解析：1.区位配套：区府旁、东城核心、临近江边、清远国际大酒店、路网发达；2.规模：153万㎡总建，20万方商业、项目内有大型人工湖、山体公园等休闲配套；3.品牌：本地一线知名房企口碑甚好，已成功开发锦江豪苑（畅销豪宅）、锦江豪庭、阳光家园（2010清远销冠）、清远国际大酒店（五星级）等项目。4.推货分析：执行即拿预售证即推政策，长期在电视、户外这两条渠道上打广告，其他渠道甚少运用，以地段、本地品牌吸引客户上门。项目概况开发商清远联投置业地址广清高速银盏出口占地面积93万㎡总建面280万平方米容积率2.0总户数28000户项目动态售价5100元/㎡主力户型77-124㎡二房、三房核心卖点品牌地产、规模大、配套完善、价格优势客户分析新城30%旧城30%三连一阳25%珠三角15%5清远房地产现状一2013年全市成交排行榜第四名：阳光壹佰热销原因：1.规模：总建280万㎡的大型规模社区，项目规划有完善的配套设施；2.高性价比：均价约5100元/㎡，居住环境优美，该楼盘90%客户来自广州；3.知名品牌地产商，供货量充足，营销手法多样化。5清远房地产现状一2013年全市成交排行榜开盘项目概况开发商恒大地产地址广清高速银盏出口旁占地面积100万㎡总建面240万㎡容积率2.0总户数当期2000户项目动态售价5800元/㎡（带1500元/㎡装修）主力户型70-127㎡的2-3房核心卖点外界：广清高速出口自身：恒大品牌、规模大、内部规划配套客户分析广州客90%珠三角10%5清远房地产现状一2013年全市成交排行榜第五名：恒大银湖城热销解析：1.区位：位于清远花都交界处，距离广州最便捷的清远项目、清远银盏高速出口旁；2.规模：总建超200万方的大型度假社区，项目规划配套设施齐全；3.品牌：恒大地产；4.性价比高：均价约5100元/㎡，带1500元/㎡装修，该楼盘90%以上客户来自广州；5.推售策略：采用快速开发、低价快速销售策略、旧业主发动、保持高成交量。5清远房地产现状一2013年全市成交排行榜项目概况开发商朝南地产地址新城静福公园旁占地面积18.3万㎡总建面98万㎡容积率4.3总户数5949户项目动态售价5100元/㎡主力户型90-145㎡三房两厅155-177四房两厅核心卖点外界：临近静福公园、丁香花园酒店、清远市政府自身：朝南品牌、规模大客户分析新城60%旧城20%珠三角20%5清远房地产现状一2013年全市成交排行榜第六名：维港半岛5清远房地产现状一2013年全市成交排行榜热销解析：1.区位：临近北江、新城核心、紧靠静福公园、交通便利、周边城市级配套齐全；2.规模：总建百万方大社区，双会所（清远最大最全体育会所）、山体公园等休闲配套；3.品牌：开发商朝南地产已深耕清远12多年，已成功开发江滨大厦、朝南大厦、御景新城、御景湖畔、维港尚城、维港半岛等知名项目，口碑甚好、拥有坚实的客户基础。项目概况开发商清远马扬地产地址清城区连江西路30号占地面积20万㎡总建面60万㎡容积率3.0总户数3500户项目动态售价4500元（毛坯）/㎡主力户型64-191㎡两到五房核心卖点外界：省一级小学学位自身：高品质精装、户型方正实用。客户分析新城40%旧城30%三连一阳20%珠三角10%5清远房地产现状一2013年全市成交排行榜第七名：七色城邦热销原因：1.外界：省一级小学规划在内，重大利好在身；2.自身：铺天盖地的广告效应，项目已开通公交路线；3.品质好：项目规模大，户型方正实用，价格实惠，项目部分带精装楼栋均价5600元/㎡5清远房地产现状一2013年全市成交排行榜项目概况开发商清远碧桂园新亚房地产地址清城区广清大道南山岭生态公园旁占地面积116万㎡总建面230万㎡容积率1.59户数当期约700户项目动态售价5200元（洋房）/㎡主力户型60-168㎡2-4房核心卖点外界：社区规模大，居住环境优美，是山水大城的又一标杆自身：碧桂园品牌地产商、价格实惠、营销手法丰富。客户分析新城50%旧城30%广州20%5清远房地产现状一2013年全市成交排行榜第八名：碧桂园新亚山湖城热销原因：1.区位：位于郊区山水城，居住条件优越，小区容积率低，楼栋视野宽阔；2.品牌：碧桂园品牌地产商，小区项目配套完善；3.推售策略：该项目以5100元/㎡均价首次入市，当月引起火爆成交，随后价格稍有提升，仍保持高成交量，达到快速去货的目的。5清远房地产现状一2013年全市成交排行榜别墅成交均价12000元/㎡项目概况开发商清远市锦龙正荣房地产开发有限公司地址凤翔大道与清远大道交汇处占地面积13.6万㎡总建面52.5万㎡容积率3.8总户数约4300套项目动态均价4700元/㎡主力户型40㎡单身公寓，80-90㎡二房，110-130㎡三房，160㎡四房核心卖点外界：临近清远市体院馆及人民医院，属于政府热点开发地段自身：锦龙本地品牌、规模大客户分析新城50%旧城30%三连一阳15%珠三角5%5清远房地产现状一2013年全市成交排行榜第九名：东方天城热销原因：1.区位：靠近市体育馆及市人医，政府重点开发区域，路网发达便利；2.品牌：发展商曾开发东方巴黎（豪宅盘），取得良好口碑；3.推售策略：每次新推都以低价策划促进成交量，项目户型面积段非常广（40-160㎡），可满足众多购房者的需求。5清远房地产现状一2013年全市成交排行榜项目概况开发商清远市方圆汇裕房地产开发有限公司地址新城广清大道E26号区占地面积20万㎡总建面50万㎡容积率2.5总户数3000户项目动态售价4800元/㎡主力户型123㎡三房二厅154㎡四房二厅核心卖点外界：成熟地段、配套完善；自身：方圆品牌、规模大、中式建筑客户分析新城40%旧城20%三连一阳20%珠三角20%5清远房地产现状一2013年全市成交排行榜第十名：云山诗意热销原因：1.区位：交通便利，配套完善，小区规模大；2.品牌：方圆品牌，该楼盘已在清远开发近10年，树立起良好口碑；3.品质好：中式建筑、东方园林建筑风格，目前均价约4800元/㎡。5清远房地产现状一2013年全市成交排行榜清远2013年成交前10名点评：1、套数：2013年成交前10名的项目共计网签20741套；其中前三名的项目（美林湖、万科城、天湖郦都）共计网签6513套，占前十楼盘销售套数的31.4%2、成交量：年均销售面积138.5万方，只有前三名楼盘的销售面积超过15万方；3、区位配套：美林湖、万科城、阳光壹佰、银湖城四个郊区大盘近广州、自身配套齐全、低价吸纳广州投资客，其他六个项目均占据了城市核心区位、市政配套较好；4、品牌方面：以上楼盘多为品牌开发商的项目楼盘，均积累了一定的客群及美誉度，另外诸如樵顺、朝南清远本地开发商则在清远扎根已久，口碑甚好。5清远房地产现状一2013年全市成交排行榜2013年清远市楼盘销售前10名序号项目套数单价面积（万方）金额（亿）1中国美林湖2773620033.929.22万科城2099510016.69.63天湖郦都1641500021.713.94阳光壹佰1132510010.15.95恒大银湖城1065580011.98.26维港半岛921510012.17.67七色城邦8054500（毛坯）8.04.48碧桂园新亚山湖城7415200（洋房）12.110.79东方天城68747006.4410云山诗意65548005.73.3合计20741-138.5139点评小结：2013年较去年清远市成交量、价不同步：2013年清远房地产市场成交量相较12年增长了1.5达到335万方，但价格方面仅较去年增长了1.2%维持在4900元左右，量翻番了，但价格上涨始终非常迟缓，充分说明：一．清远城区项目遍地开花、供应量巨大：市场上良莠不齐的大小开发商近百余个项目成功吸纳了差异化客群，市场主要成交集中在个别主流优质项目中（天湖郦都、维港半岛等），但仍难带动整个市场价格大幅度攀升；二．广清高速版块吸纳外区投资客：近广清高速出口、配套齐全、环境一流、低总价低首付等优势成功吸纳了以广州为主的投资客（美林湖、万科城、阳光壹佰、银湖城等），市区项目很难分食此部分客群；6清远房地产现状一清远房地产市场小结目录零清远市房地产市场总体现状清城区房